Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 июля 2012 г. N Ф08-2843/12 по делу N А63-5878/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 5 июля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 9 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849) - Симоненко М.С. (доверенность от 20.06.2012), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мир развлечений" (ИНН 2632062037, ОГРН 1022601637410), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мир развлечений" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2011 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 (судьи Фриев А.Л., Казакова Г.В., Марченко О.В.) по делу N А63-5878/2011, установил следующее.

Муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "Мир развлечений" (далее - общество) о взыскании 316 507 рублей 86 копеек задолженности по арендной плате, 175 140 рублей 08 копеек неустойки, о расторжении договора аренды от 04.08.2004 N 1599/04 и истребовании земельного участка площадью 3388 кв. м с кадастровым номером 26:33:150215:31, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8 (далее - земельный участок).

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.08.2011 принято к производству встречное исковое заявление общества о взыскании в зачет первоначальных требований платы за землю, внесенной обществом в составе платы по договору аренды здания от 29.12.2003 N 306У03, и излишне взысканных сумм арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.08.2004 N 1599/04 в размере 237 822 рублей 55 копеек.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, с общества в пользу управления взыскано 4146 рублей 42 копейки основного долга, общество присуждено к возврату управлению земельного участка. В удовлетворении остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано. Судебные акты мотивированы фактическим использованием земельного участка в условиях недействительности договора его аренды, включением в плату за пользование зданием платы за пользование земельным участком и несоблюдением истца по первоначальному иску досудебного порядка расторжения договора.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением апелляционного суда, общество обжаловало их в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе общество просит отменить принятые по делу судебные акты в части возврата управлению земельного участка. Заявитель полагает, что суды, применив последствия недействительности ничтожной сделки, вышли за пределы исковых требований, зарегистрированный в установленном порядке договор аренды земельного участка может быть признан недействительным только в судебном порядке, признание недействительным договора аренды здания не порождает недействительность договора аренды земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая на соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что в собственности муниципального образования город-курорт Пятигорск находится здание кинотеатра (литера А), расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8 (далее - здание кинотеатра), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.08.2009 серии 26-АЕ N 837561 (запись о государственной регистрации от 14.12.2001; т. 3, л. д. 40).

Здание кинотеатра передано обществу в аренду по договору от 29.12.2003 N 306У03 на срок с 01.01.2004 по 31.12.2030. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.06.2004 под номером 26-01/33-4/2004-405, что подтверждается выпиской от 01.07.2011 N 28/010/2011-985 (т. 2, л. д. 13).

Пунктом 3.1.2 договора аренды земельного участка предусмотрен односторонний порядок изменения размера арендной платы.

Постановлением главы г. Пятигорска от 23.04.2004 N 1567 утверждены границы и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации кинотеатра, и принято решение о его предоставлении обществу в аренду (т. 1, л. д. 9).

На основании указанного постановления управление и общество заключили договор от 04.08.2004 N 1599/04 аренды земельного участка на срок с 01.05.2004 по 30.12.2004. Дополнительным соглашением стороны продлили срок аренды до 30.12.2030 (т. 1, л. д. 6 - 8).

В связи с увеличением срока аренды свыше одного года договор с дополнительным соглашением зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.06.2006 за номером 26-26-33/004/2006-315 (т. 1, л. д. 8; т. 2, л. д. 12).

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 13.04.2011 с учетом исправительного определения от 20.06.2011 по делу N 2-1068/11, оставленными без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 02.06.2011, договор аренды здания кинотеатра от 29.12.2003 N 306У03 признан недействительным ввиду его заключения без проведения торгов, применены последствия его недействительности путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обязания общества к возврату муниципальному образованию город Пятигорск здания кинотеатра.

Ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы за использование земельного участка послужило основанием обращения учреждения в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в том числе за пользование землей в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истцом произведен расчет размера арендной платы на основании постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п и решения Думы города-курорта Пятигорска от 30.10.2008 N 115-35 ГД в следующих размерах: за 2007 год - 125 463 рубля, за 2008 год - 136 336 рублей 89 копеек, за 2009 год - 136 336 рублей 89 копеек, за 2010 год - 93 927 рублей 32 копейки, за 2011 год - 376 861 рубль 75 копеек

Таким образом, за заявленный период с 01.01.2007 по 30.06.2011 плата за землю составила 680 494 рубля 98 копеек.

По договору аренды земельного участка ответчиком по платежному поручению от 04.02.2008 N 35 уплачено 125 459 рублей 55 копеек и по платежному поручению от 09.10.2008 N 494 ? 94 097 рублей 55 копеек.

Методикой расчета арендной платы за использование недвижимого и движимого имущества муниципальной собственности города Пятигорска, утвержденной решением Думы города Пятигорска от 28.12.2006 N 68-9 ГД, в структуру арендной платы включена сумма налога на землю, исчисленная в соответствии с действующим законодательством.

В составе осуществленных ответчиком платежей за использование здания кинотеатра плата за землю составила 456 791 рубль 46 копеек.

Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о наличии у общества задолженности за использование земли в размере 4146 рублей 42 копеек, определенной как разница между подлежащей уплате и фактически оплаченными суммами. Иной вывод, не учитывающий плату за землю, осуществленную в составе платы за использование здания кинотеатра, привел бы к неосновательному обогащению муниципального и регионального бюджетов за счет арендатора.

Ссылка общества на отсутствие задолженности ввиду уплаты арендных платежей платежным поручением от 14.11.2011 N 763 на сумму 46763 рубля 39 копеек обоснованно не принята судами первой и апелляционной инстанций во внимание, поскольку в назначении платежа указан платеж за аренду земли за 3 квартал 2011 года, не входящий в заявленный период.

Оснований для удовлетворения встречного иска в силу установленного статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, у судов не имелось независимо от того, по какому из договоров или в их отсутствие осуществлялась названная плата.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Разъясняя порядок применения части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили представленные доказательства и пришли к обоснованному выводу о том, что направленная управлением претензия, в которой истец предложил ответчику перечислить задолженность, а в случае ее неуплаты управление будет вынуждено обратиться в суд с требованием о защите нарушенных прав и законных интересов муниципального образования города-курорта Пятигорска, не содержала безусловного предложения о расторжении договора.

Несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора повлекло оставление искового заявления в части расторжения договора без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Обусловленность предоставления в аренду земельного участка арендой здания по договору, признанному в установленном порядке недействительным, правомерно положена судами первой и апелляционной инстанции в основание вывода о ничтожности договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требование истца о возврате земельного участка в реституционном порядке.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку доказательств и установление новых обстоятельств, что, в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, судами не допущено.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 по делу N А63-5878/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова И.П. Назаренко