Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 марта 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Артамкиной Е.В., при участии в судебном заседании ответчика - индивидуального предпринимателя Зеленой Елены Александровны (ИНН 615100793115, ОГРНИП 304615120800186) и его представителя Куделиной А.С. (доверенность от 30.05.2011), в отсутствие истца - администрации г. Новошахтинска, ответчика - Комитета по управлению имуществом администрации г. Новошахтинска (ИНН 6151005594, ОГРН 1026102484000), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Новошахтинска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2011 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А53-13110/2011, установил следующее.
Администрация г. Новошахтинска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации г. Новошахтинска (далее - Комитет) и индивидуальному предпринимателю Зеленой Е.А. со следующими требованиями:
- признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 30.03.2011 в отношении объекта, расположенного по адресу: г. Новошахтинск, пр. Ленина, 15, помещение 2 (далее - спорный договор);
- применить последствия недействительности ничтожной сделки, а также освободить объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Новошахтинск, пр. Ленина, 15, помещение 2.
Решением суда первой инстанции от 08.09.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.12.2011, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды пришли к выводу, что спорный договор заключен на срок менее одного года, в связи с чем не требовал регистрации, при этом после истечения срока его действия Зеленая Е.А. продолжала пользоваться имуществом, то есть договор продлен на неопределенный срок. Зеленой Е.А. соблюдены условия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Кроме того, судами отклонены доводы о нетождественности зданий и незаключенности договора аренды в связи с несогласованием предмета договора.
В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся судебные акты, исковые требования - удовлетворить. По мнению заявителя жалобы, при заключении договора аренды от 01.11.2002 N 271 арендатору была передана неопределенная часть нежилого задания по пр. Ленина, 15 г. Новошахтинска. Существующие противоречия при определении предметов договоров являются основанием для признания спорного договора недействительным. Поскольку договор аренды от 01.11.2002 N 271 не заключен, спорный договор является недействительным, что свидетельствует об использовании Зеленой Е.А. муниципального имущества без установленных законом оснований и влечет освобождение занимаемого помещения.
В отзыве на кассационную жалобу ответчик указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Администрация ходатайствовала о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.
В судебном заседании ответчик и его представитель возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что комитет (арендодатель) и Зеленая Е.А. (арендатор) заключили договор аренды от 01.11.2002 N 271, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду на праве временного пользования нежилое помещение и право использования земельного участка, занятого под помещением, расположенным по адресу: г. Новошахтинск, пр. Ленина, 5, общей площадью 56,5 кв. м для использования под офис на срок с 01.11.2002 по 30.10.2003. В последующем стороны подписали дополнительное соглашение от 04.02.2008 N 9, на основании которого срок аренды установлен до 28.10.2011 (т. 1, л. д. 4 - 6).
В порядке реализации положений Закона N 159-ФЗ комитет и Зеленая Е.А. в отношении помещения, являющегося предметом названного договора аренды, заключили спорный договор купли-продажи.
Полагая, что спорный договор не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ, администрация обратилась в суд с иском.
Администрация связывает недействительность спорного договора с незаключенностью договора аренды от 01.11.2002 N 271. Отказывая в удовлетворении требований, суды пришли к обоснованному выводу, что дополнительное соглашение от 04.02.2008 N 9, продлевающее действие договора аренды на больший срок чем один год, требовало государственной регистрации, отсутствие которой приводит к его незаключенности.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что по истечении срока действия договора аренды от 01.11.2002 N 271, заключенного на срок менее одного года, арендатор продолжал пользоваться спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (иных доказательств не представлено). Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что договор аренды продлен на неопределенный срок, то есть Зеленой Е.А. соблюдены условия Закона N 159-ФЗ, в связи с чем отсутствовали основания для признания спорного договора недействительным.
Положенные в основу кассационной жалобы доводы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011 по делу N А53-13110/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий |
О.Л. Рассказов |
Судьи |
В.В. Аваряскин |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.