Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 ноября 2012 г. N Ф08-6859/12 по делу N А53-17475/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Донтехсервис Плюс" (ИНН 6164240690, ОГРН 1056164222190), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2012 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А53-17475/2012, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд к ООО "Донтехсервис Плюс" (далее - общество) с иском, в котором просил:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.10.2003 N 24401 "и";

- обязать общество передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021908:22 площадью 699 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Киргизская - 50-летия Ростсельмаша.

Иск мотивирован тем, что предоставленный обществу по договору аренды от 23.10.2003 N 24401 "и" земельный участок не используется по целевому назначению (для строительства автомойки, павильона предпродажной подготовки автомобилей, кафе и летней площадки). Поэтому договор подлежит расторжению в судебном порядке, а участок - освобождению на основании статей 450, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании соглашения от 26.12.2005 к обществу перешли права арендатора по договору от 23.10.2003 N 24401 "и" аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021908:22 площадью 699 кв. м. Задолженность по арендной плате у общества отсутствует. Сроки освоения земельного участка (сроки проведения мероприятий по строительству на участке автомойки, павильона предпродажной подготовки автомобилей, кафе и летней площадки) договором не предусмотрены. Поэтому отсутствуют основания для расторжения договора в связи с нецелевым использованием арендатором земельного участка (статьи 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 450, 619 Кодекса, пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Кроме того, истец не доказал, что в результате неосвоения арендатором земельного участка он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. С учетом длительного срока аренды (по 05.06.2018) и отсутствия в договоре перечня конкретных мероприятий по освоению арендатором земельного участка невозможность такого освоения в период с момента проведения обследования (08.11.2011) до истечения срока действия договора аренды истцом не доказана (л. д. 51, 74).

Департамент обжаловал решение от 22.06.2012 и апелляционное постановление от 23.08.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод судебных инстанций о несогласованности сторонами условия о сроках освоения земельного участка не основан на буквальном содержании договора аренды от 23.10.2003 N 24401 "и". Так, пункт 8.9 предусматривает, что в случае неосвоения земельного участка в течение трех лет, договор подлежит расторжению без компенсации понесенных затрат. На момент обращения с иском срок, установленный пунктом 8.9 договора, истек. Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону N 258 на спорном земельном участке разрешено проектирование и строительство автомойки, павильона предпродажной подготовки автомобилей, кафе и летней площадки. Участок арендатором не освоен, разрешение на строительство объектов до настоящего времени не получено, строительство не осуществляется, что подтверждается письмом МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" об отсутствии информации о выданных обществу разрешениях на строительство и актом обследования от 08.11.2011. Суды также не учли, что неиспользование участка в течение длительного периода времени (6 лет с момента заключения договора аренды) нельзя не признать существенным нарушением договора со стороны арендатора, поскольку в этом случае не достигается цель предоставления земельного участка. Занимая участок, общество лишает возможности муниципальные органы рационально и эффективно им распорядиться. Изложенные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке (статья 619 Кодекса, статьи 42 и 46 Земельного кодекса).

От общества отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителей в суд кассационной инстанции не направили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 23 октября 2003 года на основании протокола (итогов торгов) от 05.06.2003 департамент (арендодатель) и Тоторкулов Х.Х. (арендатор) заключили договор N 24401 "и" (л. д. 12 - 16). По условиям договора арендатору в целях использования для строительства автомойки, павильона предпродажной подготовки автомобилей, кафе и летней площадки на срок по 05.06.2018 передан в аренду участок с кадастровым номером 61:44:0021908:22 площадью 699 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Киргизская - 50-летия Ростсельмаша. Согласно пунктам 4.1.1 и 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также при использовании земельного участка не по целевому назначению; использовании способами, приводящими к его порче; в случае невнесения арендатором арендной платы более чем за 6 месяцев. В соответствии с пунктом 6.3 при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии. В случае неосвоения участка в течение трех лет, договор подлежит расторжению без компенсации понесенных затрат (пункт 8.9).

По акту от 23.10.2003 земельный участок передан арендатору с указанием на его пригодность для строительства автомойки, павильона предпродажной подготовки автомобилей, кафе и летней площадки (л. д. 17).

На основании соглашения от 26.12.2005 права и обязанности арендатора по договору аренды от 23.10.2003 N 24401 "и" перешли к обществу (л. д. 19).

Договор от 23.10.2003 и соглашение от 26.12.2005 зарегистрированы в установленном законом порядке (л. д. 18, 20).

Уведомлением от 06.07.2011 арендатору предложено в срок до 10.08.2011 представить арендодателю доказательства освоения земельного участка, а в случае невыполнения предписания - расторгнуть договор аренды и возвратить участок по акту приема-передачи (л. д. 23).

В порядке осуществления муниципального земельного контроля специалист департамента провел обследование земельного участка. Результаты обследования отражены в акте от 08.11.2011 N 8143/8, согласно которому земельный участок не огорожен, объекты недвижимости на нем отсутствуют, на территории растут деревья, следов освоения в ходе обследования не обнаружено (л. д. 9).

Ссылаясь на неосвоение обществом предоставленного в аренду земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора от 23.10.2003 N 24401 "и".

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Кодекса). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

На основании имеющихся в деле документов судебные инстанции установили, что сроки освоения земельного участка договором аренды от 23.10.2003 N 24401 "и" не определены, задолженность по арендной плате у общества отсутствует, доказательства причинения истцу ущерба в результате бездействия ответчика не представлены. Поэтому суды пришли к выводу о недоказанности департаментом наличия обстоятельств, являющихся основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Между тем, разрешая спор о расторжении договора аренды по существу, суды не учли следующего.

Статья 450 Кодекса предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 2 статьи 452 Кодекса закреплено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. Приведенное толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Несоблюдение истцом порядка расторжения договора в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.

Вопрос о соблюдении департаментом порядка расторжения договора аренды судебные инстанции не исследовали, сославшись на наличие уведомления от 06.07.2011. Между тем, для обоснованного вывода о соблюдении истцом порядка, установленного пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 452 Кодекса, судами должны быть оценены доказательства надлежащего направления арендатору уведомления от 06.07.2011, в котором департамент предлагал обществу представить доказательства освоения земельного участка, либо расторгнуть договор аренды. В материалах дела такие доказательства отсутствуют.

Выяснение обстоятельств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора имеют существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку в зависимости от установленного судом исковое заявление рассматривается по существу, либо подлежит оставлению без рассмотрения.

Судебные инстанции при проверке доводов департамента о наличии оснований для расторжения договора аренды от 23.10.2003 N 24401 "и" также не учли следующего.

Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Как установили суды, сроки освоения земельного участка договор аренды от 23.10.2003 N 24401 "и" не содержит. Вместе с тем, пункт 8.9 (включенный в раздел "особые условия договора") устанавливает, что в случае неосвоения земельного участка в течение трех лет, договор подлежит расторжению без компенсации понесенных затрат.

В пункте 2 статьи 46 Земельного кодекса (подпункты 1 - 4) предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя. Одним из таких оснований является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 4 пункта 2).

Материалы дела свидетельствуют о том, что договор аренды земельного участка зарегистрирован учреждением юстиции 18 февраля 2004 года (л. д. 12). Соглашение о передаче обществу прав арендатора зарегистрировано 29 декабря 2005 года (л. д. 20).

Таким образом, на момент обращения департамента с иском о расторжении договора аренды (23.04.2012) срок, установленный подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса и пунктом 8.9 договора, истек. В подтверждение факта неосвоения арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021908:22 департамент представил акт обследования от 08.11.2011 и фотоматериалы. Истечение установленного в законе (согласованного в договоре аренды) срока при отсутствии доказательств совершения арендатором действий по освоению спорного земельного участка может служить основанием для расторжения договора в судебном порядке.

При изложенных обстоятельствах решение и апелляционное постановление следует отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении; проверить соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора аренды. В случае подтверждения указанного обстоятельства следует оценить условия договора от 23.10.2003 N 24401 "и" (статья 431 Кодекса) и определить наличие (отсутствие) оснований для расторжения сделки в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса. Кассационная инстанция также отмечает, что в условиях неполучения ответчиком судебной корреспонденции в связи с отсутствием по юридическому адресу судебные извещения могут быть направлены судом также по иным имеющимся в деле адресам общества, в частности, по адресу, указанному в соглашении от 26.12.2005 (г. Ростов-на-Дону, ул. Серафимовича, 37).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 по делу N А53-17475/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова