Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 марта 2012 г. N Ф08-356/12 по делу N А63-2327/2011

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 августа 2012 г. N Ф08-3923/12 по делу N А63-3853/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 5 марта 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Диагональ Групп" (ИНН 2635097503, ОГРН 1072635002296) - Миронова С.А. (доверенность от 30.01.2012), от заинтересованных лиц: администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) - Лянгузовой С.Н. (доверенность от 16.01.2012), Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) - Югиной В.В. (доверенность от 27.01.2012), от третьего лица - открытого акционерного общества "Нептун" (ИНН 2635001120, ОГРН 1022601947521) - Шведовой Г.А. (доверенность от 10.10.2011), в отсутствие заинтересованного лица - Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064), третьих лиц: муниципального унитарного предприятия "Горзеленстрой" (ИНН 2633001750, ОГРН 1022601974460), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы открытого акционерного общества "Нептун" и Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011 по делу N А63-2327/2011 (судьи Джамбулатов С.И., Казакова Г.В., Марченко О.В.), установил следующее.

ООО "Диагональ Групп" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Ставрополя (далее - администрация), Комитету градостроительства администрации города Ставрополя со следующими требованиями:

- признать незаконными отказы администрации от 21.12.2010 N 09/02-01/1-7416исх. и от 21.12.2010 N 09/02-01/1-7415исх. в предоставлении в аренду на новый срок для продолжения проектирования и строительства торгово-офисного здания земельного участка с кадастровым номером 26:12:010206:0120 площадью 3350 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, просп. Кулакова, 16л, в квартале 603, и земельного участка с кадастровым номером 26:12:010206:0121 площадью 4590 кв. м (для продолжения организации строительства торгово-офисного здания и последующего благоустройства, без права капитального строительства), расположенного по адресу: г. Ставрополь, просп. Кулакова, квартал 603;

- обязать администрацию принять постановление о предоставлении обществу в аренду на новый срок данных земельных участков (кадастровые номера 26:12:010206:0120 и 26:12:010206:0121);

- обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) заключить с обществом договоры аренды указанных земельных участков на новый срок для продолжения проектирования и строительства торгово-офисного здания (участок с кадастровым номером 26:12:010206:0120 площадью 3350 кв. м) и организации строительства торгово-офисного здания и последующего благоустройства, без права капитального строительства (участок с кадастровым номером 26:12:010206:0121 площадью 4590 кв. м).

Требования мотивированы наличием у общества права на использование земельных участков на условиях, предусмотренных договорами аренды от 14.06.2007 N 5816 и 5817. Отказ администрации в предоставлении земельных участков в аренду на новый срок (письма от 21.12.2010 N 09/02-01/1-7416исх., 09/02-01/1-7415исх.) не соответствует статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд указал, что спорные земельные участки не могут быть предоставлены в аренду на новый срок, поскольку находятся в границах территории общего пользования (сквера). Кроме того, гражданское и земельное законодательство не возлагают на орган местного самоуправления обязанности по заключению договора аренды земельного участка с лицом, обратившимся с соответствующим заявлением и имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Статья 621 Кодекса не ограничивает право собственника на отказ в предоставлении земельного участка в аренду.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011 решение отменено. Принят новый судебный акт о признании незаконным отказа в предоставлении обществу земельных участков в аренду на новый срок. На комитет возложена обязанность заключить с обществом договоры аренды спорных земельных участков. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что из постановления главы города Ставрополя от 12.05.2008 N 1181 не следует, что на территории земельного участка, расположенного в г. Ставрополе, просп. Кулакова, 16л, находится сквер. В кадастровом плане территории от 05.12.2011 N 26/501/11-238609, а также в кадастровых паспортах отсутствуют сведения о нахождении спорных участков в границах озелененной территории общего пользования. Из представленных в дело документов невозможно определить участок площадью 14 га, находящийся по адресу: г. Ставрополь, просп. Кулакова, 10, квартал 603, с разрешенным использованием - под сквер. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие проведение работ по межеванию территории, установлению границ озелененной территории. Администрация не доказала, что спорные участки входят в состав территории сквера площадью 14 га, которая в соответствии с постановлением главы города Ставрополя от 30.04.1998 N 1383 передана с баланса ОАО "Нептун" на баланс МУП "Горзеленстрой". Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что по состоянию на 06.12.2011 на указанной территории расположены земельные участки, предоставленные в аренду и иным лицам. Доводы заинтересованных лиц о том, что названные земельные участки предоставлены обществу с нарушением норм действующего законодательства, отклонены судом апелляционной инстанции со ссылкой на обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам N А63-10109/2008, А63-11295/2008.

ОАО "Нептун" обжаловало постановление от 20.12.2011 в кассационном порядке. По мнению третьего лица, апелляционный суд не принял во внимание представленные в дело доказательства, подтверждающие нахождение спорных земельных участков на территории городского сквера (генеральный план завода, схему озеленения, адресный и дежурный планы города Ставрополя). Ссылка суда апелляционной инстанции на обстоятельства, установленные судебными актами по другим делам, не соответствует положениям статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, предоставление испрашиваемых земельных участков в аренду противоречит пункту 9 статьи 85 и пункту 5 статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Удовлетворив требование общества о понуждении к заключению договора аренды на новый срок, апелляционный суд не принял во внимание положения статьи 621 Кодекса.

В кассационной жалобе комитет, ссылаясь на нарушение норм материального права, а также несоответствие сделанных судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 20.12.2011 и оставить в силе решение от 17.06.2011. Комитет указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт предоставления спорных участков в аренду иным лицам, в связи с чем удовлетворение требования о понуждении заключить договор противоречит правилам статьи 621 Кодекса. Действие ранее заключенных договоров с обществом прекращено в установленном порядке.

МУП "Горзеленстрой" в отзыве указало на правомерность доводов жалобы ОАО "Нептун".

В заседании представители ОАО "Нептун", комитета и администрации поддержали доводы кассационных жалоб.

Представитель общества полагал необходимым оставить без изменения постановление апелляционного суда. Пояснил, что спорные участки не были освоены в связи с препятствиями, чинимыми администрацией. Факт нахождения участков на территории общего пользования (сквера) с помощью надлежащих доказательств не подтвержден.

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление от 20.12.2011 надлежит отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 09.03.2007 N 633 утвержден акт выбора земельных участков, обществу согласовано место размещения объекта и предоставлены в аренду сроком на три года два земельных участка площадью 4590 кв. м и 3350 кв. м для организации строительства, а также проектирования и строительства торгово-офисного здания по проспекту Кулакова в квартале 603. На общество возложены следующие обязанности: поставить земельные участки на государственный кадастровый учет; осуществить государственную регистрацию договоров аренды; получить паспорт объекта и разработать проектно-сметную документацию; предусмотреть сохранение зеленых насаждений, попадающих в границы отвода, в случае необходимости - удаление отдельных деревьев согласовать с комиссией по охране зеленых насаждений города Ставрополя (т. 1, л. д. 23).

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды спорных участков от 14.06.2007 N 5816 (площадь земельного участка 3350 кв. м, кадастровый номер 26:12:010206:0120); от 14.06.2007 N 5817 (площадь участка 4590 кв. м, кадастровый номер 26:12:010206:0121). Срок аренды - три года (с 09.03.2007 по 08.03.2010). Договоры зарегистрированы в установленном порядке (т. 1, л. д. 18 - 22, 24 - 28).

Общество обратилось в администрацию с заявлением о продлении договоров аренды данных земельных участков.

21 декабря 2010 года администрация уведомила общество об отказе в предоставлении земельных участков на новый срок (т. 1, л. д. 30 - 35). Отказ мотивирован нахождением испрашиваемых обществом земельных участков на территории общего пользования (сквер).

Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Пункт 1 статьи 85 Земельного кодекса устанавливает, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к жилым, общественно-деловым, производственным и иным территориальным зонам.

Пункт 9 названной нормы определяет, что земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 данного Кодекса).

По смыслу приведенных норм целевое назначение рекреационных земель является приоритетным, они не могут использоваться в соответствии с иным целевым назначением.

Суд первой инстанции установил, что земельные участки в г. Ставрополе по просп. Кулакова общей площадью 14 га в целом представляют собой место общего пользования - сквер, расположенный перед заводом "Нептун". Указанная территория предоставлена заводу решением Исполнительного комитета Ставропольского городского Совета народных депутатов трудящихся от 11.02.1966 N 165 для благоустройства и озеленения (т. 2, л. д. 31). Завод создал парк (сквер) и до 1998 года содержал его и владел им.

В 1998 году данная территория общей площадью 14 га передана на баланс МУП "Горзеленстрой", что подтверждается постановлением главы г. Ставрополя от 30.04.1998 N 1383 (т. 2, л. д. 35, 36).

Постановлением главы г. Ставрополя от 04.08.2008 N 1814 сквер включен в перечень озелененных территорий общего пользования в городе Ставрополе (т. 2, л. д. 37), что соответствует целевому назначению указанного земельного участка, определенному в 1966 году.

Видовой состав древесно-кустарниковых пород, произрастающих на территории сквера, представлен высокодекоративными, экологически ценными насаждениями в количестве более 50 видов. Данный сквер имеет особое архитектурно-декоративное, культурно-просветительское, санитарно-гигиеническое и историческое значения для г. Ставрополя, что отражено в заключении экологической экспертизы СРОО "Экологический Конгресс Ставрополья" (т. 2, л. д. 38 - 44).

С учетом названных доказательств суд пришел к выводу о том, что предоставление спорных земельных участков, расположенных в рекреационной зоне, в аренду для строительства и организации строительства нарушает публичные интересы в результате использования территории общего пользования не по целевому назначению.

Данный вывод является верным и соответствует нормативным предписаниям пункта 9 статьи 85, пункта 5 статьи 98 Земельного кодекса, пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 262 Кодекса.

Отменяя решение от 17.06.2011, суд апелляционной инстанции сослался на отсутствие в представленном в дело кадастровом плане территории (т. 2, л. д. 65 - 94) сведений о нахождении спорных участков в установленных надлежащих образом границах территории общего пользования.

В то же время отсутствие в кадастровом учете сведений о границах территории общего пользования само по себе не означает, что спорные земельные участки не относятся к землям рекреационного назначения.

Совокупность представленных в дело доказательств позволяет сделать вывод о границах и статусе спорных земельных участков. Так, анализ выкопировки из дежурного и адресного плана (т. 1, л. д. 124), кадастровых паспортов (т. 1, л. д. 36 - 47), схемы сквера (т. 2, л. д. 29), плана благоустройства озеленения, благоустройства и малых архитектурных форм завода "Нептун" (т. 2, л. д. 115) позволяет заключить, что испрашиваемые участки расположены в границах территории общего пользования (сквера).

Ссылка суда апелляционной инстанции на обстоятельства, установленные при производстве по другим арбитражным делам, не основана на положениях статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с названной нормой обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из текста судебных актов, принятых по делу N А63-11295/2008, не следует, что общество участвовало в данном споре.

В судебных актах по делу А63-10109/2008 указано, что рассмотрение вопроса о правомерности предоставления обществу земельных участков возможно лишь при проверке существующего основания владения (гражданско-правовой сделки). Действующее законодательство не позволяет органу местного самоуправления отменять муниципальные правовые акты, на основании которых уже возникли и существуют гражданско-правовые отношения. Вопросы правомерности предоставления спорных земельных участков для строительства капитальных объектов суды по названному делу не исследовали.

Согласно пункту 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд апелляционной инстанции не принял во внимание положения данной нормы.

Действующее законодательство не возлагает на орган местного самоуправления обязанности по заключению договора аренды земельного участка с лицом, обратившимся с соответствующим заявлением и имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Реализуя данное положение закона, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору с другим лицом (если такой договор аренды с другим лицом заключен). Однако намерение комитета сдавать спорные земельные участки в аренду третьим лицам судами при разрешении спора не установлено, факт заключения договоров аренды спорных участков с другими арендаторами обществом не доказан.

Доказательства, свидетельствующие о наличии на участках принадлежащих обществу объектов недвижимости, не представлены (т. 1, л. д. 122).

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционного суда надлежит отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции (пункт 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с общества в пользу ОАО "Нептун" необходимо взыскать 2 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе (т. 3, л. д. 126).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011 по делу N А63-2327/2011 отменить, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2011 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Диагональ Групп" в пользу открытого акционерного общества "Нептун" расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов