Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 июня 2012 г. N Ф08-2562/12 по делу N А63-56/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 5 июня 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 8 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Траст-М" (ИНН 2634051062, ОГРН 1022601972381) - Рубинского О.Ю. (доверенность от 22.04.2012), в отсутствие представителей истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), третьих лиц: индивидуального предпринимателя Дорошенко Сергея Викторовича (ИНН 263600099978, ОГРНИП 304263536500864), администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Дорошенко С.В. и Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.06.2011 (судья Капункин Ю.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2012 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Марченко О.В.) по делу N А63-56/2011, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "Траст-М" (далее - общество) об обязании к освобождению и возврату незаконно занимаемого земельного участка площадью 14 717 кв. м с кадастровым номером 26:12:020904:0001, находящегося в городе Ставрополе по улице Чапаева, 35-а (далее - земельный участок).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Дорошенко С.В. (далее - предприниматель) и администрация города Ставрополя (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.06.2011 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд посчитал, что заключенный обществом и администрацией договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, на земельном участке находятся незавершенные строительством объекты, удовлетворение требования об освобождении земельного участка повлечет последствия, непредусмотренные условиями договора аренды.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2011 решение отменено, заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован соблюдением комитетом установленного порядка отказа от договора аренды земельного участка и его прекращения, отказом комитета по истечении срок действия договора аренды в его заключении на новый срок, отсутствием доказательств освобождения земельного участка арендатором, отменой постановления о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для продолжения строительства издавшим его органом. Вывод суда первой инстанции о нахождении на земельном участке объектов недвижимого имущества опровергнут со ссылками на акты проверки земельного законодательства.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2011 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Судом кассационной инстанции указано на необходимость установления реальной возможности осуществления строительства в установленный договором аренды срок, целевого использования земельного участка, наличия (отсутствия) правовых и фактических препятствий в продлении арендных отношений, факта регистрации права собственности общества на незавершенные строительством объекты.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 24.02.2012 решение суда первой инстанции от 16.06.2011 оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств того, что находящиеся на земельном участке незавершенные строительством объекты не принадлежат обществу, их снос не предусмотрен договором аренды, соблюдением арендатором земельного участка вида его разрешенного использования, отсутствием у общества возможности беспрепятственного использования земельного участка и завершения строительства в установленный договором срок. Суд также учел нахождение на подлежащем застройке земельном участке принадлежащих предпринимателю строений, ведение обществом на участке работ по отвалу грунта, а также то, что вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда признан недействительным ненормативный акт об отмене выданного обществу разрешения на строительство и комитету отказано в расторжении договора аренды в судебном порядке.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, предприниматель и комитет обжаловали их в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявители кассационных жалоб считают ошибочными выводы судов о нахождении на земельном участке объектов капитального строительства, о наличии у общества права на продление арендных отношений, об отсутствии у арендодателя возражений относительно продолжения использования арендатором арендованного имущества, о соответствии фактического использования земельного участка целям его предоставления обществу.

В отзыве на кассационные жалобы общество просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая на соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель общества, поддержав позицию, изложенную в отзыве на кассационные жалобы, пояснил, что государственная регистрация права собственности общества на незавершенные строительством объекты не осуществлена.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационных жалобах, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением главы города Ставрополя от 16.09.2005 N 3197 утвержден акт выбора земельного участка, обществу предварительно согласовано место размещения комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры в городе Ставрополе по улице Чапаева, 35а в квартале 426, предоставлен в аренду земельный участок в целях проектирования и строительства названных объектов, предписано обеспечить кадастровый учет земельного участка и государственную регистрацию договора аренды.

Во исполнение названного постановления комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 30.12.2005 N 4920 аренды земельного участка, пунктом 2.1 которого срок его действия установлен равным 3 годам с 16.09.2005 по 15.09.2008 (далее - договор аренды). Пунктом 6.3 договора аренды установлено его автоматическое прекращение по истечении срока аренды, а пунктом 6.4 - обязанность арендатора по возврату земельного участка арендодателю при прекращении или расторжении договора.

Кадастровый учет земельного участка под кадастровым номером 26:12:020904:1 осуществлен 28.02.2006. В кадастровом паспорте от 12.08.2008 N 12-3/08-3758 указаны предыдущие кадастровые номера земельных участков 26:12:020904:35, 26:12:020904:48, 26:12:020904:94, 26:12:020904:114, подлежащих снятию с кадастрового учета.

12.04.2006 договор прошел процедуру государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю (рег. N 26-26-12/027/2006-026).

Обществу выдано разрешение на строительство от 04.09.2008 N Ru 26309000-391-С со сроком действия до 04.09.2018.

Комитет направил обществу претензию от 13.11.2010 N 06-3832-06 с требованием о погашении образовавшейся задолженности за пользование земельным участком, об освобождении земельного участка и передаче его арендодателю в тридцатидневный срок с момента получения претензии (т. 1, л. д. 16).

Неисполнение ответчиком предусмотренной договором обязанности, связанной с прекращением арендных отношений, послужило основанием поданного в арбитражный суд иска.

Абзацем 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" допускалось принятие решения о предоставлении земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2007.

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в соответствии со статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает выбор земельного участка, принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, проведение работ по формированию земельного участка, в том числе его государственный кадастровый учет, и принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства и заключение договора аренды.

По смыслу приведенных норм решение о предоставлении земельного участка для строительства может быть принято только в отношении сформированного объекта.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент издания главой города Ставрополя постановления от 16.09.2005 N 3197, содержащего решение о предоставлении в аренду земельного участка, последний существовал как оборотоспособный объект в смысле статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 1 и пункта 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается установление законом или договором моментом прекращения обязательств сторон по договору окончание срока действия договора.

При прекращении договора аренды арендатор, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласование сторонами договора аренды его автоматического прекращения по истечении срока аренды (пункт 6.3) препятствует применению в рассматриваемом случае правила о возобновлении договора на неопределенный срок, установленного частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная норма применительно к аренде земельных участков установлена пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, которым к исключению из названного правила отнесен случай нахождения на земельном участке зданий, строений, сооружений, собственники которых в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

При этом, собственники объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшие свои права в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не отнесены действующим законодательством к числу субъектов исключительного права, установленного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В деле отсутствуют доказательства государственной регистрации права собственности ответчика на незавершенные строительством объекты. Судами не установлены причины отказа регистрирующего органа в такой регистрации.

Вывод о том, что препятствием для удовлетворения исковых требований комитета является нахождение на земельном участке восьми фундаментов, сделан судами без соответствующего нормативного обоснования, без установления обстоятельств, связанных с наличием у застройщика на момент возведения названных конструкций разрешения на строительство и без оценки соответствующего строительства на предмет соответствия положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и наличия предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признаков самовольной постройки.

Судами не разрешены противоречия в квалификации возведенных на земельном участке конструкций как объектов недвижимости, не установлено соответствие конструкций проектной документации и целям предоставления земельного участка в аренду, без чего вывод об использовании обществом земельного участка по назначению не может быть признан соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Судебные инстанции также не обосновали влияние нахождения на земельном участке принадлежащих третьему лицу временных объектов на возможность исполнения арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества арендодателю.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что истечение срока аренды не является безусловным основанием для истребования земельного участка с учетом поздней выдачи разрешения на строительство и непринятия органом местного самоуправления решения о продлении срока аренды или заключения договора на новый срок сделан без учета правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой в случаях, когда договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов (в том числе в случае предоставления земельного участка в аренду для жилищного строительства), договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При рассмотрении вопроса о наличии у ответчика преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок следует учитывать, что частью 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) до 01.07.2015 разрешено заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 названного Закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, а также то, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 16253/11 по делу N А40-132860/10-40-812, названная норма не содержит предписания о заключении в обязательном порядке долгосрочных договоров аренды после прекращения договора аренды независимо от того, прекратился договор в связи с окончанием его срока или в связи с расторжением по инициативе арендодателя.

Обжалуемыми решением суда первой инстанции и постановлением апелляционного суда не установлена относимость общества к субъектам малого или среднего предпринимательства.

Таким образом, содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, что в соответствии с пунктом 3 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием отмены названных судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью установления по делу дополнительных обстоятельств, что находится вне компетенции суда кассационной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду следует, руководствуясь данными в настоящем постановлении указаниями суда кассационной инстанции, обязательными в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для суда, вновь рассматривающего дело, установить обстоятельства, связанные с предоставлением земельного участка в аренду, соблюдением при этом установленной законом процедуры, исполнением сторонами условий договора, реализацией цели предоставления земельного участка в аренду, наличием в этом объективных и субъективных препятствий, наличием у ответчика правовых оснований для использования земельного участка и реализации преимущественного права на продление арендных отношений без проведения торгов, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.06.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2012 по делу N А63-56/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова