Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 февраля 2012 г. N Ф08-8372/11 по делу N А53-9188/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 1 февраля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 1 февраля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска (ИНН 6143009250, ОГРН 1026101938961) - Ибрагимовой Н.П. (доверенность от 03.11.2011), в отсутствие ответчика - некоммерческого партнерства "Жилищно-эксплуатационная организация N 8" (ИНН 6143059652, ОГРН 1056143055990) и третьего лица - муниципального автономного учреждения "Департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу некоммерческого партнерства "Жилищно-эксплуатационная организация N 8" (ИНН 6143059652, ОГРН 1056143055990) на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2011 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу N А53-9188/2011, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска (далее - комитет) обратился в арбитражный суд к некоммерческому партнерству "ЖЭО N 8" (далее - некоммерческое партнерство) с иском о выселении из муниципальных нежилых помещений NN 6, 8 - 12, 15 - 30, 94, расположенных по адресу: г. Волгодонск, ул. Академика Королева, 5.

Требования мотивированы следующим. Сторонами заключен на неопределенный срок договор аренды от 30.10.2007 N 565-07 нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности. В договоре предусмотрено право арендодателя расторгнуть его в любое время, известив (за месяц) об этом арендатора. Письмом от 10.03.2011 комитет уведомил некоммерческое партнерство о расторжении (с 15.04.2011) договора аренды. После получения соответствующего уведомления некоммерческое партнерство занимаемые помещения не освободило. Поэтому ответчик должен быть выселен из незаконно занимаемых помещений на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Определением от 30.05.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек МАУ "Департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства" (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011, иск комитета удовлетворен. Суд обязал некоммерческое партнерство освободить нежилые помещения N N 6, 8 - 12, 15 - 30, 94, расположенные по адресу: г. Волгодонск, ул. Академика Королева, 5, и взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 4 тыс. рублей государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что по договору от 30.10.2007 N 565-07 (заключенному на неопределенный срок) некоммерческому партнерству в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 196,6 кв. м, находящиеся в муниципальной собственности. Комитет направил письмо от 10.03.2011 N 01-32/1523 (получено арендатором 16.03.2011) о расторжении договора с 16.04.2011. Право комитета (арендодателя) прекратить в одностороннем порядке арендные отношения основано на положениях статьи 610 Кодекса (пункт 2) и условиях договора (пункт 6.2). Доказательства возврата истцу муниципальных помещений ответчик не представил. Поэтому требование о выселении некоммерческого партнерства из нежилых помещений признано судами обоснованным и удовлетворено на основании статьи 622 Кодекса. Апелляционный суд отклонил доводы ответчика (организации, управляющей многоквартирным домом) о злоупотреблении истцом правом на отказ от договора, нарушении им антимонопольного законодательства и неисполнении обязанности по обеспечению иным пригодным к использованию помещением, указав на то, что приведенные обстоятельства не могут служить основанием для занятия спорных помещений. Не принят и довод о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях (переход к судебному разбирательству в судебном заседании без участия ответчика). Некоммерческое партнерство о назначении на 28.06.2011 предварительного судебного заседания уведомлено надлежаще (определение вручено ответчику 02.06.2011). Поэтому суд первой инстанции правомерно перешел к судебному разбирательству (часть 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесены на ответчика (л. д. 35, 139).

Некоммерческое партнерство обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также неполное выяснение судами фактических обстоятельств спора. Ответчик полагает, что суды необоснованно не учли при разрешении спора его правовой статус (организация, управляющая многоквартирными домами). К отношениям сторон следовало применить нормы Кодекса (статьи 10, 166 - 168) и Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 1 статьи 161, часть 1 статьи 165). По мнению заявителя, действия комитета, направленные на отказ от договорных отношений, представляют собой злоупотребление правом (лишают ответчика возможности оказывать услуги по управлению многоквартирными домами), а его уведомление о расторжении договора аренды (односторонняя сделка) недействительно (ничтожно). Нарушены истцом и положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), запрещающие органам местного самоуправления совершать действия, направленные на недопущение, ограничение или устранение конкуренции. Иные варианты размещения ответчику не предложены. Организация деятельности по управлению многоквартирными домами (с учетом особенностей, установленных жилищным законодательством для управляющих организаций) осуществляется по адресу регистрации (в спорных муниципальных нежилых помещениях). Необходимость использования нежилых помещений для размещения департамента не подтверждена. В то же время в здании по ул. Королева, 5 расположены и иные управляющие организации. Выселение ответчика из занимаемых нежилых помещений повлечет невозможность обеспечения им благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирных домах, находящихся в управлении некоммерческого партнерства. Нарушены судом при разрешении спора и нормы процессуального права. Ответчик не имел возможности обеспечить явку своего представителя в судебном заседании (28.06.2011) по уважительным причинам. В связи с увольнением решением общего собрания членов некоммерческого партнерства от 20.05.2011 исполнительного директора Подшивалова Г.В. и избранием на эту должность Желткова Н.А. изменения в сведения о юридическом лице (об органе, имеющем право действовать от его имени без доверенности) внесены в ЕГРЮЛ 05.07.2011. Таким образом, на дату судебного разбирательства у ответчика отсутствовали документы, подтверждающие полномочия исполнительного директора Желткова Н.А., что объективно не позволило некоммерческому партнерству обеспечить явку представителя с надлежаще оформленными полномочиями. Кроме того, суд первой инстанции принял исковое заявление к производству без предоставления истцом выписки из ЕГРЮЛ в отношении ответчика и привлек департамент к участию в деле без получения сведений о существовании этого юридического лица.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель комитета возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу актов.

Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 31 октября 2007 года комитет (арендодатель), МУП "Управление развития городского хозяйства" (балансодержатель) и некоммерческое партнерство (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества N 565-07 (л. д. 11 - 13). По условиям договора арендодатель совместно с балансодержателем для размещения организации, управляющей многоквартирными домами, передали некоммерческому партнерству в аренду часть административного здания (помещения NN 6, 8 - 12, 15 - 30, 94 площадью 196,6 кв. м), расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Академика Королева, 5. В пункте 4.1 стороны согласовали, что аренда установлена с 01.10.2007 на неопределенный срок. Пунктом 6.2 предусмотрено право арендодателя на расторжение договора при условии уведомления арендатора за один месяц.

Помещения переданы арендатору по акту от 01.10.2007 (л. д. 13).

Соглашением от 01.07.2009 (л. д. 16) стороны внесли изменения в договор от 31.10.2007 N 565-07 в части наименования балансодержателя (МУП заменен на департамент).

10 марта 2011 года комитет направил некоммерческому партнерству предупреждение N 01-32/1523, в котором сообщил, что на основании пункта 6.2 договора аренды расторгает его с 15.04.2011. Необходимость прекращения арендных отношений мотивирована необходимостью использования помещений для муниципальных нужд. Некоммерческому партнерству предложено возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи в срок до 15.04.2011 (л. д. 7). Указанное уведомление получено арендатором 16 марта 2011 года.

Поскольку муниципальное имущество арендатором не возвращено, комитет обратился в арбитражный суд с требованием о выселении некоммерческого партнерства из занимаемых нежилых помещений со ссылкой на прекращение арендных отношений.

В соответствии со статьей 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

Пунктом 2 статьи 651 Кодекса предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из содержания договора аренды от 31.10.2007 N 565-07 следует, что он заключен на неопределенный срок. Поэтому его государственная регистрация не требовалась (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"").

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 Кодекса).

Удовлетворяя иск, судебные инстанции исходили из того, что комитет (орган, уполномоченный на управление и распоряжение муниципальным имуществом) письмом от 10.03.2011 N 01-32/1523 отказался от договора аренды с соблюдением правил, установленных пунктом 2 статьи 610 Кодекса и пунктом 6.2 договора. Следовательно, договор от 31.10.2007 N 565-07 считается прекращенным, а у некоммерческого партнерства отсутствуют основания для занятия спорных нежилых помещений. Указанные выводы судов основаны на материалах дела и соответствует правовым подходам, содержащимся в пункте 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66).

Поскольку арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Кодекса считаются соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в арбитражный суд срок, оговоренный в пункте 2 статьи 610 Кодекса (с учетом положений пункта 6.2 договора) истек, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование комитета о выселении арендатора из спорных помещений.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы не опровергают правильности сделанных судами выводов о прекращении арендных отношений сторон (в связи с отказом арендодателя, заявленным по правилам статьи 610 Кодекса) и необходимости возврата арендатором нежилых помещений на основании статьи 622 Кодекса.

Ссылки некоммерческого партнерства на необходимость применения спорным правоотношениям норм Кодекса о недействительности сделок, норм Жилищного кодекса Российской Федерации и положений Закона о защите конкуренции несостоятельны.

Выраженный в письме от 10.03.2011 N 01-32/1523 отказ комитета (арендодателя) от договора сделкой в смысле статьи 153 Кодекса не является, а представляет собой иное юридически значимое действие - специально оговоренное в законе (пункт 2 статьи 610 Кодекса) право любой из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, на отказ от него. Жилищное законодательство, регулирующее отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, к обязательственным (гражданско-правовым) отношениям сторон не применяется (статьи 1, 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 2 Кодекса).

Право на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установлено законом (пункт 2 статьи 610 Кодекса). Если арендодатель выполнил требование об уведомлении арендатора о прекращении арендных отношений, оснований для вывода о злоупотреблении истцом правом (статья 10 Кодекса) у кассационной инстанции не имеется. При этом мотивы принятия арендодателем такого решения (равно как и документальная подтвержденность необходимости использования помещений для муниципальных нужд) правового значения для данного спора не имеют (пункт 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66). По изложенным основаниям отклоняется и довод заявителя о нарушении комитетом статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Доводы жалобы о нарушении судом первой инстанции при разрешении спора процессуальных норм проверялись апелляционным судом, который обоснованно их отклонил.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Апелляционный суд установил, что некоммерческое партнерство надлежащим образом уведомлялось о проведении предварительного заседания 28.06.2011 (л. д. 28), однако в предварительное заседание не явилось, возражений против рассмотрения дела по существу либо ходатайства об отложении судебного заседания (в том числе в связи с наличием организационных проблем) суду не заявило.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции вправе был завершить предварительное судебное заседание и начать рассмотрение дела в судебном заседании (пункт 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству").

Ссылки некоммерческого партнерства на нарушение судом правил принятия искового заявления к производству также несостоятельны. При обращении с иском комитет представил основные сведения о юридическом лице и выписку из ЕГРЮЛ, содержащие сведения о некоммерческом партнерстве (л. д. 14 - 17, 19, 20).

При разрешении спора судебные инстанции установили обстоятельства дела, оценили представленные в дело доказательства, правильно применили нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения от 01.07.2011 и апелляционного постановления от 10.10.2011 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина уплачена некоммерческим партнерством в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 22.11.2011 N 365).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 по делу N А53-9188/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин