Вопрос: Как регулируются отношения арендодателя с арендатором в части затрат по содержанию сданных государственным унитарным предприятием в аренду объектов недвижимости федерального недвижимого имущества? ("Налоговый вестник", N 9, сентябрь 2002 г.)

Как регулируются отношения арендодателя с арендатором в части затрат по содержанию сданных государственным унитарным предприятием в аренду объектов недвижимости федерального недвижимого имущества?

Эксплуатация зданий (помещений) представляет собой совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния объекта, обеспечением его нормального использования в соответствии с целями аренды, в зависимости от условий каждого конкретного договора аренды. Расходы организации-арендодателя по оплате коммунальных платежей в части, относящейся к сданному в аренду помещению, в случае если договором аренды предусматривается покрытие всех расходов по предоставлению имущества в аренду (включая и коммунальные платежи) величиной арендной платы, отражаются в бухгалтерском учете по дебету счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы", как операционные расходы.

Расходы (затраты) на оплату коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению, канализации и страхованию зданий, несет в соответствии с условиями договора аренды арендодатель или арендатор. Порядок распределения обязанностей между арендатором и арендодателем определяется главой 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Арендодатель (абонент) может передавать арендатору расходы по оплате коммунальных платежей только с разрешения снабжающей организации согласно ст.546, п.2 ст.548 ГК РФ после внесения соответствующих изменений в договор между абонентом и снабжающей организацией. Наряду с ГК РФ вопросы электроснабжения и обеспечения теплом регулируются специальными ведомственными актами: Правилами пользования электрической энергией и Правилами пользования тепловой энергией (приложения N 1, 2 к приказу Министерства энергетики и электрификации СССР от 06.12.1981 N 310).

Вопросы водоснабжения и канализации регулируются согласно п.17 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167: абонент может передавать (принимать) субабоненту воду (сточные воды), принятую от организации водопроводно-канализационного хозяйства через присоединенные водопроводные и канализационные устройства и сооружения, только с согласия организаций коммунального хозяйства.

Особое место в ряду расходов при аренде занимают затраты на оплату доступа к телефонной сети с использованием арендатором абонентского номера, выделенного арендодателю оператором связи при заключении договора об оказании услуг связи. Это связано с возможностями местного узла связи, а также с соблюдением Правил оказания услуг телефонной связи, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 N 1235. Право доступа к телефонной сети, которое лицо получает при заключении договора об оказании услуг связи, не закрепляется за объектом недвижимости, в пределах которого установлено абонентское устройство.

Отсюда можно сделать определенный вывод:

1) если арендатор использует абонентский номер арендодателя, в договоре аренды должен быть специально определен порядок перераспределения между арендатором и арендодателем расходов по абонентской плате и оплате стоимости международных и междугородных переговоров;

2) если в договоре аренды специально не предусмотрено право арендатора пользоваться доступом к телефонной сети (дополнительным отдельным соглашением к договору аренды), имеющимся у арендодателя, то использовать абонентский номер арендатор не может. Кроме того, между арендатором и арендодателем может быть заключено соглашение о переходе прав и обязанностей арендодателя по договору об оказании услуг связи к арендатору. При этом должны быть соблюдены правила главы 24 "Перемена лиц в обязательстве" ГК РФ.

ГК РФ не определен ни минимальный, ни максимальный срок договора аренды. Будет аренда краткосрочной или долгосрочной, решают стороны. Действующими нормативными документами по бухгалтерскому учету и отчетности не предусмотрено отнесение расходов по оплате за право заключения договора аренды на затраты производства (расходы на продажу) и финансовые результаты организации.

В.Д. Глинистый,

начальник отдела Департамента методологии бухгалтерского учета

и отчетности Минфина России

1 сентября 2002 г.

"Налоговый вестник", N 9, сентябрь 2002 г.