Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 апреля 2012 г. N Ф08-443/12 по делу N А63-10559/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2012 г. N Ф08-5044/12 по делу N А63-10559/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Региональный деловой центр" (ИНН 2632070172, ОГРН 1032600752799) - Оника Е.Е. (паспорт), Луневой С.П. (доверенность от 01.02.2012), Гаевой З.И. (доверенность от 01.02.2012), ответчика - индивидуального предпринимателя Остапенко Татьяны Алексеевны (ОГРНИП 304263224500073), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Остапенко Татьяны Алексеевны на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2011 по делу N А63-10559/2010 (судьи Винокурова Н.В., Жуков Е.В., Егорченко И.Н.), установил следующее.

ЗАО "Региональный деловой центр" (далее - общество, управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Остапенко Татьяне Алексеевне (далее - предприниматель) о взыскании 16 420 рублей расходов, связанных с содержанием общего имущества собственников нежилых помещений в административном здании в период с января по декабрь 2010 года, а также 670 рублей 70 копеек неустойки за период с 25.01.2010 по 24.01.2011. Истцом заявлен отказ от требований в части взыскания неустойки в сумме 2 581 рубля 64 копеек (т. 3, л. д. 25).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2011 (судья Гинтовт Е.Н.) в иске о взыскании 16 420 рублей расходов, понесенных в период с января по декабрь 2010 года и 670 рублей 70 копеек неустойки отказано, в части взыскания 2581 рубля 64 копеек неустойки производство по делу прекращено в связи с принятием отказа истца от иска в соответствующей части. Суд указал на неопределенность состава общего имущества административного здания, включение в него имущества, принадлежащего на праве собственности закрытому акционерному обществу Строительное объединение "Аксон-Н" (далее - строительное объединение). Признано недоказанным наличие у ответчика задолженности по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов, связанных с обслуживанием и эксплуатацией общего имущества собственников нежилых помещений в административном здании.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2011 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2011 в части отказа в удовлетворении иска о взыскании 16 420 рублей долга и 670 рублей 70 копеек неустойки отменено. С предпринимателя в пользу общества взыскано 16 420 рублей основного долга, 670 рублей 70 копеек неустойки, а также 2 709 рублей 81 копейка расходов по уплате государственной пошлины. Суд исходил из определенности доли ответчика в праве общей долевой собственности на общее имущество, утверждения решением общего собрания собственников помещений сметы расходов по обеспечению безопасности и техническому обслуживанию административного здания, а также по содержанию управляющей компании. Признан недоказанным факт ограничения доступа ответчика в принадлежащие строительному объединению на праве индивидуальной собственности помещения общего пользования, в связи с чем посчитал возможным отнесение расходов по их содержанию на всех собственников помещений административного здания.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить апелляционное постановление в части удовлетворения заявленных требований и оставить в соответствующей части в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, договор управления с собственниками помещений в административном здании не заключен, общим собранием собственников нежилых помещений не утверждались состав общего имущества административного здания, размеры долей в общем имуществе и тарифы на его содержание. Заявитель считает необоснованным расчет его доли в затратах по содержанию общего имущества пропорционально площади принадлежащего ему помещения, включение в состав общего имущества принадлежащих строительному объединению помещений, а также включение коммунальных платежей по указанным помещениям в состав затрат на содержание общего имущества. В кассационной жалобе также указано на отсутствие у общества в рассматриваемый период полномочий управляющей компании.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, обжалуемый судебный акт - отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предметом заключенного строительным объединением (заказчик) и гражданами Федоренко Л.Е., Остапенко Т.А. (дольщики) договора от 12.02.2002 N 0214/2002 явилось объединение финансовых и производственных ресурсов для совместного строительства административно-бытового здания "Деловой центр" в г. Пятигорске по ул. Крайнего, 53 (почтовый адрес возведенного объекта: г. Пятигорск, ул. Крайнего,49/ул. Октябрьская, 17) (далее - административное здание). В счет переданных дольщиками средств заказчик должен был осуществить строительство административного здания и предоставить офисное помещение N 212 площадью 43,46 кв. м.

Пунктом 4.5 договора в обязанности дольщиков вменено заключение с заказчиком или указанным им лицом договора на управление административным зданием, в том числе на предоставление коммунальных услуг, услуг по эксплуатации и ремонту здания в целом и мест общего пользования, охране и других услуг.

Предприниматель является собственником расположенного в административном здании помещения площадью 40 кв. м, что подтверждено имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 18.04.2008 серии 26-АЕ N 382854, основанием выдачи которого явились договор от 12.02.2002 N 0214/2002 и акт приемки-передачи от 28.06.04 (т. 3, л. д. 5).

Единственным учредителем общества является строительное объединение, а одним из видов его деятельности - управление объектами недвижимости (пункты 1.1 и 4.1 устава; т. 3, л. д. 39 - 45).

Направленный обществом договор от 27.02.2010 N 10/10-С на управление административным зданием предприниматель подписал с оговоркой о наличии протокола разногласий. Имеющийся в материалах дела протокол разногласий уполномоченным управляющей компанией лицом не подписан (т. 3, л. д. 68 - 71).

Внеочередным общим собранием собственников помещений 27.02.2010 принято решение об утверждении договора с управляющей компанией на выполнение работ по содержанию административного здания, сметы расходов по обеспечению безопасности здания, его техническому обслуживанию и по содержанию управляющей компании (протокол общего собрания от 27.02.2010; т. 3 л. д. 46 - 52).

Состав общего имущества административного здания не утверждался.

Согласно имеющемуся в материалах дела документу "Сметы и тарифы 2010 года на содержание здания Делового центра" тариф на услуги управляющей компании, включающий в себя техническое обслуживание инженерных систем, уборку мест общего пользования, содержание управляющей компании, обеспечение безопасности и текущий ремонт мест общего пользования, составил 47 рублей 46 копеек за 1 кв. м принадлежащих собственникам помещений общей площадью 9 798,48 кв. м. Документ также содержит сведения о тарифах на поставку воды, электроэнергии, тепловой энергии, обслуживание лифтов, автоматической установки пожаротушения и пожарной сигнализации, услуги по вывозу на утилизацию твердых бытовых отходов.

На основании утвержденных смет и тарифов, руководствуясь утвержденной обществом Методикой расчета тарифов на предоставление коммунальных и административно-хозяйственных услуг для собственников административного здания, истец осуществлял ежемесячный расчет задолженности ответчика пропорционально площади принадлежащего ему помещения и выставление соответствующего счета на оплату.

Полагая, что в период с января по декабрь 2010 года ответчик не в полном объеме произвел оплату расходов управляющей компании по обеспечению безопасности здания, его техническому обслуживанию и по содержанию управляющей компании, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и неустойки по договору.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37, статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов собственника помещения на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональной размеру общей площади названного помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

Отсутствие договора с управляющей компанией не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.

Подпунктом "а" пункта 1 Правил предусмотрено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 04.04.2007 N 6037-РМ/07 "Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 2 - 9 Правил.

В деле отсутствуют доказательства принятия общим собранием собственников помещений в административном здании решения по вопросу о составе общего имущества.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, в силу пункта 31 Правил, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги (статья 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Предприниматель, являясь собственником нежилых помещений в административном здании, обязан был ежемесячно производить управляющей компании возмещение издержек за работы и услуги по управлению зданием, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, исходя из утвержденного общим собранием тарифа. Этот расчет представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения. Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Аналогичный подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ.

Удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции не проверил соответствие представленного истцом расчета указанной позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Кроме того, на предпринимателя в соответствии с утвержденной сметой подлежали отнесению расходы управляющей компании, связанные с водоснабжением, электроснабжением и теплоснабжением мест общего пользования, обслуживанием лифтов, автоматической установки пожаротушения и пожарной сигнализации, а также с оплатой услуг по вывозу на утилизацию твердых бытовых отходов, пропорционально его доле, равной 0,41 % (отношение 40 : 9798,48).

При этом довод предпринимателя о включении в состав общего имущества принадлежащих строительному объединению помещений подлежит отклонению, поскольку вышеназванные тариф и размер доли определены с учетом нахождения в собственности объединения помещений общей площадью 6 541,2 кв. м, что подтверждено расчетом долей в праве общей собственности и соответствует свидетельствам о государственной регистрации прав 05.04.2005 серии 26-АА N 035848 и от 04.05.2005 серии 26-АА N 076623 (т. 3, л. д. 87 - 92).

В пункте 9 постановления Пленума N 64 дано разъяснение о том, что в случае, если право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Решения суда по таким искам в случае их удовлетворения будут служить основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав").

До внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на лице, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, лежит бремя его содержания в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В этой связи, для соблюдения вышеназванных порядка и принципов распределения расходов, связанных с содержанием общего имущества в административном здании, необходимо установление наличия (отсутствия) во всех принадлежащих строительному объединению помещениях приборов учета потребления электроэнергии, воды, тепловой энергии. Подлежит проверке факт учета управляющей компанией при определении затрат на содержание общего имущества объемов расходования соответствующих ресурсов исключительно на нужды объединения. Необходимо также проверить доводы заявителя кассационной жалобы об отнесении части затрат, связанных с содержанием принадлежащих строительному объединению помещений, на всех собственников помещений в административном здании и возможном влиянии этого обстоятельства на размер утвержденного общим собранием собственников помещений тарифа (размер площадей уборки мест общего пользования, объемы текущего ремонта и состав обслуживаемых инженерных сетей).

Удовлетворяя требование истца о взыскании неустойки, суд апелляционной инстанции не дал оценки договору от 27.02.2010 N 10/10-С, которым установлен соответствующий способ обеспечения исполнения обязательств, на предмет его заключенности.

С учетом вышеизложенного, выводы суда апелляционной инстанции о наличии у ответчика неисполненной обязанности, о размере задолженности и возможности удовлетворения требований в части взыскания неустойки не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции в порядке пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует устранить вышеназванные недостатки и противоречия, установить указанные в настоящем постановлении обстоятельства, для чего рассмотреть вопрос о целесообразности привлечения к участию в деле строительного объединения, после чего вынести законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2011 по делу N А63-10559/2010 отменить.

Направить дело N А63-10559/2010 на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова Л.Н. Плотникова