Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 января 2012 г. N Ф08-8079/11 по делу N А32-22416/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Лота-Интур" (ИНН 2302028221, ОГРН 1022300636104) - Евсеевой Е.Ю. (директор) и Фалиной В.П. (доверенность от 01.01.2011), от заинтересованного лица - администрации города Армавира (ИНН 2302020649, ОГРН 1032300671314) - Клешневой Е.В. (доверенность от 26.12.2011), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лота-Интур" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011 (судья Карпенко Т.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2011 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу N А32-22416/2010, установил следующее.

ООО "Лота-Интур" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации города Армавира (далее - администрация) о признании незаконными: решения администрации от 15.03.2010 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение обществом как арендатором недвижимого имущества в г. Армавире по ул. Энгельса, 37; действия администрации, выразившегося в уклонении от рассмотрения уведомления от 04.12.2009 общества о намерении приобрести недвижимость - письмо администрации от 29.12.2009; бездействия администрации, выразившегося в отсутствии уведомления о проведении оценки предполагаемого к продаже недвижимого имущества; действия администрации, выразившегося в предоставлении обществу, а затем Третейскому суду (Межрегиональный арбитражный суд) актов сверки расчетов от 27.11.2009, в которых представлены различные суммы расчетов размеров арендной платы; действий администрации, выразившихся во включении в расчет задолженности по арендной плате за земельный участок (уточненные заявленные требования; т. 1, л. д. 121).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2011, в удовлетворении заявленных требований и ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока отказано. С истца взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в доход федерального бюджета в размере 6 тыс. рублей. Решение мотивировано тем, что заявителем не соблюдено условие, установленное для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества - надлежащее перечисление арендной платы в течение срока аренды, что подтверждено вступившим в силу решением Третейского суда. Отказав в восстановлении пропущенного процессуального срока, суд не признал нахождение директора общества в отпуске уважительной причиной для пропуска срока для обращения в суд, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, считая их незаконными, ссылаясь на то, что суд не применил закон, подлежащий применению, не исследовал заявление общества о бездействии администрации в отношении отсутствия уведомления о проведении оценки предлагаемого к продаже имущества. Выводы судов о наличии задолженности по арендной плате не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку решением Третейского суда от 25.01.2010 взыскана задолженность за земельный участок. Общество не претендует на приобретение указанного участка. На дату подачи заявки об оформлении арендуемых помещений в собственность задолженность отсутствовала. Отказ в восстановлении пропущенного срока является не правомерным, поскольку суду представлены надлежащие доказательства уважительной причины отсутствия руководителя общества.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит решение и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, указывая на то, что с момента истечения срока действия договора аренды (с 25.01.2010) общество продолжает занимать помещения по улице Энгельса, 37, не оплачивает пользование имуществом и земельным участком, не исполняет решение Третейского суда.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель администрации возражал против них.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 10.02.2003 по договору N 1520 о передаче в аренду недвижимого имущества, заключенному Управлением имущественных отношений администрации города Армавира (арендодатель), Управлением образования администрации города Армавира (балансодержатель) и обществом (арендатор), арендатору во временное владение и пользование за плату предоставлены нежилые помещения N 1 - 14, 2 - 12 (литеры А, а, а1, Б), общей площадью 219,8 кв. м, находящиеся в собственности муниципального образования город Армавир, расположенные по адресу: г. Армавир, ул. Энгельса, д. 37.

Срок действия договора аренды установлен с 18.02.2003 по 29.01.2008 (пункт 5.1 договора).

29 января 2009 года Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город Армавир (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 3488, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование за плату переданы нежилые помещения N 2 - 12 (литера А), 1 - 9 (литера Б) общей площадью 219,8 кв. м, находящиеся в собственности муниципального образования город Армавир, расположенные по адресу: г. Армавир, ул. Энгельса, д. 37.

Срок действия договора аренды установлен с 29.01.2009 по 24.01.2010 (пункт 5.1 договора).

19 августа 2009 года администрация направила в адрес общества письмо, которым уведомила о возможности реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) путем подачи соответствующего заявления.

1 сентября 2009 года общество сообщило администрации о своем согласии приобрести арендуемое помещение в собственность (т. 1, л. д. 18).

24 сентября 2009 года администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательства по своевременному внесению арендных платежей, обратилась в Межрегиональный арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 29.01.2009 N 3488, взыскании задолженности по арендной плате, пени и выселении. 11 ноября 2009 года общество обратилось в администрацию с заявлением N 34 о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества на основании Закона N 159-ФЗ (т. 1, л. д. 21).

27 ноября 2009 года администрация известила общество об отложении рассмотрения заявления общества о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений до предоставления всех необходимых документов (т. 1, л. д. 23 - 24).

4 декабря 2009 общество повторно обратилось в администрацию с заявлением о выкупе, приложив все документы (т. 1, л. д. 25).

29 декабря 2009 года администрация приняла решение об отложении рассмотрения заявления общества до принятия решения Третейским судом.

25 января 2010 года требования администрации удовлетворены.

15 марта 2010 года письмом N 01-48/629/354/19 заявителю отказано в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества в связи с имеющейся задолженностью по арендной плате.

Общество, считая отказ администрации не соответствующим закону и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд.

На основании статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В силу пункта 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008 в редакции, действовавшей на день подачи заявления (11.11.2009). На основании статьи 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при условии, что арендуемое имущество находится непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства в соответствии с договором (договорами) аренды и площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов Российской Федерации предельных ее значений. Условием получения реализации преимущественно права Закон предусматривает отсутствие задолженности по арендной плате.

Порядок реализации преимущественного права установлен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, в соответствии с которой уполномоченный орган предусматривает в решении об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендатора на его приобретение.

Если субъект малого или среднего предпринимательства, обратившийся к уполномоченному органу в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, имеет задолженность по арендной плате, то реализация преимущественного права на приобретение имущества в собственность на основании Закона N 159-ФЗ исключается

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"" правом преимущественного приобретения арендуемого имущества в собственность пользуются предприниматели, у которых отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом заявления.

Суды правильно установили, что на момент обращения с заявлениями от 11.11.2009 и 04.12.2009, а также на момент получения на эти заявления отказа администрации от 15.03.2010 у арендатора имелась задолженность по уплате неустойки в размере 5675 рублей 57 копеек.

Довод заявителя о том, что на 27.11.2009 у общества отсутствовала задолженность, а пени не начислялись, обоснованно отклонен.

В соответствии с пунктами 2.2 и 2.3 договора аренды от 29.01.2009 N 3488 арендатор ежемесячно до 10 числа обязан вносить арендную плату за пользование имуществом в размере 49 294 рублей 03 копеек в месяц (т. 1, л. д. 130).

Плата по договору аренды от 29.01.2009 N 3488 производилась несвоевременно. Допущенные заявителем сроки внесения платы по договору являются существенными. В 2009 году за период с февраля по октябрь оплата произведена тремя платежами только в ноябре, что отражено в актах сверки сторон на 11.11.2009, 27.11.2009 и 04.12.2009.

25 января 2010 года решением Межрегионального арбитражного суда N 146/09 с общества в пользу управления имущественных отношений администрации взыскано 89 363 рубля 02 копейки основного долга за пользование земельным участком по договору аренды от 29.01.2009 N 3488 и 7531 рубль 03 копейки пеней за нарушение срока внесения платы за пользование земельным участком. Суд обязал общество освободить арендуемые им нежилые помещения N 2 - 12 (литера А), N 1 - 9, 11 - 14, (литера Б), общей площадью 219,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Армавир, ул. Энгельса, д. 37, и передать их по акту истцу.

Таким образом, помимо задолженности по пени в сумме 5675 рублей 57 копеек у общества имелась задолженность по арендной плате в договору от 20.01.2009 N 3488 в сумме 89 363 рублей 02 копеек.

Необоснованна ссылка заявителя жалобы на то, что задолженность по арендной плате за земельный участок не является основанием для отказа выкупе спорного помещения, за пользование которого у арендатора задолженность отсутствует, поскольку, согласно пункту 2.4 договора аренды от 29.01.2009 N 3488, арендная плата, установленная в пункте 2.2 (за пользование имуществом), не включает в себя плату за пользованием земельным участком. Плата за земельный участок, необходимый для эксплуатации имущества, определяется исходя из фактического размера переданного арендатору имущества, и оплачивается последним в сумме 220 688 рублей 20 копеек в год. Расчет размера платы за пользованием земельным участком определен в приложении N 3 к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Ранее дополнительным соглашением от 19.10.2006 к договору о передаче в аренду спорного недвижимого имущества от 10.02.2003 N 1520 дополнен раздел 4, которым предусмотрен расчет арендной платы за земельный участок (т.1, л. д. 10 - 13, 52 - 53). Таким образом, стороны, заключив договор аренды спорного имущества, предусмотрели оплату за пользование помещениями и земельным участком, необходимым для их эксплуатации. В данном случае договор следует рассматривать как единую сделку.

Доводы заявителя относительно оспаривания действий администрации, выразившихся в уклонении рассмотрения уведомления о намерении приобрести недвижимое имущество, направлены на оспаривание отказа заинтересованного лица в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества. Ссылка общества на то, что судом не рассмотрено требование заявителя о бездействии администрации в отношении отсутствия уведомления о проведении оценки предлагаемого к продаже имущества, исследован судами и правомерно отклонен.

Суды также обоснованно указали на то, что заявление об оспаривании отказа администрации от 15.03.2010 подано 04.08.2010, то есть за пределами срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Суд пришел к верному выводу о том, что директор Евсеева Е.Ю. знала о принятом муниципальным органом отказе и, действуя разумно и добросовестно, имела возможность обратиться в суд в установленный срок. Доказательств наличия уважительности причин, по которым в установленный законом срок заявление в арбитражный суд не было подано, общество не представило.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.

Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2011 по делу N А32-22416/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П. Назаренко

Судьи

А.И. Мещерин Л.Н. Плотникова