Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 декабря 2011 г. N Ф08-5478/11 по делу N А63-2863/2010

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 января 2010 г. по делу N А63-1090/2009, от 21 марта 2011 г. N Ф08-917/11 по делу N А63-1090/2009, от 20 февраля 2012 г. N Ф08-100/12 по делу N А63-1090/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 8 декабря 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Автодороги Кавказа" (ИНН 2627800144, ОГРН 1112651009305) - Волковой В.В. (доверенность от 21.10.2011), в отсутствие ответчиков - администрации города Пятигорска (ИНН 2632033540, ОГРН 1022601627575), индивидуального предпринимателя Попову А.Д. (ИНН 613600461523), третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю (ИНН 2635051724, ОГРН 1022601943231), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (ИНН 2635134160, ОГРН 1102635006462), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Автодороги Кавказа" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 по делу N А63-2863/2010 (судьи Фриев А.Л., Джамбулатов С.И., Сулейманов З.М.), установил следующее.

ФГУ ДЭП N 165 (далее - предприятие) обратилось с иском к администрации города Пятигорска (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Попову А.Д. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией

и предпринимателем договор от 19.06.2008 N 3151 купли-продажи (далее - договор от 19.06.2008) земельного участка площадью 11 056 кв. м (кадастровый номер 26:33:07 0301:0046), расположенного в г. Пятигорске, ул. Ермолова, 10 (далее - земельный участок);

- истребовать земельный участок из незаконного владения предпринимателя (уточненные требования).

Требования мотивированы тем, что спорный земельный участок под зданиями и сооружениями, расположенными по ул. Ермолова, 10, является собственностью Российской Федерации и предоставлен ФГУ ДЭП N 165 на праве постоянного (бессрочного) пользования. Договор купли-продажи земельного участка, находящегося в третьей санитарной зоне города-курорта Пятигорска, является ничтожной сделкой, так как заключен администрацией города в отсутствие полномочий распоряжаться федеральной собственностью, в частную собственность земельный участок передан в нарушение требований законодательства о приватизации.

К участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - регистрационная служба), федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю (далее - земельная палата), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - теруправление).

Решением от 28.01.2011 (судья Карпель В.Л.) заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным (ничтожным) договор от 19.06.2008 купли-продажи земельного участка, а также обязал предпринимателя возвратить предприятию земельный участок в пользование. Судебный акт мотивирован тем, что администрация неправомерно распорядилась спорным земельным участком, поскольку он относится к землям федеральной собственности. Спорный участок входит в границы курорта (третья зона горно-санитарной охраны), что свидетельствует о ничтожности сделки купли-продажи земли.

Постановлением апелляционного суда от 28.06.2011 решение отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. При рассмотрении спора ОАО "Автодороги Кавказа" признано процессуальным правопреемником ФГУ ДЭП N 165. Суд исходил из того, что требование истца о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка не может быть удовлетворено, поскольку истец не является стороной данной сделки. Суд исходил из того, что расположенные на земельном участке объекты недвижимости приобретены предпринимателем после утраты права собственности общества на них в результате торгов. Предприниматель приобрел недвижимое имущество у победителя торгов и выкупил у администрации города земельный участок, находящийся под объектами недвижимости в порядке и по основаниям, предусмотренным статьей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Апелляционный суд указал, что сделка не нарушает прав истца, у которого выкупленный предпринимателем земельный участок ранее находился на праве постоянного (бессрочного) пользования. При отсутствии правового интереса в оспаривании договора купли - продажи земельного участка истец не вправе ссылаться на обстоятельства нахождения земельного участка в санитарной курортной зоне.

В кассационной жалобе ОАО "Автодороги Кавказа" просит апелляционное постановление отменить, решение оставить в силе. Заявитель ссылается на несоответствие оспариваемой сделки требованиям законодательства (ничтожность), несоблюдение при заключении сделки требований статей 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок входит в границы округа санитарной защиты курорта и относится к особо охраняемым территориям на основании утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае", ограничен в обороте, поскольку находится в третьей зоне горно-санитарной охраны. Администрация, не наделенная полномочиями по распоряжению федеральной собственностью, незаконно распорядилась не принадлежащим земельным участком путем продажи. Кроме того, истец не отказывался от земельного участка, продолжая исправно платить налоги и используя его для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся в его владении. Сделка по отчуждению на торгах находящихся в пользовании общества объектов недвижимости оспорена в арбитражному суде.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения. Ответчик полагает, что является добросовестным покупателем и к нему не могут быть применены последствия недействительности сделки, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению предпринимателя, государственная регистрация за ним права собственности на земельный участок исключает возможность удовлетворения заявленного иска. Предприниматель считает ошибочными выводы суда первой инстанции об отнесении земельного участка к особо охраняемым природным территориям, ограниченным в обороте, принадлежность его к федеральному уровню собственности. В связи с тем, что государство не обеспечило установление на местности границ курортной зоны, спорный земельный участок не может быть ограничен в обороте. Приобретенное право собственности на землю предприниматель считает производным и возникшим в связи с переходом к нему права собственности на здания, расположенные на земельном участке.

Рассмотрение кассационной жалобы было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А63-1090/2009 по оспариванию обществом сделки по отчуждению недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2011 по делу N А63-1090/2009 торги по отчуждению недвижимого имущества общества признаны недействительными. Судебным актом установлено, что недвижимое имущество из владения общества не выбывало, покупателю по недействительным торгам либо предпринимателю передано не было.

После возобновления производства по настоящему делу представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель предпринимателя обратился с ходатайством об отложении судебного заседания в связи с тем, что находится в командировке.

Ходатайство, против удовлетворения которого представитель общества возражал, судом кассационной инстанции отклонено в связи с тем, что в полномочия кассационного суда (статьи 284 - 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не входит оценка и исследование новых доказательств по данному делу, а доводы предпринимателя в части возражения против удовлетворения кассационной жалобы общества подробно изложены в отзыве на неё.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, Северо-Кавказской автомобильной дороге предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 2,167 га, расположенный в г. Пятигорске, ул. Ермолова, 10 и предназначенный для размещения гаража и жилого комплекса предприятия ДРСУ N 1 пос. Иноземцево (впоследствии - ФГУ ДЭП N 165), образованного в результате издания распоряжения Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 06.02.1995 N 148-р (т. 3, л. д. 23, 87; т. 2 л. д. 76 - 79).

Распоряжением Роснедвижимости от 11.06.2007 N 280 государственное предприятие ДРСУ N 1 наделено имуществом, по состоянию на 01.04.1997 балансовой стоимостью 29 470 696 тыс. рублей, включая объекты недвижимости (т. 2, л. д. 71).

Постановлением главы города Пятигорска от 09.12.2002 N 3071, на основании свидетельства о внесении в реестр федерального имущества от 05.02.1999 N 031008, материалов землеустройства земельных участков и установления их границ, вычисления площадей, утверждены границы и площади земельных участков, предоставленных государственному предприятию в постоянное (бессрочное) пользование в городе Пятигорске по ул. Ермолова, 10, в том числе: площадью 11 056 кв. м под прочими зданиями и сооружениями; площадью 317 кв. м - под зданием конторы.

18 сентября 2007 года регистрационной службой на основании пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" зарегистрировано право федеральной собственности на земельный участок площадью 11 056 кв. м (кадастровый номер 26:33:070301:00460, расположенный по указанному выше адресу.

Согласно выписке из реестра федерального имущества N 2297-02 на участке расположены здания гаражей (гаража-конторы) и мастерских по ремонту машин (литеры Б, б, б1, В, Г, И), помещения душа и туалета (литера Д); здание конторы-диспетчерской (литера Е).

24 мая 2007 года судебным приставом-исполнителем специализированного отдела по исполнению особых производств ФССП по Ставропольскому краю в рамках сводного исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа, от 02.02.2006 37-10/5-06-с, наложен арест на имущество, принадлежащее ФГУ ДЭП N 165 (правопредшественник общества) на праве хозяйственного ведения. Арестованное имущество продано 20.09.2007 на торгах, победителем которых признан Ленцнер В.Н., зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество 20.11.2007 и продавший его предпринимателю по договору купли-продажи от 30.11.2007. Право собственности Попова А.Д. на недвижимое имущество зарегистрировано регистрационной службой 03.12.2007.

Объекты недвижимости остались в пользовании общества. Соответственно, занятый ими земельный участок также используется обществом.

Предметом иска является требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу статей 166 (часть 1), 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иного нормативного правового акта, ничтожна независимо от признания её ничтожности судом. Согласно статье 166 (абзац 2 части 2) Кодекса требование о применении последствий ничтожности сделки может быть заявлено любым заинтересованным лица. Ничтожная сделка не порождает правовых последствий.

При рассмотрении спора апелляционный суд, в противоречие с материалами дела, не принял во внимание, что в качестве землепользователя участком федерального уровня собственности общество не может считаться лицом, чьи права не нарушены отчуждением в частную собственность земельного участка. В соответствии со статьей 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является вещным правом на чужое имущество, имеющее собственника, защищается от его нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 Кодекса.

Вывод апелляционного суда о том, что администрация правомерно распорядилась земельным участком федерального уровня собственности, право Российской Федерации на который зарегистрировано 18.09.2007, при отсутствии доказательств передачи земельного участка в муниципальную собственность, неправомерен.

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" опредлены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошел город Пятигорск. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.

Согласно статье 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" курорт является одной из категорий особо охраняемых природных территорий. Согласно пункту 3 статьи 32 этого Закона и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 в соответствии с Федеральным законом "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае".

Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов ограничиваются в обороте и не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации). Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен статьей 28 (пункт 8) Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Такой же запрет установлен и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

Принадлежность земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов к категории земель поселения, отсутствие на местности границ первой, второй либо третьей санитарно-охранных зон не изменяет и не отменяют установленный нормативными актами статус особо охраняемых земель, их ограничение в обороте и запрет на приватизацию.

Вывод суда первой инстанциио ничтожности такой сделки соответствует нормам материального права и сложившейся судебной практике.

Доводы отзыва предпринимателя на кассационную жалобу не могут быть приняты во внимание в связи с тем, что ничтожная сделка не влечет правовых последствий в силу закона. Соответственно, приобретатель по такой сделке не может являться надлежащим собственником, на недопустимое нарушение прав которого решением суда первой инстанции предприниматель ссылается в отзыве на кассационную жалобу.

Необходимость предъявления виндикационного иска общества к предпринимателю в спорном случае отсутствует, так как объекты недвижимости и, соответственно, занятый ими земельный участок находятся во владении и пользовании истца.

Права общества нарушены тем, что осуществлена регистрация иного права на землю в результате совершения ничтожной сделки.

При таких обстоятельствах, с учетом признания постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2011 по делу N А63-1090/2009 сделки по отчуждению недвижимого имущества общества недействительной, основания для отмены решения суда первой инстанции по настоящему делу отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

ходатайство представителя предпринимателя Попова А.Д. об отложении судебного заседания оставить без удовлетворения.

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 по делу N А63-2863/2010 отменить. Оставить в силе решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.01.2011 по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

А.И. Мещерин И.П. Назаренко