Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 октября 2014 г. N Ф08-6759/14 по делу N А32-6890/2013

г. Краснодар

09 октября 2014 г.

Дело N А32-6890/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 октября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Молокивича С.А. (доверенность от 26.03.2014), в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Энка ТЦ" (ИНН 7702190316, ОГРН 1027739529399), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг" (ИНН 2310133597, ОГРН 1082310017184), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью "Кубанский солодовенный завод", Дьяченко О.В., Василец П.П., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энка ТЦ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2014 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-6890/2013, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Энка ТЦ" (далее - общество-1) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нефтестройиндустрия-Юг" (далее - общество-2), администрации Краснодарского края (далее - администрация) о признании недействительным договора от 17.02.2011 N 0000002334 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 15 518 кв. м с кадастровым номером 23:43:0206082:88, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Кожевенная, 42, (далее - договор аренды, спорный земельный участок) и о применении последствий недействительности договора аренды путем возврата спорного земельного участка администрации и погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом сделок с ним (далее - реестр) записи о государственной регистрации договора аренды, а также о признании отсутствующим обременения в виде аренды в пользу общества-2 права публичной собственности на спорный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление), общество с ограниченной ответственностью "Кубанский солодовенный завод", Дьяченко О.В., Василец П.П.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2013 произведена замена администрации на департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014, в иске отказано. Судебные акты мотивированы недоказанностью того, что при разделе земельного участка площадью 18 233,89 кв. м с кадастровым номером 23:43:02060825:12, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Кожевенная, 42, (далее - исходный земельный участок) не были обеспечены права общества-1 как собственника нежилых помещений площадью 1694,4 кв. м, находящихся на первом этаже здания производственного корпуса (литера Д), расположенного на исходном земельном участке (далее - нежилые помещения, здание), признанием в судебном порядке при рассмотрении дела N А32-1563/2013 законности решения департамента о разделе исходного земельного участка, отсутствием в реестре на момент принятия решения о разделе исходного земельного участка записей о зарегистрированных обременениях прав на него. В качестве обоснования судебных актов также указано на то, что общество-1 не предпринимало действий по оформлению в установленном порядке прав на земельный участок, необходимый для эксплуатации приобретенных им нежилых помещений, а с момента регистрации права собственности участников долевого строительства на помещения (квартиры) в многоквартирных домах у названных лиц возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок, в связи с чем избранным истцом способом судебной защиты не может быть восстановлено его нарушенное право.

Общество-1 обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), настаивая на образовании спорного земельного участка без письменного согласия лица, обладающего исключительным правом на приобретение в собственность или аренду части исходного земельного участка, отсутствии возможности обеспечения названного исключительного права за счет иных земель, недоказанности факта государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах на спорный земельный участок, возможности возникновения права общей долевой собственности только на сформированный для эксплуатации отдельно стоящего многоквартирного дома, но не для строительства жилищного комплекса, возможности исключения из реестра записи об обременении прав на спорный земельный участок только посредством признания такого обременения отсутствующим, неисполнении судом первой инстанции обязанности по самостоятельной квалификации спорного правоотношения и определению подлежащих применению правовых норм. По мнению заявителя кассационной жалобы, спорный земельный участок мог быть предоставлен в аренду только на торгах, подъезд и проход к зданию затруднен, соблюдение требований санитарной и противопожарной безопасности практически невозможно, установленные судебными актами по делу N А32-1563/2013 обстоятельства не имеют преюдициального значения для настоящего дела.

В отзыве на кассационную жалобу общество-2 просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что правопредшественник общества-1 приобрел у общества с ограниченной ответственностью "Южная холдинговая компания" по договору купли-продажи от 20.06.2005 в собственность нежилые помещения в здании, соответствующий переход права собственности зарегистрирован в реестре 31.08.2005, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АА N 355299. Здание располагалось на исходном земельном участке, арендуемом закрытым акционерным обществом "Фабрика мехов и меховых изделий" по договору от 01.03.2011 N 276. По соглашению от 03.10.2005 права и обязанности арендатора на исходный земельный участок переданы в полном объеме обществу с ограниченной ответственностью "Южная холдинговая компания".

В результате раздела в 2010 году исходного земельного участка образованы земельные участки площадью 2048 кв. м с кадастровым номером 23:43:0206082:87 и площадью 631 кв. м с кадастровым номером 23:43:0206082:89 с разрешенным использованием для эксплуатации зданий и сооружений, а также спорный земельный участок.

По заявлению департамента от 08.04.2010 и на основании постановления мэра города Краснодара от 09.08.2000 N 1677 произведена государственная регистрация права собственности Краснодарского края на вновь образованные земельные участки, в том числе спорный земельный участок (свидетельства о государственной регистрации права от 21.05.2010). Исходный земельный участок снят с кадастрового учета, а спорный земельный участок передан обществу-2 по договору аренды.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206082:87, образованного для эксплуатации здания, в котором расположены принадлежащие обществу-1 нежилые помещения, составила 2048 кв. м. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2013 по делу N А32-1563/2013 обществу-1 отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения о разделе исходного земельного участка на три земельных участка, в том числе спорный. Оставляя названный судебный акт без изменения, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд указал, что договор аренды исходного земельного участка от 01.03.2001 N 276 в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 03.10.2005 расторгнут соглашением от 02.08.2010 N 583. На момент принятия решения о разделе исходного земельного участка в реестре отсутствовали записи об обременении прав на него.

На спорном земельном участке обществом-2 построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома, департаментом архитектуры и градостроительства администрации выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 28.03.2012 N RU23306000-1843, RU-23306000-1844, RU-23306000-1845, квартиры в указанных многоквартирных жилых домах переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства, за частью которых в период с 19.07.2013 по 24.08.2012 зарегистрировано право собственности на объекты долевого строительства. Спорный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика, что подтверждено выпиской из реестра от 30.04.2013 N 01/119/2013-501.

Полагая, что при покупке нежилых помещений в здании покупатель приобрел статус арендатора по договору от 01.03.2011 N 276 аренды исходного земельного участка, площади образованного для эксплуатации здания, в котором расположены принадлежащие обществу-1 нежилые помещения, земельного участка недостаточно для такой эксплуатации, в связи с чем при разделе исходного земельного участка и последующем предоставлении спорного земельного участка в аренду обществу-2 нарушено земельное законодательство, общество-1 обратилось в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно руководствовались следующим.

В силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды; далее - Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Новая редакция названных норм, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", к рассматриваемым отношениям неприменимы.

Земельные участки, согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (статья 552 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр, в том числе решение о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, которое является основанием для внесения записи в реестр.

В случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11). Одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В пунктах 66, 67 постановления N 10/22 разъяснено, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, но представитель такого собственника не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, а собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций о недоказанности невозможности использования принадлежащих обществу-1 на праве собственности нежилых помещений в здании на образованном для эксплуатации такого здания земельном участке, о длительном бездействии общества-1 в вопросе оформления прав на земельный участок под приобретенными объектами недвижимости, о невнесении им в установленном порядке арендной платы за использование земли, о законности действий органов, осуществляющих публичные полномочия, по разделу исходного земельного участка, о возникновении права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах на спорный земельный участок, прекращения права аренды общества-2 на него и отсутствии как у общества-2, так и у департамент полномочий по распоряжению им соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Кассационный суд также находит обоснованными выводы судов о том, что констатацией отсутствия у общества-2 права аренды спорного земельного участка не могут быть восстановлены какие-либо права общества-1 на земельный участок, находящийся в фактическом владении собственников помещений в многоквартирных жилых домах, а признание обременения отсутствующим по иску общества-1 в рассматриваемом случае недопустимо ввиду утраты лицом, заявившим такое требование, владения спорным земельным участком.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014 по делу N А32-6890/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова