Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 января 2012 г. N Ф08-7899/11 по делу N А63-3750/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - администрации г. Пятигорска (ИНН 2632033540, ОГРН 1022601627575) - Ивановой А.В. (доверенность от 26.10.2011), от третьего лица - Алахвердяна Артура Суреновича (ИНН 263211498881) - Арахведяна А.С. (паспорт), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Версаль" (ИНН 26320800407, ОГРН 1112651004454), третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Доверие" (ИНН 2632072998, ОГРН 1042600203062), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Пятигорска на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2011 по делу N А63-3750/2011 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.), установил следующее.

Администрация г. Пятигорска (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Доверие" об истребовании из незаконного владения земельного участка общей площади 35 кв. м (кадастровый номер 26:33:10 01 01:328), расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Адмиральского, район городской поликлиники N 2.

Определением арбитражного суда ООО "Доверие" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. В качестве ответчика к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Версаль" (далее - ООО Версаль"), как титульный собственник земельного участка. В качестве треьего лица к участию в деле привлечен предприниматель Аллахвердян А.С., который приобрел спорный земельный участок в собственность на основании сделки, заключенной с администрацией, впоследствии реализовав его ООО "Доверие". Ответчик ООО "Весаль" приобрело земельный участок у ООО "Доверие" на основании соответствующего договора.

Решением от 21.07.2011 (судья Орловский Э.И.) заявленные требования удовлетворены. Суд исходил из того, что поскольку оферта (направление проекта договора купли-продажи) совершена администрацией во исполнение решения Пятигорского городского суда от 11.12.2008, то применительно к пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ спорный земельный участок считается выбывшим из владения собственника помимо его воли и может быть истребован у любого приобретателя. Решение Пятигорского городского суда от 11.12.2008 не отменено и не пересмотрено по вновь открывшимся обстоятельствам, что не препятствует удовлетворению иска, заявленного по настоящему делу. Указанным решением суда рассмотрено заявление об оспаривании бездействия органа местного самоуправления, поэтому его обязательность распространяется лишь на совершение администрацией действий по подготовке и направлению проекта договора с предпринимателем Алахвердяном А.С. Право собственности на земельный участок за ответчиком решением суда не признано, поэтому решение суда общей юрисдикции не препятствует выводу арбитражного суда по настоящему делу о ничтожности договора купли-продажи спорного земельного участка, заключенного между администрацией и Алахвердяном А.С.

Постановлением апелляционного суда от 25.10.2011 решение отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что включение оспариваемого земельного участка во вторую зону округа санитарной охраны курорта Пятигорска в силу закона не является самостоятельным основанием для истребования земельного участка. В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации администрацией утрачено право собственности на земельный участок после заключения договора-купли продажи с предпринимателем Аллахвердяном А.С. и государственной регистрации перехода права собственности к иному лицу. Доводы администрации о том, что она является собственником имущества, которое незаконно выбыло из его владения на основании решения Пятигорского городского суда Ставропольского края от 11.12.2008, апелляционным судом не приняты, поскольку спорное имущество выбыло из собственности администрации на основании судебного акта, обязывающего осуществить приватизация земельного участка и на основании договора купли-продажи от 15.11.2010, заключенного между истцом и Алахвердяном А.С., который не признан незаконным. Сделка совершена во исполнение постановления администрации города Сочи о приватизации земельного участка.

В кассационной жалобе администрация просит апелляционное постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель указывает, что земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и в силу закона не подлежал передаче в собственность общества. Границы зон горно-санитарной охраны города Пятигорска утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае". По мнению администрации, заключенный ею договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку земельный участок в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничен в обороте и не подлежит приватизации.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Версаль" просит оставить судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Третье лицо Аллахвердян А.С. возражал против удовлетворения кассационной жалобы, поскольку доводы, приведенные администрацией, рассмотрены при вынесении решения Пятигорского городского суда Ставропольского края от 11.12.2008, При рассмотрении спора суд общей юридикции данные доводы признал несостоятельными и обязал администрацию заключить с Аллахвердяном А.С. договор купли-продажи земельного участка. Решение суда общей юрисдикции вступило в законную силу, не отменено. Договор купли-продажи земельного участка заключен на основании постановления администрации города Пятигорска от 18.11.2010 N 5223, которое также не оспорено и не отменено.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей администрации и третьего лица, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 11.12.2008 признано незаконным бездействие администрации по предоставлению Алахвердяну А.С. в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:33:100101:328 площадью 35 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Адмиральского, район городской поликлиники N 2. Судебным актом на администрацию возложена обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи указанного земельного участка и направлению его в адрес Алахвердяна А.С. с предложением о заключении договора.

15 ноября 2010 года администрацией и Алахвердяном А.С. заключен договор купли - продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:33:10 01 01:328.

25 января 2011 года на основании указанного договора купли-продажи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности Алахвердяна А.С. на спорный земельный участок.

26 февраля 2011 года Алахвердян А.С. и ООО "Доверие" заключили договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 26:33:10 01 01:328, имеется запись от 11.03.2011 о переходе права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( далее - ЕГРП).

18 апреля 2011 года ООО "Доверие" и ООО "Версаль" заключили договор купли - продажи спорного земельного участка. Право собственности общества зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем имеется запись в ЕГРП от 30.04.2011.

Полагая, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:100101:328 площадью 35 кв.м., расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Адмиральского, район городской поликлиники N 2 находится во второй зоне округа санитарной охраны города-курорта Пятигорск и относится к числу особо охраняемых природных территорий, не подлежит передаче в частную собственность и не может быть предметом сделки, администрация обратилась в арбитражный суд с иском, мотивированный ссылками на статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предъявляя виндикационный иск, истец должен доказать, что истребуемое имущество принадлежит ему на праве собственности, выбыло из его владения помимо воли собственника и незаконно находится во владении ответчика.

В пунктах 32, 36 и 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 содержатся следующие разъяснения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно находится в фактическом незаконном владении. Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Бремя доказывания обстоятельств, подтверждающих нахождение индивидуально-определенного имущества в чужом незаконном владении, по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на лицо, заявившее виндикационный иск.

При разрешении спора апелляционный суд обоснованно включил в предмет доказывания обстоятельства, касающиеся следующих фактов: наличие у истца вещного права на истребуемое имущество (земельный участок), обладающее индивидуально-определенными признаками; владение ответчиком спорным имуществом; отсутствие у ответчика законных оснований для владения спорным имуществом.

Согласно кадастровой выписке от 31.03.2011 N 26/501/11-54179 спорный земельный участок полностью входит во вторую зон у округа санитарной охрану курорта Пятигорска. В кадастровой выписке от 16.05.2011 из государственного земельного кадастра на земельный участок отсутствуют сведения о нахождении земельного участка в пределах какой - либо зоны охраны, однако, как следует из письменных пояснений ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю, это обусловлено исключением сведений о границах таких зон из государственного кадастра недвижимости.

Суды правильно указали, что нахождение земельного участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта Пятигорска не является основанием для истребования земельного участка у лица, владеющего данным земельным участком, на который в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации администрацией утрачено право собственности.

Апелляционный суд правомерно отметил, что спорное имущество выбыло из собственности администрации на основании договора купли-продажи от 15.11.2010 заключенного между администраций и Алахвердяном А.С., который не признан незаконным.

Фактически действия истца направлены на отмену вступившего в законную силу решения Пятигорского городского суда Ставропольского края от 11.12.2008, в пересмотре которого вышестоящими инстанциями администрации отказано, что документально подтверждено. Как видно из копии судебного акта от 11.12.2008 доводы, приведенные истцом по настоящему делу, рассмотрены судом общей юрисдикции и отклонены. Переоценка выводов Пятигорского городского суда Ставропольского края от 11.12.2008 в компетенция арбитражного суда не входит. Обязательный к исполнению судебный акт об обязании администрацию осуществить приватизацию спорного земельного участка в установленном законом порядке не отменен.

Ответчик ООО "Версаль" и ООО "Доверие" приобрели земельный участок у титульного собственника, право собственности которого на момент совершения сделки не было оспорено.

При указанных обстоятельствах предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2011 по делу N А63-3750/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

В.Е. Епифанов И.П. Назаренко