Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 апреля 2012 г. N Ф08-1569/12 по делу N А53-5263/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего Епифанова В.Е.,

судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С.,

в отсутствие в судебном заседании истца - общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Энком" (ИНН 6167010840, ОГРН 1026104139588), ответчиков: Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726), индивидуального предпринимателя Даллари Руслана Сергеи (ИНН 615417994220, ОГРНИП 306615409400021) и администрации города Таганрога (ИНН 6154061491, ОГРН 1026102581350), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и Миневского Александра Дмитриевича, извещенных о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726) на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012 по делу N А53-5263/2011 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.),

установил следующее.

ООО ПКФ "Энком" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет), индивидуальному предпринимателю Даллари Р.С. (далее - предприниматель) и администрации г. Таганрога (далее - администрация) со следующими требованиями:

- признать недействительным договор аренды от 13.07.2009 N 09-369 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005301:35 площадью 3003 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Нестерова, д. 21-1 (запись регистрации 61-61-42/126/2009-195);

- применить последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка комитету;

- обязать администрацию совершить действия по организации и проведению торгов по продаже права аренды земельного участка (требования уточнены; т. 1, л. д. 149).

Иск мотивирован следующим. Спорный земельный участок предоставлен предпринимателю без проведения конкурсных процедур, необходимых при наличии второй заявки (от общества) на выделение участка. Поэтому договор аренды от 13.07.2009 N 09-369 с предпринимателем недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязанность администрации по организации и проведению торгов по продаже права аренды спорного земельного участка обусловлена наличием двух заявок и вытекает из статей 1, 30, 31 и 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2011 (судья Захарченко О.П.) иск удовлетворен частично. Суд признал недействительным договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005301:35 общей площадью 3003 кв. м и обязал предпринимателя возвратить участок комитету. С комитета и предпринимателя в пользу общества взыскано по 2 тыс. рублей государственной пошлины.

Суд установил, что после публикации в газете информационного сообщения о предполагаемом предоставлении земельного участка для строительства торгового центра общество обратилось в администрацию с заявкой от 16.04.2008 о выделении указанного в сообщении участка с предварительным согласованием места размещения объекта. При наличии двух претендентов право на заключение договора аренды земельного участка подлежало выставлению на торги (статьи 30, 31 Кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10). Однако торги в отношении права аренды земельного участка не проводились. По договору аренды от 13.07.2009 N 09-369 (между комитетом и Миневским А.Д.) последнему для строительства торгового центра передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:58:0005301:35. На основании заключенного с Миневским А.Д. договора от 14.08.2009 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к предпринимателю. Доказательств наличия у Миневского А.Д. преимущественного права на заключение договора аренды не представлено. Оценив текст публикации от 01.04.2008 (не устанавливает предельного срока для обращения), суд пришел к выводу о том, что заявление подано обществом в разумный (месячный) срок. Действия органов местного самоуправления (принятие постановления от 11.06.2008 N 2936 (о предварительном согласовании места размещения объекта), заключение договора аренды по предоставлению участка в аренду без проведения торгов) суд признал не соответствующими Кодексу и Федеральному закону от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". С учетом изложенного, суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005301:35 общей площадью 3003 кв. м (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). При разрешении реституционного требования (о возврате участка комитету), суд исходил из того, что действительный интерес истца состоит в погашении записи об аренде земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) по ничтожному договору. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), суд пришел к выводу об обоснованности заявленного истцом требования. Поскольку предприниматель владел и пользовался земельным участком, внесенная им арендная плата возврату не подлежит. Довод предпринимателя о том, что он является ненадлежащим ответчиком, суд отклонил, поскольку спор о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности подлежит разрешению с привлечением ее сторон в качестве ответчиков. Отказывая в удовлетворении требования об обязании администрации организовать и провести процедуру торгов, суд исходил из того, что оспаривание сделки и применение реституции привело к восстановлению положения сторон. Дальнейшую судьбу возвращенного объекта собственник вправе определять самостоятельно. Удовлетворение данного требования повлечет злоупотребление правом со стороны истца, поскольку оно заявлено в обход норм земельного законодательства о необходимости совершения предшествующих торгам действий и означает понуждение к заключению договора, что противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины распределены между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований (т. 2, л. д. 86).

Определением апелляционного суда от 26.12.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Миневский А.Д. (т. 2, л. д. 132).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012 решение от 29.09.2011 отменено в части. Суд обязал администрацию совершить действия по организации и проведению торгов по продаже права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Нестерова, 21-1, в срок не позднее 90 дней со дня принятия постановления. С администрации в пользу общества взыскано 2 тыс. рублей судебных расходов.

Апелляционный суд признал правильным вывод суда первой инстанции о том, что при наличии двух и более претендентов право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Кодекса. Однако с выводами о том, что обязание администрации провести торги нарушает ее права (как собственника участка) по определению судьбы земельного участка и приводит к злоупотреблению правом со стороны истца, апелляционный суд не согласился. Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта не подразумевает обязательность наличия воли муниципального образования на такое предоставление. Спорный земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, определен вид его разрешенного использования. Следовательно, действия (стадии), обязательность совершения которых до принятия решения о проведении торгов установлена земельным законодательством, выполнены. Частичное удовлетворение требований общества не приводит к восстановлению его прав, поскольку истец вправе претендовать на предоставление спорного земельного участка на равных условиях с иными претендентами (т. 2, л. д. 148).

Комитет обжаловал апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, решение от 29.09.2011 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права. По мнению комитета, обязав администрацию совершить действия по организации и проведению торгов, апелляционный суд подменил, по сути, административные функции органов местного самоуправления. Резолютивная часть постановления от 20.01.2012 не содержит условий проведения торгов и срок действия договора аренды. Между тем, в соответствии с гражданским законодательством договор аренды должен содержать существенные условия. В частности, должно быть определенно установлено имущество, подлежащее передаче в аренду (объект аренды) и размер арендной платы (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 22 Кодекса). Статья 38 Кодекса предусматривает, что предметом торгов может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Кодекса земельный участок или право на заключение договора аренды такого участка. Выбор предмета торгов сохраняется за собственником земельного участка, что согласуется с его правомочиями в отношении принадлежащего ему имущества (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации). В нарушение указанных норм апелляционный суд возложил на администрацию обязанность по продаже права аренды спорного земельного участка. Однако земельным законодательством не предусмотрена обязанность органов местного самоуправления проводить торги по продаже права аренды.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Участники процесса, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 01 апреля 2008 года в газете "Таганрогская правда" опубликовано информационное сообщение администрации о предполагаемом использовании для строительства торгового центра земельного участка площадью 2730 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Нестерова, 21-1 (т. 1, л. д. 28).

16 апреля 2008 года общество обратилось к мэру г. Таганрога с заявлением о выделении земельных участков, в том числе участка площадью 2730 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Нестерова, 21-1. Заявление получено адресатом 18 апреля 2008 года, о чем свидетельствует имеющееся в деле уведомление о вручении почтового отправления (т. 1, л. д. 29, 30).

Постановлением мэра г. Таганрога от 16.12.2008 N 6836 Миневскому А.Д. для строительства торгового центра предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 3003 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Нестерова, 21-1. В преамбуле постановления указано, что постановлением от 11.06.2008 N 2936 Миневскому А.Д. предварительно согласовано место размещения торгового центра, утвержден акт выбора и проект границ земельного участка (т. 1, л. д. 118).

13 июля 2009 года на основании постановления от 16.12.2008 N 6836 комитет (арендодатель) и Миневский А.Д. (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 09-369, по условиям которого арендатору для строительства торгового центра в аренду на срок по 16.12.2013 передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:58:0005301:35, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Нестерова, 21-1 (т. 1, л. д. 110, 111). Договор прошел процедуру государственной регистрации (т. 1, л. д. 117). Участок передан арендатору по акту от 13.07.2009 (т. 1, л. д. 115).

На основании договора об уступке прав от 14.08.2009 права и обязанности арендатора по договору от 13.07.2009 N 09-369 перешли к предпринимателю, которому земельный участок передан по акту от 14.08.2009 (т. 1, л. д. 119 - 122).

Согласно выписке от 24.03.2011 в ЕГРП зарегистрировано обременение в пользу предпринимателя, номер государственной регистрации 61-61-42/126/2009-195 от 02.11.2009 (т. 1, л. д. 31).

Ссылаясь на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, общество оспорило в арбитражном суде договор аренды от 13.07.2009 N 09-369, а также заявило требования о возврате земельного участка комитету и обязании администрации совершить действия по организации и проведению торгов по продаже права аренды в отношении спорного участка.

При разрешении спора суд первой инстанции установил, что на предоставление земельного участка в аренду для строительства торгового центра претендовал не только Миневский А.Д., но и общество. Поэтому право на заключение договора аренды земельного участка подлежало выставлению на торги. Поскольку органом местного самоуправления торги не проводились, суд пришел к выводам о незаконности предоставления земельного участка, обоснованности в связи с этим требований общества о признании недействительным договора аренды от 13.07.2009 N 09-369 и применении последствий его недействительности в виде возврата земельного участка комитету. Указанные выводы признаны судом апелляционной инстанции правильными. Решение и апелляционное постановление в части удовлетворения требований о признании договора аренды от 13.07.2009 N 09-369 недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий ее недействительности участвующими в деле лицами не обжалуются. Поэтому судебные акты в этой части кассационным судом не проверяются (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулированы правовые позиции, касающиеся применения норм Кодекса о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. В названном постановлении указано, что в ситуации, когда на предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта претендуют нескольких лиц, право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Кодекса. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Пункт 4 статьи 30 Кодекса предусматривает необходимость при предоставлении земельного участка для строительства проведения работ по формированию земельного участка. Такие работы выполняются в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В результате их проведения обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке; осуществление кадастрового учета и определение разрешенного использования земельного участка.

Порядок приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) урегулирован статьей 38 Кодекса. В указанной норме закреплено, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (пункт 1). В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация (пункт 2). Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка (пункт 3). Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом (пункт 4).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Апелляционный суд при разрешении спора установил, что земельный участок площадью 3003 кв. м сформирован в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Кодекса, поскольку прошел государственный кадастровый учет (учтен под кадастровым номером 61:58:0005301:35), ему установлен вид разрешенного использования - для строительства торгового центра. Указанные обстоятельства подтверждаются кадастровым паспортом земельного участка (выпиской из государственного кадастра объектов недвижимости) от 30.06.2009 (т. 1, л. д. 112; т. 2, л. д. 8). Таким образом, органом местного самоуправления выполнены действия (стадии), обязательность совершения которых до принятия решения о проведении торгов установлена пунктом 1 статьи 38 Кодекса.

Таким образом, земельный участок сформирован в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Кодекса, а на его предоставление претендуют нескольких лиц. Действия администрации по распоряжению земельным участком без проведения торгов повлекли нарушение прав и интересов общества, лишенного возможности приобрести земельный участок в аренду по процедуре, установленной законом. В связи с наличием у органа местного самоуправления обязанности совершить действия по организации и проведению торгов по продаже права аренды земельного участка, апелляционный суд правомерно исходил из того, что право на заключение договора аренды в отношении спорного участка подлежит выставлению на торги.

С учетом изложенного, а также правовых позиций, сформулированных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления от 20.01.2012.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы администрации о нарушении правомочий собственника в отношении принадлежащего ему имущества несостоятелен. Права собственника земельного участка, закрепленные в пункте 3 статьи 38 Кодекса, по определению формы проведения торгов (конкурс, аукцион), начальной цены предмета торгов, суммы задатка апелляционное постановление не затрагивает. Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет. Срок, установленный апелляционным судом для проведения необходимых процедур, является разумным (достаточным).

Необоснован и довод администрации о том, что в нарушение статьи 38 Кодекса апелляционный суд возложил на администрацию обязанность по продаже права аренды спорного земельного участка, тогда как предметом торгов может быть сам земельный участок. По правилам статьи 38 Кодекса сформированный земельный участок может быть предметом торгов только в случае его отчуждения (продажи).

При разрешении спора суд апелляционной инстанции установил фактические обстоятельства, правильно применил нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012 по делу N А53-5263/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова