Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 января 2012 г. N Ф08-8315/11 по делу N А53-7083/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 февраля 2011 г. по делу N А53-7083/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой"" (ИНН 6165110373, ОГРН: 10361650223168) - Золотухина А.И. (доверенность от 06.12.2011), в отсутствие истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой"" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 по делу N А53-7083/2010 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Галов В.В.), установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Управляющая Компания "Ростовгорстрой"" (далее - общество) о взыскании 10 621 365 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате в период с 01.04.2009 по 31.03.2010 и 490 088 рублей 58 копеек пени за нарушение срока оплаты с 21.06.2009 по 06.04.2010.

Общество заявило встречное исковое требование к департаменту о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.12.2007 N 30304, просило дополнить пункт 3.1 договора абзацами вторым и третьим следующего содержания: "Размер годовой арендной платы по договору за период с 11.01.2010 по 10.01.2011 устанавливается в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости и составляет 978 167 рублей 50 копеек. Если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не будут введены в эксплуатацию до 10.01.2011, размер арендной платы с 11.01.2011 до момента окончания договора устанавливается в размере пяти процентов от кадастровой стоимости и составляет 1 956 335 рублей 02 копейки".

Первоначальный иск мотивирован ненадлежащим исполнением обязательств, вытекающих из договора аренды земельного участка от 25.12.2007 N 30304.

Встречный иск обоснован нормативно установленной платой за землю в случае не введения объектов недвижимости в эксплуатацию по истечении двух лет с момента заключения договора аренды земельного участка.

Решением суда первой инстанции по первоначальному иску с общества в пользу департамента взыскано 8 189 636 рублей 04 копейки задолженности по арендной плате, 419 637 рублей 51 копейку пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Встречный иск удовлетворен.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось в связи с отказом апелляционного суда в восстановлении срока на обжалование.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.02.2011 решение от 27.09.2010 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции исходил из того, что внесение изменений в договор и взыскание арендной платы по норме абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) противоречат требованиям закона, основано на его неправильном толковании. Кассационный суд указал, до вынесения решения суд первой инстанции не выяснил вопрос о получении обществом разрешения на строительство в сроки, установленные законом, и о возможном прекращении действия договора аренды.

При новом рассмотрении дела решением от 22.08.2011 (судья Захарченко О.П.) заявленные требования удовлетворены частично. С общества в пользу департамента взыскано 10 621 365 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате, а также 408 518 рублей 83 копейки пени. В остальной части иска департамента и в удовлетворении встречного иска отказано. Суд установил, что обществом своевременно получено в установленном порядке разрешение на строительство, с учетом чего пришел к выводу, что договор аренды является действующим. На основании системного анализа положений постановления администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" и пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, суд произвел расчет арендной платы путем индексации арендной платы, изначально установленной по соглашению сторон на основании оценки рыночной стоимости годовой арендной платы, отклонив доводы встречного иска.

Постановлением апелляционного суда от 03.11.2011 решение изменено. Апелляционный суд взыскал с общества в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 8 532 000 рублей 64 копеек, пеню 396 276 рублей 09 копеек, а также 63 122 рубля 34 копейки в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску. В остальной части решение оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что оценка рыночной стоимости годовой арендной платы за спорный участок проведена с учетом с НДС. Между тем, администрация не является плательщиком налога поэтому в силу подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с месс сумма НДС подлежит исключению. Апелляционный суд указал, что умножение величины рыночной оценки стоимости аренды (с НДС) на коэффициент инфляции является некорректным. Апелляционной инстанцией поддержан отказ в удовлетворении встречного иска, при этом отмечена недопустимость внесения изменений в договор за прошлый период.

В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты в части взыскания задолженности и пени, превышающих 1 176237 рублей 42 копеек, отменить, в иске департаменту отказать. В удовлетворении встречных исковых требований судебные акты отменить, иск удовлетворить. Заявитель полагает, что применение отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы для целей расчета задолженности недопустимо, настаивает на применении арендной платы по пункту 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, считая указанный в нем процент соотношения с кадастровой стоимостью земельного участка предельным. Общество ссылается на то, что суды не учли затраты арендатора, осуществляющего жилищное строительство, на предварительное освобождение участка.

В судебном заседании представитель подателя кассационной жалобы поддержал изложенные в ней доводы.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 25.12.2007 департамент и общество заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 1007:0010 для строительства многоквартирных домов со встроено-пристроенными помещениями функционального назначения и надземно-подземными автостоянками. Площадь земельного участка составила 6 910 кв. м. Договор аренды заключен на срок с 27.11.2007 по 25.11.2012, регистрация осуществлена в установленном законом порядке 10.01.2008, земельный участок передан обществу по акту приема-передачи.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендой платы за земельный участок, который составляет 8 302 тыс. рублей.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными частями (1/4) от общей суммы платы в год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору.

В разделе 3 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативного правового акта или с момента, указанного в нормативном правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

Договор аренды земельного участка заключен в порядке пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Неисполнение обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения департамента с первоначальным иском.

Общество направило в адрес департамента проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 25.12.2007 N 30304 в части изменения арендной платы с 11.01.2010, исходя из размера арендной платы 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Департамент в письме от 30.04.2010 N ИЗ-11389/6 отказал обществу во внесении изменений в договор, указав, что размер арендной платы, установленный согласно отчету об определении ставки годовой арендной платы за земельный участок, составляет не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует законодательству.

Отказ департамента явился основанием обращения общества со встречным иском.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суды установили факт своевременного получения обществом разрешения на строительство от 11.02.2008, с учетом чего сделан верный вывод о том, что договор является действующим.

Согласно статьям 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса предусмотрено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Аналогичное правовое регулирование закреплено в постановлении администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление от 05.12.2007 N 475). В соответствии с абзацем 4 пункта 6 Приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475, размер годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков, предоставленных для целей жилищного строительства, устанавливается в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 08.02.2011 по настоящему делу разъяснил: из системного анализа приведенных норм права следует, что механизм, закрепленный в абзаце 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, абзаце 4 пункта 6 приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475, применяется в том случае, если размер арендной платы за земельный участок предоставленный для строительства, изначально ниже 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного суды, учитывая толкование закона, данное кассационным судом, обоснованно отклонили доводы общества о необходимости применения ставки арендной платы в размере 2,5% от кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Расчет задолженности в спорный период определен в согласованном сторонами размере арендной платы исходя из рыночной стоимости аренды, установленной независимым оценщиком. Апелляционный суд правомерно принял определенную в договоре величину рыночной стоимости годовой арендной платы по состоянию на 13.12.2007 за предоставленный земельный участок без учета НДС.

Доводы общества основаны на ошибочном понимании норм материального права, так как в приведенном им законе не предусмотрен предельный размер арендной платы.

Апелляционным судом произведена индексация размера арендной платы путем применения коэффициентов инфляции, закрепленных законами о федеральном бюджете.

С учетом примененной истцом размера ставки пени основания для снижения неустойки отсутствовали.

Суды правильно определили спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснили обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Решение суда первой инстанции апелляционным судом изменено, поэтому надлежит оставить без изменения постановление суда апелляционной инстанции, для отмены либо изменения которого отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 по делу N А53-7083/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

Н.С. Мазурова И.П. Назаренко