Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 октября 2012 г. N Ф08-5347/12 по делу N А32-11398/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 3 октября 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 8 октября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Промышленные Инвесторы Кубани" (ИНН 2302059156, ОГРН 1082302002265) - Карпенко Н.А. (доверенность от 20.06.2012), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Армавир на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2012 по делу N А32-11398/2011 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Пономарева И.В.), установил следующее.

Администрация муниципального образования город Армавир (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ЗАО "Промышленные Инвесторы Кубани" (далее - общество) о взыскании 909 721 рубля 20 копеек неосновательного обогащения с 01.04.2011 по 30.06.2011, а также 7277 рублей 77 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2011 по 16.05.2011.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2011 (судья Нигоев Р.А.) иск удовлетворен. С ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в сумме 909 721 рубля 20 копеек с 01.04.2011 по 30.06.2011, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7277 рублей 77 копеек за период с 11.04.2011 по 16.05.2011. Суд признал доказанным факт использования ответчиком земельного участка в отсутствие заключенного в установленном порядке договора. Размер неосновательного обогащения определен судом с применением действующих в спорный период нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2012, решение от 28.09.2011 изменено. С ответчика в пользу истца взысканы долг по договору аренды в сумме 238 955 рублей 06 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1858 рублей 45 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано. На администрацию отнесены расходы ответчика по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1474 рублей 60 копеек. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что в связи с приобретением объектов недвижимости к обществу перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 20.04.2010 N 3800006056 (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия данной сделки не позволяют арендодателю в одностороннем порядке изменять согласованную в ней методику определения размера арендной платы. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции рассчитал размер платы за землю с применением ставок и методики, указанных в договоре от 20.04.2010. Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами произведен апелляционным судом с 12.04.2011 по 16.05.2011 (исходя из срока внесения арендной платы, названного в пункте 3.5 договора).

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов, представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 09.07.2012 и оставить в силе решение от 28.09.2011. По мнению истца, вывод апелляционного суда о том, что к обществу перешли права и обязанности по договору аренды неправомерен. Ответчик, фактически пользующийся земельным участком, обязан возвратить неосновательное обогащение в размере, соответствующем арендной плате. Поскольку земельный участок находится в публичной собственности, для расчета размера неосновательного обогащения применяются нормативно утвержденные ставки арендной платы (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации). Апелляционный суд не принял во внимание, что договор аренды от 20.03.2011 прекратил свое действие (пункты 7.2 и 8.1). Суд апелляционной инстанции необоснованно взыскал с администрации в пользу общества расходы по уплате государственной пошлины, поскольку согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

В заседании представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены апелляционного постановления.

В судебном заседании, состоявшемся 26.09.2012, объявлен перерыв до 03.10.2012. Информация об объявлении перерыва и о времени (месте) продолжения судебного разбирательства размещена в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя общества.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление надлежит изменить.

Как видно из материалов дела, 20.04.2010 администрация (арендодатель) и Мазницын Е.Н. (арендатор) заключили договор N 3800006056 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения. По условиям договора арендатору для эксплуатации керамического завода передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:38:0117040:4 площадью 45 975 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Октябрьская, 143.

В пункте 3.1 определены составляющие арендной платы за землю (базовая ставка по категории земель (11,55), зона градостроительной ценности (3), площадь участка (45 975 кв. м), коэффициент, учитывающий вид целевого использования (1,5), коэффициент зональной дифференциации (1,2)). В пункте 3.2 указана сумма ежегодной арендной платы по договору (955 820 рублей 25 копеек) и согласована методика (формула) определения размера арендной платы (исходя из количественных показателей, приведенных в пункте 3.1 договора). В пункте 3.3 договора указано, что расчет арендной платы произведен на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 и решения Армавирской городской Думы от 18.12.2009 N 655.

Размер арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края, г. Армавира, а также в связи с изменением арендатором цели использования земельного участка (пункт 1.1), в одностороннем порядке, без оформления дополнительного соглашения. Арендодатель в течение 10 дней публикует информацию об изменении размера арендной платы в печати (пункт 3.4).

В силу пункта 3.5 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально (равными частями из расчета за календарный год) не позднее 10 числа начала каждого квартала.

В пункте 4.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 10 дней после опубликования в печати информации об изменениях ставок арендной платы обратиться к арендодателю за перерасчетом размера арендной платы. В пункте 5.1.3 закреплено право арендодателя изменять размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.4 договора.

Стороны договора установили, что он действует в течение 11 месяцев (до 20 марта 2011 года; пункт 7.2). Действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка (пункт 8.2).

В период действия договора аренды земельного участка от 20.04.2010 N 3800006056 общество по договору купли-продажи от 12.07.2010 приобрело у Мазницына Е.Н. все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0117040:4 площадью 45 975 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Октябрьская, 143 (т. 1, л. д. 72, 73).

30 августа 2010 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены записи о регистрации права собственности общества на здание проходной-медпункта (литера А), административное здание (литера Б), здание механической мастерской (литера В), здание экспериментального цеха (литера Ж), здание склада сырья (литера З), здание бытового корпуса (литера И), здание склада (литера К), здание весовой (литера Л), нежилое строение (литера М), канализационная насосная станция (литера Н), газораспределительная подстанция (литера О), здание производственного корпуса (литера Д). Указанное обстоятельство подтверждается представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права от 30.08.2010 (т. 1, л. д. 74 - 85).

На основании заявления общества постановлением главы муниципального образования город Армавир от 09.12.2011 N 3815 земельный участок с кадастровым номером 23:38:0117040:4 площадью 45 975 кв. м предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет для эксплуатации керамического завода.

Стороны подписали договор от 24.01.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0117040:4 площадью 45 975 кв. м в г. Армавире, по ул. Октябрьской, 143 для эксплуатации керамического завода. Договор действует в течение 49 лет до 24 января 2061 года (т. 1, л. д. 91 - 94).

Ссылаясь на использование обществом в период с 01.04.2011 по 30.06.2011 данного земельного участка без внесения платы, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя иск администрации, суд первой инстанции исходил из того, что в спорный период между сторонами отсутствовали обязательственные отношения, поскольку договор аренды от 20.04.2010 N 3800006056 прекратил свое действие с 20.03.2011 (в связи с истечением срока). Таким образом, общество использовало земельный участок с кадастровым номером 23:38:0117040:4 (занятый принадлежащими ему объектами) в отсутствие правовых оснований. Доказательств внесения платы за использование земельного участка не представлено. Поэтому требование администрации о взыскании неосновательного обогащения, рассчитанного на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 N 50), является правомерным и подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции по иному квалифицировал отношения, сложившиеся между сторонами.

Общество приобрело объекты недвижимости, расположенные на земельном участке (кадастровый номер 23:38:0117040:4) площадью 45 975 кв. м, на основании договора купли-продажи от 12.07.2010. На момент отчуждения имущества в пользу общества земельный участок принадлежал продавцу недвижимости (Мазницыну Е.Н.) на праве аренды по заключенному с администрацией договору от 20.04.2010 N 3800006056. Данный договор не подлежал государственной регистрации, поскольку совершен на срок менее одного года (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (30.08.2010) к обществу в силу прямого указания закона перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.04.2010 N 3800006056.

Соответствующие доводы администрации надлежит отклонить, как противоречащие приведенным нормам действующего законодательства и судебной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09).

Не принимаются кассационным судом и доводы жалобы о прекращении договора в связи с истечением срока, на который он заключен.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договором может быть предусмотрено, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 3 статьи 425 данного Кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм прекращение договора аренды по истечении срока его действия влечет возврат арендованного имущества (в данном случае - освобождение обществом земельного участка, занимаемого без правового основания).

В то же время из материалов дела следует, что на земельном участке (кадастровый номер 23:38:0117040:4) площадью 45 975 кв. м расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости. Поэтому возврат арендуемого обществом земельного участка, необходимого для нормального функционирования (эксплуатации) имущественного комплекса керамического завода (возведенного до момента заключения договора аренды от 20.04.2010 N 3800006056), невозможен.

Учитывая, что общество продолжало пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора (20.03.2011), в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. В сложившейся ситуации (ответчик является собственником объектов недвижимости и арендует земельный участок, необходимый для эксплуатации недвижимого имущества) наличие условия (пункт 8.2) о прекращении договора по истечении срока аренды земельного участка, не означает прекращение арендных правоотношений сторон. В данном случае договор аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок в силу закона (статьи 552, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правильно применил к отношениям сторон в спорный период (с 01.04.2011 по 30.06.2011) положения договора аренды земельного участка от 20.04.2010 N 3800006056.

Вместе с тем апелляционный суд не учел следующее.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как видно из материалов дела, участок с кадастровым номером 23:38:0117040:4 площадью 45 975 кв. м относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" закреплено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают порядок определения размера арендной платы. Следовательно, уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации впоследствии вправе изменять размер арендной платы (в том числе методику определения ее размера) за пользование земельным участком.

В пункте 3.4 договора от 20.04.2010 N 3800006056 стороны согласовали возможность одностороннего изменения размера арендной платы в следующих случаях: в связи с инфляцией цен; изменениями, вносимыми в нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края, г. Армавира; изменением арендатором цели использования земельного участка. Соответствующие изменения вносятся арендодателем в одностороннем порядке, без оформления дополнительного соглашения. Арендодатель в течение 10 дней публикует информацию об изменении размера арендной платы в печати.

Таким образом, из условий договора аренды следует, что стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае внесения уполномоченными органами изменений в нормативные акты, регулирующие порядок начисления и размер арендной платы.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды.

Статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Изложенное означает, что стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11.

В спорный период размер арендной платы за используемый обществом земельный участок следовало определять с применением ставок арендной платы, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50 (опубликовано в издании "Кубанские новости" от 17.02.2011 N 25).

Размер арендной платы по договору, рассчитанный с применением ставок, утвержденных названным нормативным правовым актом, с 01.04.2011 по 30.06.2011 составил 909 721 рубль 20 копеек (т. 1, л. д. 9).

Пунктом 3 постановления от 27.01.2011 N 50 установлен переходный период на 2011 - 2013 годы, в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год.

С учетом изложенного с 01.04.2011 по 30.06.2011 с ответчика в пользу истца необходимо взыскать 272 916 рублей 36 копеек (30% от 909 721 рубля 20 копеек).

На указанную сумму подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с 12.04.2011 по 16.05.2011, что составляет 2122 рубля 68 копеек (272 916 рублей 36 копеек х 8% / 360 х 35 дней).

В связи с частичным удовлетворением иска с общества в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину в размере 6400 рублей 65 копеек. Кроме того, на администрацию относятся расходы общества по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1400 рублей (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку апелляционный суд неправильно определил размер арендной платы, процентов и государственной пошлины, резолютивную часть постановления от 09.07.2012 необходимо изменить (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка администрации на нарушение апелляционным судом статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с необоснованным взысканием с нее в пользу ответчика судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе является несостоятельной, поскольку действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов в случае, если решение суда принято не в их пользу. В рассматриваемом случае в связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы ответчика суд, руководствуясь частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно взыскал расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе с администрации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2012 по делу N А32-11398/2011 изменить.

Абзац третий резолютивной части постановления изложить в следующей редакции: "Взыскать с закрытого акционерного общества "Промышленные Инвесторы Кубани" (ИНН 2302059156, ОГРН 1082302002265) в пользу администрации муниципального образования город Армавир Краснодарского края долг по арендной плате в сумме 272 916 рублей 36 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 122 рублей 68 копеек. В остальной части в иске отказать".

Абзац пятый резолютивной части постановления изложить в следующей редакции: "Взыскать с закрытого акционерного общества "Промышленные Инвесторы Кубани" (ИНН 2302059156, ОГРН 1082302002265) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 6 400 рублей 65 копеек".

Абзац седьмой резолютивной части постановления изложить в следующей редакции: "Взыскать с администрации муниципального образования город Армавир Краснодарского края в пользу закрытого акционерного общества "Промышленные Инвесторы Кубани" (ИНН 2302059156, ОГРН 1082302002265) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1400 рублей 00 копеек".

В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2012 по делу N А32-11398/2011 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова