Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 июля 2012 г. N Ф08-3615/12 по делу N А32-9438/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 3 июля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 4 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., в отсутствие в судебном заседании истца - общества с ограниченной ответственностью "Парк" (ИНН 2315107583, ОГРН 1042309084564), ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" (ИНН 2315101013, ОГРН 1032309093893) и третьего лица - Катеринич Геннадия Анатольевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парк" (ИНН 2315107583, ОГРН 1042309084564) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 (судья Журавский О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 (судьи Кузнецов С.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-9438/2011, установил следующее.

ООО "Парк" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" (далее - управление имущественных отношений) и Новороссийскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Новороссийский отдел) с иском, в котором просило:

- признать заключенным договор аренды нежилых муниципальных помещений от 13.04.2004 N 1232 на аренду обществом нежилого помещения N II (литеры Н, Н1, Н2, Н3) общей площадью 347,8 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Светов, 53;

- обязать Новороссийский отдел произвести государственную регистрацию договора аренды от 13.04.2004 N 1232 (требования уточнены; т. 1, л. д. 103).

Иск мотивирован следующим. Обществом и МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" заключен договор аренды муниципального нежилого помещения от 13.04.2004 N 1232, в осуществлении государственной регистрации которого регистрирующий орган арендатору отказал. Требования обоснованы статьями 165 и 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

В ходе рассмотрения дела Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) заявило ходатайство о замене Новороссийского отдела на управление Росреестра.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 суд произвел замену ответчика на управление Росреестра; в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу и в удовлетворении исковых требований отказал.

Суд установил, что по подписанному с правопредшественником управления имущественных отношений договору аренды от 13.04.2004 N 1232 обществу передано муниципальное нежилое помещение. В государственной регистрации договора арендатору отказано. При разрешении спора суд исходил из положений пункта 2 статьи 651 Кодекса (о необходимости государственной регистрации договора аренды нежилых помещений), а также обстоятельств, преюдициально установленных в рамках дела N А32-28692/2006. Решением от 27.11.2008 по указанному делу установлено, что договор аренды является незаключенным. Факт уклонения арендодателя от регистрации договора аренды истец не доказал; требования о регистрации договора заявил не к стороне сделки (арендодателю), а к регистрирующему органу; действия последнего в установленном порядке не оспорил. Требование об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды является ненадлежащим способом защиты и не может быть удовлетворено со ссылкой на пункт 3 статьи 165 Кодекса. В удовлетворении ходатайства Управления Росреестра о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по другому делу (N А32-11194/2011) суд отказал в связи с отсутствием процессуальных оснований, установленных частью 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 159).

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Катеринич Г.А. (т. 1, л. д. 34).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 решение от 06.12.2011 оставлено без изменения.

Апелляционный суд установил, что отказ в государственной регистрации договора аренды от 13.04.2004 N 1232, а также судебные акты, содержащие выводы о его незаключенности (решения от 27.11.2008 по делу N А32-28692/2006 и от 20.10.2011 по делу N А32-11194/2011), общество не обжаловало. По договору купли-продажи от 21.06.2011N 40/а право собственности на спорное нежилое помещение перешло к Катеринич Г.А. (свидетельство о государственной регистрации права от 23.08.2011 23-АК 004745). Требование о государственной регистрации договора в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Кодекса может быть предъявлено только к стороне сделки. По смыслу статьи 608 Кодекса с утратой права собственности арендодатель перестает быть стороной договора аренды. Поэтому требование общества о государственной регистрации договора аренды, заявленное к управлению Росреестра, не может быть удовлетворено. Довод общества о несоответствии обстоятельствам дела вывода суда первой инстанции о предъявлении требования о государственной регистрации договора аренды только к регистрирующему органу апелляционный суд отклонил как противоречащий буквальному содержанию исковых требований (уточнения этих требований). Не принят и довод общества о заявлении им ходатайств о принятии обеспечительных мер. Определения суда об отклонении ходатайств обществом не обжаловались, что свидетельствует о несовершении истцом всех возможных процессуальных действий, направленных на принятие обеспечительных мер (т. 2, л. д. 55).

Общество обжаловало решение от 06.12.2011 и апелляционное постановление от 26.03.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод о незаключенности договора аренды сделан судами с учетом содержания решения от 27.11.2008 по делу N А32-28692/2006. Однако судебные инстанции не приняли во внимание, что при принятии решения по делу N А32-28692/2006 суд вышел за пределы заявленных исковых требований. Поскольку требования о признании договора незаключенным, а также о нарушении арендатором условий договора управление имущественных отношений (истец по делу N А32-28692/2006) не заявлял, суд был не вправе давать оценку договору на предмет его заключенности. Кроме того, суды не учли, что по делу N А32-28692/2006 управление имущественных отношений отказалось от иска в части истребования спорного имущества из владения общества, чем подтвердило наличие фактических арендных отношений и заключенность договора от 13.04.2004 N 1232. При подписании договора от 13.04.2004 N 1232 сторонами согласованы все его существенные условия (предмет аренды, цена, срок). Передача имущества во владение арендатора права собственника имущества не ограничивает. При таких обстоятельствах уклонение управления имущественных отношений от регистрации заключенного с обществом договора аренды свидетельствует о злоупотреблении принадлежащим ему правом (статья 10 Кодекса). Действия муниципального органа нарушают права общества, которое при наличии зарегистрированного договора аренды имело бы право на его приобретение в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Правомерность позиции истца подтверждается и тем обстоятельством, что в период рассмотрения настоящего дела спорное имущество было отчуждено из муниципальной собственности в порядке приватизации. В настоящее время Арбитражным судом Краснодарского края рассматривается дело N А32-6860/2012 о признании недействительными торгов и договора купли-продажи нежилых помещений. Обстоятельства, установленные по делу N А32-6860/2012, будут иметь преюдициальное значение для настоящего спора.

Катеринич Г.А. в отзыве сослался на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу актов, которые просил оставить без изменения. Третье лицо указало на то, что оценка заключенности договора аренды от 13.04.2004 дана во вступившем в законную силу решении от 27.11.2008. Установленные в рамках дела N А32-28692/2006 обстоятельства являются преюдициальными и не подлежат иной оценке при разрешении данного спора. Кроме того, доводы жалобы сводятся к переоценке установленных судами фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, что недопустимо в кассационной инстанции.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Участники процесса, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание кассационной инстанции представителей не направили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и возражений (отзыва) на нее, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 13 апреля 2004 года МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды N 1232 нежилых муниципальных помещений, расположенных на территории города Новороссийска (т. 1, л. д. 36, 37, 39). По условиям договора арендатору для использования под кафе детское передано в аренду помещение общей площадью 347,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 53. Срок действия договора определен сторонами с 01.04.2004 по 01.04.2053 (пункт 4.1). В пункте 4.3 стороны предусмотрели, что договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации. Обязанность по государственной регистрации договора аренды возложена на арендатора (пункт 3.20).

Помещения площадью 277,2 кв. м переданы обществу (арендатору) по акту от 01.05.2004 (т. 1, л. д. 38).

28 июля 2006 года стороны внесли изменения в договор аренды от 13.04.2004 N 1232 в части указания литеров передаваемых в аренду помещений (литеры Н, Н1, Н2, Н3) и расчета арендной платы (т. 1, л. д. 40).

По акту от 01.08.2006 арендатору передано нежилое помещение площадью 70,6 кв. м (т. 1, л. д. 41).

С целью государственной регистрации договора аренды общество обратилось в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Управление Росреестра в осуществлении государственной регистрации отказало со ссылкой на расторжение договора от 13.04.2004 N 1232 арендодателем в одностороннем порядке, что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации от 05.04.2011 N 21/056/2011-058 (т. 1, л. д. 55).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании договора от 13.04.2004 N 1232 заключенным и возложении на регистрирующий орган обязанности произвести его государственную регистрацию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор аренды нежилых помещений от 13.04.2004 N 1232 (со сроком действия на 49 лет), процедуру государственной регистрации не проходил. Следовательно, указанный договор не считается заключенным (пункт 2 статьи 433, пункт 2 статьи 651 Кодекса).

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Кодекса предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Кодекса).

По смыслу указанной нормы требование о государственной регистрации договора может быть предъявлено к стороне, уклоняющейся от государственной регистрации сделки. Сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 18168/10).

Часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Следовательно, на истце (арендаторе имущества) лежит обязанность доказать, что ответчик (арендодатель) уклоняется от регистрации договора аренды.

В статье 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закреплено, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Условиями договора аренды муниципального имущества (пункт 3.20) обязанность по его государственной регистрации возложена на общество (арендатора).

Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что общество документально не обосновало факт уклонения управления имущественных отношений от государственной регистрации договора аренды от 13.04.2004 N 1232.

Кроме того, как правильно установили судебные инстанции, требование о регистрации арендной сделки общество заявило к управлению Росреестра (т. 1, л. д. 102, 103). Однако регистрирующий орган не обладает в отношении предмета спора самостоятельным материальным интересом, не является стороной договора аренды и не может быть признан надлежащим ответчиком по требованию, вытекающему из пункта 3 статьи 165 Кодекса.

Апелляционный суд при разрешении спора также установил, что муниципальное образование (в лице управления имущественных отношений) с отчуждением спорного имущества Катеринич Г.А. (договор купли-продажи от 21.06.2011) утратило статус стороны в договоре аренды от 13.04.2004 N 1232. Следовательно, управление имущественных отношений (прежний арендодатель) не может отвечать по требованию общества о государственной регистрации названного договора.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы общества о нарушениях, допущенных судом при разрешении дела N А32-28692/2006, кассационным судом во внимание не принимается с учетом принципа обязательности судебных актов (часть 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", часть 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Этот довод направлен на проверку законности и обоснованности вступившего в силу решения от 27.11.2008, что недопустимо вне рамок его обжалования по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Кроме того, пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено следующее. При подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. В этой связи суд, независимо от заявления стороной требований, проверяет сделку на предмет соответствия ее закону (заключенности).

Довод общества о наличии в действиях управления имущественных отношений признаков злоупотребления правом несостоятелен. Указанный довод основан на неправильном понимании заявителем положений статьи 10 Кодекса.

Согласно названной норме не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. По смыслу статьи 10 Кодекса злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая при этом права и законные интересы других лиц. Уклонение муниципального органа от совершения действий (его бездействие) в данном случае признано судами недоказанным.

С учетом обстоятельств, установленных судебными инстанциями при рассмотрении данного дела (недоказанности истцом оснований для государственной регистрации договора аренды), не принимается и довод общества о лишении его (арендатора муниципального имущества) возможности приобрести у органа местного самоуправления нежилые помещения на основании норм Закона N 159-ФЗ.

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установили фактические обстоятельства, исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 23.05.2012 N 2).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 по делу N А32-9438/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.П. Назаренко