Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 марта 2012 г. N Ф08-38/12 по делу N А63-3652/2011

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 февраля 2010 г. по делу N А63-6672/2009, от 31 июля 2009 г. N А32-22127/2008, от 28 июля 2009 г. N А32-22126/2008, от 17 июля 2009 г. N А32-22125/2008, от 3 мая 2012 г. N Ф08-2083/12 по делу N А63-6623/2011,

Резолютивная часть постановления объявлена 1 марта 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 1 марта 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя - крестьянского (фермерского) хозяйства "Салам" (ИНН 2616005088, ОГРН 1022602424723), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737) и третьего лица - Отдела имущественных и земельных отношений администрации Новоселицкого муниципального района Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.07.2011 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 (судьи Егорченко И.Н., Казакова Г.В., Марченко О.В.) по делу N А63-3652/2011, установил следующее.

КФХ "Салам" (далее - фермерское хозяйство, заявитель) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) с заявлением, в котором просило:

- признать незаконным отказ управления Росреестра от 16.05.2011 N 26-23/311/11 в государственной регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 27.08.2007;

- обязать управление Росреестра произвести государственную регистрацию договора от 27.08.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:19:080508:0001.

Требования мотивированы следующим. Участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:19:080508:0001 площадью 1 271 863 кв. м предоставлен фермерскому хозяйству в аренду в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон о фермерском хозяйстве). Специальные нормы Закона о фермерском хозяйстве, предусматривающие упрощенную процедуру предоставления земельных участков для создания фермерского хозяйства, обладают приоритетом по отношению к общим нормам Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Поэтому отказ управления Росреестра произвести государственную регистрацию договора аренды от 27.08.2011, мотивированный непредставлением публикации о наличии предлагаемого для предоставления в аренду земельного участка, не соответствует закону и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Отдел имущественных и земельных отношений администрации Новоселицкого муниципального района Ставропольского края (далее - отдел имущественных отношений).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.07.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011, требования удовлетворены. Признан незаконным отказ от 16.05.2011 N 26-23/311/11 в государственной регистрации договора аренды земельного участка. Суд обязал управление Росреестра устранить нарушение прав и законных интересов фермерского хозяйства путем проведения государственной регистрации договора аренды от 27.08.2007.

Судебные инстанции установили, что на основании заявления главы фермерского хозяйства от 23.08.2007 распоряжением начальника отдела имущественных отношений от 27.08.2007 N 107 фермерскому хозяйству для сельскохозяйственного производства предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 271 863 кв. м с кадастровым номером 26:19:080508:0001. Участок отмежеван за счет главы хозяйства и поставлен на государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства. С фермерским хозяйством подписан договор аренды от 27.08.2007 сроком на 10 лет. Управление Росреестра отказало (сообщение от 16.05.2011 N 25/001/2011-258) заявителю в государственной регистрации договора со ссылкой на непредставление публикации о наличии предлагаемого для предоставления в аренду земельного участка. При проверке оснований отказа в регистрации договора суды исходили из того, что отношения по предоставлению фермерскому хозяйству земельного участка сельскохозяйственного назначения регулируются специальными нормами Закона о фермерском хозяйстве, имеющими приоритет по отношению к нормам Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Спорный земельный участок предоставлен главе хозяйства в аренду с соблюдением специального порядка, предусмотренного нормами Закона о фермерском хозяйстве. Довод регистрирующего органа о нарушении статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения судами отклонен. При наличии заявления фермерского хозяйства, поданного в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве, и отсутствии на момент обращения главы хозяйства заявлений иных лиц, орган местного самоуправления правомерно предоставил участок без соблюдения процедуры информирования. При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, управление Росреестра должно было руководствоваться статьей 12 Закона о фермерском хозяйстве, которой установлен специальный (упрощенный) порядок получения крестьянским хозяйством земельного участка для создания (расширения) хозяйства и осуществления его деятельности, не предусматривающий обязательной публикации сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения. Поэтому у регистрирующего органа не имелось оснований для оценки представленного на государственную регистрацию договора аренды от 27.08.2007 как заключенного с нарушением закона. Поскольку управление Росреестра не доказало правомерность отказа в регистрации договора аренды, суды со ссылкой на часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признали требования фермерского хозяйства обоснованными (т. 2, л. д. 150; т. 3, л. д. 39).

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована следующим. При обращении за государственной регистрацией глава хозяйства Алиев М.А. представил договор аренды от 27.08.2011 и распоряжение отдела имущественных отношений от 27.08.2011 N 107. На основании статей 9, 13 и 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) проведена правовая экспертиза документов. Сообщением от 16.05.2011 заявителю отказано в государственной регистрации договора со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. При осуществлении государственной регистрации договора аренды управление Росреестра должно руководствоваться нормами законодательства, регулирующего соответствующие отношения. В статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлено, что принятие решений о предоставлении участков сельскохозяйственного назначения допускается при условии опубликования сообщения о наличии предполагаемых для такой передачи земельных участков. Отсутствие публикации нарушает право на получение земельного участка на равных условиях иными лицами и свидетельствует о нарушении уполномоченным органом части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Установив, что субъектом права является фермерское хозяйство, суды руководствовались положениями Закона о фермерском хозяйстве и необоснованно не применили нормы Земельного кодекса Российской Федерации и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Вывод судебных инстанций об упрощенной процедуре предоставления земельных участков ошибочен; он сделан при неправильном определении сферы применения Закона о фермерском хозяйстве. Указанный (специальный) закон определяет основы создания и деятельности фермерских хозяйств, в то время как отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций неверно определили закон, подлежащий применению к спорным отношениям. При отсутствии документов, подтверждающих соблюдение порядка предоставления земельного участка, осуществление государственной регистрации договора аренды невозможно. Поскольку участок предоставлен с нарушением статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, фермерскому хозяйству правомерно отказано в государственной регистрации договора аренды на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

От фермерского хозяйства и отдела имущественных отношений отзывы на жалобу не поступили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, крестьянское (фермерское) хозяйство "Салам" создано соглашением граждан 10 марта 1992 года; главой хозяйства избран Алиев М.А. (т. 2, л. д. 137).

23 августа 2007 года глава фермерского хозяйства обратился в отдел имущественных отношений с заявлением, в котором для расширения фермерского хозяйства просил предоставить в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 26:19:080508:0001 общей площадью 127,2 га пашни, местоположение Ставропольский край Новоселицкий район примерно в 6,5 км по направлению на восток от ориентира центр с. Долиновка, территория АОЗТ "Надежда", для сельскохозяйственного производства. К заявлению приложено соглашение о создании фермерского хозяйства (т. 2, л. д. 136).

Распоряжением начальника отдела имущественных отношений от 27.08.2007 N 107 фермерскому хозяйству предоставлен в аренду сроком на 10 лет для сельскохозяйственного производства участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:19:08 05 08:0001 площадью 1 271 863 кв. м (т. 1, л. д. 15).

27 августа 2007 года отдел имущественных отношений (арендодатель) и фермерское хозяйство (арендатор) подписали договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена (т. 1, л. д. 16, 17). По условиям договора арендатору передан во временное пользование участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:19:08 05 08:0001 площадью 1 271 863 кв. м. Срок аренды установлен с 27.08.2007 по 26.08.2017 (пункт 2.1). Договор вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю (пункт 2.2). Участок передан фермерскому хозяйству по акту от 27.08.2007 (т. 1, л. д. 18).

24 марта 2011 года фермерское хозяйство обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 27.08.2007 с приложением документов, указанных в расписке от 24.03.2011 (т. 1, л. д. 77).

В связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав регистрация договора аренды приостанавливалась на срок до 16.05.2011, что подтверждается уведомлением от 14.04.2011 (т. 1, л. д. 22).

16 мая 2011 года фермерскому хозяйству отказано в государственной регистрации договора аренды на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. В сообщении управления Росреестра от 16.05.2011 N 25/001/2011-258 отказ мотивирован отсутствием оригинала (копии) заблаговременной публикации в средствах массовой информации о наличии предлагаемого для предоставления в аренду земельного участка, а также решения (постановления) о предоставлении участка без проведения торгов, в связи с подачей одной заявки. Изложенные требования следуют из статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (т. 1, л. д. 71, 72).

Полагая, что отказ управления Росреестра от 16.05.2011 не соответствует Закону о фермерском хозяйстве, глава хозяйства обратился в арбитражный суд с заявлением в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац 4 пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 27.08.2007 подлежал обязательной государственной регистрации, поскольку заключен сторонами сроком на 10 лет (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что управление Росреестра отказало заявителю в государственной регистрации договора на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Отказ обоснован несоответствием представленных на государственную регистрацию документов требованиям статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В уведомлении об отказе указано, что отсутствует (не представлена) публикация в средствах массовой информации о наличии предлагаемого для предоставления в аренду земельного участка, а также решение уполномоченного органа о предоставлении участка без проведения торгов.

Признавая отказ регистрирующего органа не соответствующим закону, суды исходили из того, что законодатель предоставил крестьянскому (фермерскому) хозяйству право на получение земельного участка непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности и его расширения в собственность или в аренду на основании порядка, установленного специальным федеральным законом. Положения статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве, предусматривающие порядок предоставления земельных участков крестьянским хозяйствам, являются специальными по отношению к общим положениям Земельного кодекса Российской Федерации и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. При этом статья 12 Закона о фермерском хозяйстве не предусматривает обязательной публикации сообщения о предстоящем предоставлении специальным субъектам (фермерам) земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В силу статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, названным Законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (статья 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Согласно статье 81 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с названным Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, урегулирован в статье 12 Закона о фермерском хозяйстве. В силу указанной нормы граждане, которые заинтересованы в предоставлении им участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания (расширения) фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

В заявлении должны быть указаны: цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение); испрашиваемое право на предоставляемые участки (собственность или аренда); условия предоставления земельных участков (за плату или бесплатно); срок аренды участков; обоснование размеров предоставляемых земельных участков; их предполагаемое местоположение.

Орган местного самоуправления на основании поданного заявления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об этом земельном участке, после чего обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого участка.

Решение о предоставлении земельного участка в аренду заявителю принимается уполномоченным органом в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого участка. Копия такого решения (с приложением кадастрового паспорта участка) направляется заявителю.

Договор аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия решения о предоставлении участка в аренду.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждено материалами дела, земельные угодья общей площадью 1147 га (включающие спорный участок) по договору аренды от 20.11.1997 N 181 (в редакции дополнительного соглашения от 28.07.2000) уже предоставлялись фермерскому хозяйству сроком на 8 лет (т. 1, л. д. 98 - 101). Земельный участок с кадастровым номером 26:19:08 05 08:0001 площадью 1 271 863 кв. м сформирован в 2006 году за счет главы хозяйства, что подтверждается техническим проектом границ земельного участка, подготовленным ООО "Земля" по заявке Алиева М.А. (т. 2, л. д. 30 - 127). Спорный участок предоставлен фермерскому хозяйству для расширения фермерского хозяйства и осуществления его деятельности. Заявление оформлено в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве (т. 2, л. д. 136 - 140). В период обращения главы хозяйства в отдел имущественных отношений с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду аналогичные заявления от иных заинтересованных лиц в указанный орган не поступали. Установив данные обстоятельства, судебные инстанции пришли к выводу о праве специальных субъектов (фермеров) на получение земельных участков непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности и его расширения в аренду на основании порядка, установленного специальным законом. При разрешении спора суды исходили из того, что нормы Закона о фермерском хозяйстве, имеющие приоритетное значение (по отношению к положениям статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения), не содержат требования об обязательной публикации уполномоченным органом сообщения о предстоящем предоставлении такого участка.

Выводы судебных инстанций соответствуют практике, сложившейся в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа при рассмотрении аналогичных дел (постановления от 17.07.2009 по делу N А32-22125/2008, от 28.07.2009 по делу N А32-22126/2008, от 31.07.2009 по делу N А32-22127/2008 и от 05.02.2010 по делу N А63-6672/2009).

С учетом изложенного, сделанный судами вывод о том, что отказ управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 27.08.2007 не основан на нормах действующего законодательства, является правильным. Действия регистрирующего органа повлекли нарушение прав и интересов фермерского хозяйства, поскольку без проведения государственной регистрации подписанный им с отделом имущественных отношений договор аренды земельного участка не считается заключенным. В порядке восстановления нарушенного права суд на основании положений пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал управление Росреестра произвести государственную регистрацию сделки.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе управление Росреестра ссылается на правомерность отказа в государственной регистрации договора аренды. Заявитель жалобы полагает, что Закон о фермерском хозяйстве определяет основы создания и деятельности фермерских хозяйств. Отношения по владению, пользованию и распоряжению участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Неправильное применение судами положений Закона о фермерском хозяйстве ограничивает права иных лиц, заинтересованных в предоставлении земельных участков. Отсутствие публикации о наличии предполагаемых для предоставления участков сельскохозяйственного назначения нарушает их право на получение таких участков на равных условиях с главами фермерских хозяйств.

Эти доводы подлежат отклонению как основанные на неправильном понимании регистрирующим органом норм Закона о фермерском хозяйстве. В части 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что правовое регулирование условий и порядка пользования землей осуществляется федеральным законом. На территории Российской Федерации таким законом для граждан, изъявивших желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, является Закон о фермерском хозяйстве (пункт 1 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации), который определяет не только основы создания и деятельности крестьянских хозяйств. Положения, регулирующие вопросы предоставления и приобретения земельных участков для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, закреплены в отдельной (4) главе Закона о фермерском хозяйстве. Они введены законодателем с целью обеспечения государством надлежащих гарантий (условий) для создания и нормального функционирования крестьянских хозяйств, представляющих собой особую форму хозяйствования, принадлежащую аграрному производству и сельскому укладу жизни.

При разрешении спора судебные инстанции установили фактические обстоятельства, оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права и пришли к обоснованным выводам. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения от 27.07.2011 и апелляционного постановления от 26.10.2011 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (государственный орган) освобожден от уплаты пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.07.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 по делу N А63-3652/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин