Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 апреля 2012 г. N Ф08-444/12 по делу N А63-12188/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Региональный Деловой Центр" (ОГРН 1032600752799, ИНН 2632070172) - Оника Е.Е. (генеральный директор), Луневой С.П. (доверенность от 01.02.2012), Гаевой З.И. (доверенность от 01.02.2012), от индивидуального предпринимателя Лукьяновой Анжелики Петровны (ОГРН 304263211100171) - Лукьяновой А.П. (паспорт), Забуга И.А. (доверенность от 09.02.2012), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лукьяновой А.П. на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 по делу N А63-12188/2010 (судьи Винокурова Н.В., судей Жуков Е.В., Егорченко И.Н.), установил следующее.

Закрытое акционерное общество "Региональный Деловой Центр" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Лукьяновой Анжелике Петровне А.П. (далее - предприниматель) о взыскании коммунальных услуг, административно - хозяйственных расходов в сумме 48 884 рублей 37 копеек за период с января по декабрь 2010 года, пени в размере 2 491 рубля 75 копеек за период с 29.01.2010 по 24.01.2011 (уточненные требования).

Решением от 21.07.2011 (судья Гинтовт Е.Н.) в части взыскания долга 26 612 рублей 07 копеек и пени 8 799 рублей 66 копеек производство по делу прекращено в связи с изменением истцом заявленных требований. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд указал на недоказанность наличия задолженности ответчика по оплате коммунальных и административно - хозяйственных расходов, связанных с обслуживанием и эксплуатацией помещений административного здания РДЦ, являющихся общим имуществом собственников помещений. Предоставленные истцом расчет долга относительно права собственности ответчика в общем имуществе суд первой инстанции признал не обоснованным за отсутствием перечня (состава) общего имущества здания, в котором расположены объекты предпринимателя. Документальное обоснование суммы долга не предоставлено, поскольку предприниматель оплачивал коммунальные и административно - хозяйственные расходов, связанные с обслуживанием и эксплуатацией помещений административного здания, являющихся общим имуществом собственников помещений.

Постановлением апелляционного суда от 15.11.2011 решение в части отказа в удовлетворении иска о взыскании 48 884 рубля 37 копеек долга и 2 491 рубля 75 копеек пени. С предпринимателя пользу общества взыскано 48 884 рубля 37 копеек долга, в возмещении расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе 3265 рублей 80 копеек и 1903 рубля. Производство по делу в части взыскания 2491 рубля 75 копеек пени прекращено. Апелляционный суд исходил из того, что протоколом от 27.02.2010 общего собрания собственников помещений в административном здании РДЦ, расположенном по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего 49/Октябрьская, 17, принято решение о заключении договора с истцом на выполнение работ (оказанию услуг) по содержанию и по техническому обслуживанию и эксплуатации здания делового центра, утверждении сметы расходов по обеспечению безопасности РДЦ, техническому обслуживанию здания и содержанию управляющей компании.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить апелляционное постановление в части удовлетворения заявленных требований, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель ссылается на отсутствие задолженности перед истцом в виду переплаты по коммунальным услугам, что подтверждается материалами дела. Общество за спорный период не представило доказательства расходов на содержание и ремонт общего имущества с учетом пропорциональной доли ответчика в общедолевой собственности. Отдельно взятые счета, предоставленные истцом, противоречат данным об итогах работы за 2010 год и понесенных расходах (включая коммунальные платежи) предоставленных в качестве отчета собственникам помещений в здании.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ответчик является собственником помещений (офисы 311 - 314) площадью, соответственно, 43,50 кв. м, 42,40 кв. м, 80 кв.м., 42,80 кв. м, находящихся в административно - бытовом здании "Деловой центр", расположенном в г. Пятигорске, по ул. Крайнего/Октябрьская, 49/17. Право собственности ответчика подтверждено свидетельствами от 09.11.2009, от 05.02.2008 и от 22.12.2004 о государственной регистрации права.

Административно - бытовое здание построено за счет долевых средств физических и юридических лиц, которые в договорах долевого участия, заключенных с заказчиком строительства ЗАО "Аксон-Н", предусмотрели обязанность после окончания строительства заключить с другим юридическим лицом договор на управление зданием (пункт 4.5).

Учредителем истца является ЗАО Строительное объединение "Аксон-Н", одним из видов его деятельности является управление объектами недвижимости (пункты 1.1, 4.1 Устава). После введения объекта в эксплуатацию, распределения площадей между дольщиками и государственной регистрации их права собственности истец представлял услуги по техническому обслуживанию и эксплуатации здания.

Размер доли предпринимателя, по утверждению общества, в общем имуществе здания составляет 1,63%. Истец ссылается на рушение собрания собственников помещений в административном здании.

Между тем, наличие решения собрания собственников помещений в здании относительно размера и порядка компенсации управляющей компании затрат на содержание административного здания не аннулирует права собственника нежилых помещений. Законодательством не предусмотрено, что собственник имущества не имеет права потребовать в судебном заседании предоставления документального подтверждения того, что пропорциональная доля в праве общей собственности определена правильно, поскольку в свидетельствах о регистрации права на отдельные помещения право предпринимателя в общей собственности на имущество здания не зарегистрировано. Не аннулируется приведенными в процессе рассмотрения спора нормами и его право до компенсации затрат получить информацию о перечне (составе) общего имущества административного здания. Для этого собственнику либо управляющей компании следует предоставить акт ввода объекта в эксплуатацию и техническую документацию на здание в целом, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом не выполнено.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что предприниматель обязан 6нести бремя содержания мест общего пользования пропорционально свое доли в праве на недвижимость. Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Кодекса).

При предъявлении иска общество по аналогии применило нормы, предусмотренные статьями 37 (пункт 1), 39, 44, 153, 154, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила) в части обязанности собственников по несению расходов на содержание общего имущества, порядка определения размера платы собственников помещений за содержание и ремонт их общего имущества.

Удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд исходил из того, что факт пользования ответчиком помещениями мест общего пользования подтвержден. Протоколом от 27.02.2010 общего собрания собственников помещений в доме, расположенном по адресу: г. Пятигорск, ул. Крайнего 49/Октябрьская, 17, принято решение о заключении договора с управляющей компанией ЗАО "РДЦ" на выполнение работ по содержанию и предоставление услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации здания, утверждении сметы расходов по обеспечению безопасности РДЦ, технического обслуживания здания и содержания управляющей компании.

Между тем, при взыскании с предпринимателя в пользу общества суммы долга за конкретную долю расходов по оплате коммунальных услуг суд апелляционной инстанции не исследовал сводный расчет затрат истца за спорный период; не проверил пропорциональность и принцип распределения обществом расходов по каждому виду коммунальных услуг; не дал оценку доводам предпринимателя о составе и размере затрат общества на содержание всего здания, указанных им в отчете за 2010 год. Согласно указанному отчету затраты на освещение мест общего пользования, водоснабжение и отопление предприниматель пропорционально свое доле в праве общей собственности в 2010 году не только компенсировал, но и переплатил

Оплата услуг управляющей компании (эксплуатационные расходы на обслуживание здания) и возмещение расходов, понесенных этой управляющей компанией на оплату освещения и отопления мест общего пользования не аналогичны. Оплата тепло-водо-электро снабжения производится на основании показаний приборов учета, с последующим пропорциональным распределением затрат между собственниками помещений. Оценку правильности распределения истцом указанных расходов суд не дал. Приняв за основу судебного решения ссылку общества на тариф, утвержденный общим собранием собственником на текущий ремонт одного квадратного метра мест общего пользования, апелляционный суд не указал причины отклонения возражений предпринимателя, предоставившего доказательства того, что пропорционально своей доле в праве общей собственности (указанной самим истцом) ответчик оплатил долю и в указанных в отчете общества затратах на текущий ремонт в 2010 году мест общего пользования (т.6, л. д. 94 - 97). Согласно отчету общества, излишне полученные денежные средства на текущий ремонт остаются в распоряжении управляющей компании без изменения тарифов, утвержденных общим собранием (т. 6, л. д. 97).

В качестве собственника нежилых помещений предприниматель вправе осуществлять контроль над деятельностью управляющей компании, требуя документальной проверки обоснованности начисляемых ею платежей.

При рассмотрении спора апелляционный суд не дал оценку доводам предпринимателя о противоречивости сведений, предоставленных в обоснование расчета суммы долга, отсутствии доказательств недостаточности фактически оплаченных ответчиком коммунальных платежей за содержание мест общего пользования.

В силу статей 284 - 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе исследовать обстоятельства, не выясненные судом до вынесения обжалованного судебного акта.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции надлежит обосновать вывод о том, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции имелись достаточные документальные доказательства того, что предприниматель не осуществил в полном объеме оплату расходов, понесенных обществом по коммунальному обеспечению (электро и теплоснабжению), а также ремонту мест общего пользования.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 по делу N А63-12188/2010 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин