Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 апреля 2012 г. N Ф08-1572/12 по делу N А53-12676/2011

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 августа 2011 г. N Ф08-4995/11 по делу N А53-1850/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Аваряскина В.В. и Алексеева Р.А., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Авиационный концерн "ЛАВВиП"" (ИНН 6161029820, ОГРН 1026103055142), ответчика - открытого акционерного общества "Радар" (ИНН 6162045479, ОГРН 1066162000783), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Вектор" (ИНН 6164282130, ОГРН 1086164007918), индивидуального предпринимателя Атамаса Алексея Александровича (ИНН 616105645698, ОГРНИП 306616117000020), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авиационный концерн "ЛАВВиП"" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.10.2011 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-12676/2011, установил следующее.

ООО "Авиационный концерн "ЛАВВиП"" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО "Радар" со следующими уточненными требованиями:

- признать ничтожным пункт 6 договора купли-продажи с рассрочкой, заключенного сторонами 30.11.2010, и применить последствия недействительности указанной части сделки;

- расторгнуть названный договор купли-продажи.

Определением от 23.08.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Вектор" и индивидуальный предприниматель Атамас А.А.

Решением от 24.10.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011, в иске отказано. Суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Кроме того, преюдициальными судебными актами по делу N А53-1850/2011 установлены обстоятельства передачи ответчиком спорного недвижимого имущества истцу и информированность последнего о наличии в приобретаемых помещениях арендаторов.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение и постановление апелляционного суда, дело - направить на новое рассмотрение в ином составе суда. По мнению заявителя, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Суды не учли, что пункт 6 спорного договора купли-продажи является фиктивным, что в силу статей 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации означает его ничтожность. Передав спорную недвижимость во владение третьим лицам задолго до заключения спорного договора купли-продажи, ответчик не мог выполнить договорные обязательства, поскольку являлся невладеющим собственником. Спорное имущество находилось во владении третьих лиц до 20.11.2010. Указанные обстоятельства являются основанием для расторжения спорного договора. Истец полагает, что суды отказались рассматривать по существу исковые требования и исследовать представленные доказательства, чем фактически лишили его права на судебную защиту.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Радар" указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

От третьих лиц отзывы на жалобу не поступили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 30 ноября 2011 года стороны заключили договор купли-продажи с рассрочкой платежа следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Магнитогорская, 99в/9:

- нежилого помещения общей площадью 337,2 кв. м (номера на поэтажном плане: 1, 2, 2а, 3 - 8, 23, 24, 26, 26а, 27, 28, 28а, 29 - 31 на первом этаже двухэтажного здания под литерой АБ);

- нежилого помещения (комната N 14 (1)) общей площадью 156, 4 кв. м на первом этаже одноэтажного здания под литерой АЩ;

- склада площадью 41,4 кв. м под литерой Дд.

Цена объектов установлена пунктом 3 договора: литера АБ - 7 млн рублей, литера АЩ - 4 400 тыс. рублей, литера Дд - 100 тыс. рублей. Всего 11 500 тыс. рублей, НДС 18% - 1 754 237 рублей 29 копеек.

Порядок расчетов определен в пункте 4 договора: в течение трех рабочих дней со дня подписания договора покупатель уплачивает продавцу 8 млн рублей, оставшиеся 3 500 тыс. рублей - в срок до 01.05.2011.

Пунктом 6 договора определено, что ответчик передал истцу указанное имущество в состоянии, пригодном для эксплуатации, а также передал относящуюся к имуществу документацию. Истец ознакомился с техническим состоянием приобретаемого имущества, претензий к нему не имеет, согласен принять его в собственность.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован Управлением Росреестра по Ростовской области 20.01.2011 (записи о регистрации N 61-61-01/969/2010-767, 61-61-01/969/2010-770 и 61-61-01/969/2010-771).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была также зарегистрирована ипотека в силу закона на спорное недвижимое имущество в связи с продажей имущества с рассрочкой платежа.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.04.2011 по делу N А53-1850/2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.06.2011 и постановлением кассационной инстанции от 30.08.2011, удовлетворены исковые требования ответчика о взыскании с истца 8 млн рублей задолженности по спорному договору купли-продажи от 30.11.2010.

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по передаче объектов купли-продажи, который фактически передан и находится во владении третьих лиц (арендаторов), обратился в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно исходили из отсутствия для этого правовых оснований.

Действующее законодательство связывает возникновение права собственности на недвижимое имущество с двумя юридически значимыми фактами с передачей имущества приобретателю (вручение вещи приобретателю, ее фактическое поступление во владение приобретателя) и государственной регистрацией перехода к приобретателю права собственности на вещь (статьи 223 и 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем в силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Истолковав спорный договор купли-продажи от 30.11.2010 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды сделали правильный вывод о том, что пункт 6 договора являлся одновременно и передаточным актом, что не противоречит указанным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В статье 460 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Под третьими лицами в упомянутой статье понимаются лица, не являющиеся сторонами договора купли-продажи, а под их правами - имущественные права, регулируемые гражданским законодательством (право собственности или иное вещное право и другие права).

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, утверждая, что ответчик продал спорное недвижимое имущество, не являясь его законным владельцем, истец должен был в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать, что ему проданы объекты, обремененные правами третьих лиц. Однако таких доказательств истец не представил.

Наряду с изложенным суды, ссылаясь в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на преюдициальное значение обстоятельств, установленных арбитражным судом по делу N А63-1850/2011 (по иску ответчика к истцу о взыскании задолженности за проданные объекты недвижимости), установили, что до заключения спорного договора купли-продажи истец ознакомился с техническим состоянием приобретаемого имущества, стороны произвели передачу имущества (пункт 6 договора), в связи с чем последний должен был знать о нахождении в этих помещениях третьих лиц (арендаторов). Кроме того, на основании договора купли-продажи истец осуществил государственную регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенное имущество. До заявления к нему требований об оплате и принятия обжалуемых судебных актов истец в установленном законом порядке не требовал уменьшить цену товара либо расторгнуть договор купли-продажи по приведенному им основанию.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов и направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств. В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования.

Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.10.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 по делу N А53-12676/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Улько

Судьи

В.В. Аваряскин Р.А. Алексеев