Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 декабря 2012 г. N Ф08-6934/12 по делу N А53-18576/2011

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 апреля 2013 г. N Ф08-1362/13 по делу N А53-17838/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Комтех-Дон" (ИНН 6165018674; ОГРН 1026103721467) - Якоби В.А. (доверенность от 20.01.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Терминал" (ИНН 7707734841; ОГРН 1107746814933) - Рамазановой Л.Б. (доверенность от 01.11.2012), Ляхова А.Д. (доверенность от 05.12.2012), рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Комтех-Дон" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2011 (судья Колесник И.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-18576/2011, установил следующее.

ЗАО "Комтех-Дон" (далее также - истец, акционерное общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Терминал" (далее - ответчик, общество) об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 61:33:60 00 04:0003, расположенного по адресу: Ростовская область, Родионово-Несветайский район, относительно ориентира х. Болдыревка (938 м. от трассы Ростов-Новошахтинск по направлению на северо-восток, расположенного за пределами участка), обязании ответчика восстановить положение, существовавшее до нарушения права собственности общества - демонтировать возведенные на чужом земельном участке конструкции, освободить незаконно занятую часть земельного участка с кадастровым номером 61:33:60 00 04:0003.

Заявленные акционерным обществом требования мотивированы тем, что 22.08.2011 лица, представившиеся сотрудниками ответчика, вторглись на территорию спорного участка, начали производить земляные работы и осуществлять возведение строительных металлических конструкций. В результате незаконных действий ответчика на земельном участке выставлена охрана, доступ ЗАО "Комтех-Дон" на часть собственного участка ограничен.

В обоснование своего права землепользователя ответчик ссылается на кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 61:33:0600004:885 и договор аренды, заключенный с Администрацией Радионово-Несветаевского района Ростовской области сроком на 20 лет.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2011 в удовлетворении иска ЗАО "Комтех-Дон" отказано. Суд исходил из того, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:33:0600004:885 и 61:33:600004:0003 расположены в разных координатах, не имеют общих границ, находятся на значительном расстоянии друг от друга. Суд указал, что истец, не представил доказательств, свидетельствующих о незаконном использовании ответчиком части участка, который принадлежит ему на праве собственности.

Постановлением апелляционного суда от 10.09.2012 решение оставлено без изменения. Апелляционный суд пришел к выводу, что противоречия между первоначальным расположением земельного участка истца, принадлежащим ему на праве собственности (межевое дело земельного участка с кадастровым номером 61:33:133:1161:13 шахты "Самбековская") и координатами характерных точек границ того же участка, внесенных в государственный кадастр недвижимости (соответствуют расположению участка на территории Октябрьского района Ростовской области), свидетельствуют о несформированности земельного участка истца. При сопоставлении границ земельного участка истца с границами участка, арендуемого ответчиком, наложения этих земельных участков суды не усматривают, что формально исключает вывод о каком-либо нарушении прав истца. Апелляционный суд пришел к выводу, что до приведения сведений государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельного участка истца в соответствие с первоначальным расположением этого участка (межевое дело земельного участка шахты "Самбековская" с кадастровым номером 61:33:133:1161:13, приложение N 1 к договору аренды от 25.03.2002) сохраняется неопределенность относительно расположения земельного участка с кадастровым номером 61:33:0600004:3, что исключает реализацию его правообладателем вещно-правовых способов защиты. Результаты проведенной землеустроительной экспертизы апелляционный суд признал некорректными. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что пользование ответчиком территорией наложения спорных земельных участков нельзя признать самовольным, поскольку ответчик на основании ненормативного правового акта органа местного самоуправления приобрел право аренды земельного участка, поставленного на кадастровый учет администрацией района. Однако территория земельного участка ответчика, как следует из материалов дела в совокупности, захватывает часть территории земельного участка истца, существовавшего в том виде, в каком он был предоставлен шахте "Самбековская", а впоследствии выкуплен истцом.

В кассационной жалобе истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что нарушены его права собственника земельного участка. Заявитель указывает, что земельный участок истца существовал как на момент предоставления его части администрацией Родионово-Несветайского района в пользование ответчику, так и продолжает существовать. Истец полагает, что договор аренды от 13.07.2011 N 196 ничтожен, так как 110 249 кв. м (площадь территории наложения земельных участков, выявленная экспертами) находится в частной собственности, составляет основную часть предмета аренды (из 158 200 кв. м площади созданного для передачи в аренду участка муниципальный орган распорядился 110 249 кв. м земли, принадлежащей обществу с 2004 года). Право собственности акционерного общества на участок с кадастровым номером 61:33:0600004:3 зарегистрировано в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Результатом проведенной по делу судебной экспертизы определены границы земельного участка с кадастровым номером 61:33:0600004:3, составлен каталог координат поворотных точек границ участка, выявлено наложение границ участков с кадастровыми номерами 61:33:0600004:885 и 61:33:0600004:3, а также площадь территории наложения, представлен графический анализ выявленного нарушения прав общества, как собственника. Апелляционный суд отклонил доводы эксперта, но, между тем, подтвердил факт наложения земельных участков, то есть не рассмотрев спор по существу.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Терминал" просит оставить судебные акты без изменения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Ответчик полагает, что истцом при постановке земельного участка на кадастровый учет допущена кадастровая ошибка, в результате которой приобретенный ЗАО "Комтех-Дон" в собственность земельный участок по данным земельного кадастра числится в ином кадастровом квартале. Требование о правомерности предоставления ООО "Терминал" в аренду земельного участка в рамках настоящего дела не рассматривалось, поэтому право аренды считается действительным. ООО "Терминал" полагает, что ЗАО "Комтех-Дон" приобрело в собственность земельный участок, освобождение части которого требует, с нарушением законодательства, регулирующего порядок недропользования: ООО "Терминал" в 2011 году приобрело на аукционе право пользования недрами с целью геологического изучения и использования отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств в качестве общераспространенных полезных ископаемых из породного отвала шахты N 27 "Самбековская" Ростовской области, имеет соответствующую лицензию. Для недропользования заключен договор аренды земельного участка с администрацией района. Отсутствие наложения арендуемого обществом земельного участка на участок, находящийся в собственности истца, ответчик считает доказанным справкой ФБУ "Кадастровая палате" по Ростовской области. Вместе с тем, ответчик считает, что ЗАО "Комтех-Дон" не сформировало земельный участок, находящийся в его собственности. Конфигурация земельных участок сторон, имеющая визуальную схожесть, существенно отличается по количеству точек и границ. На земельном участке, приобретенном акционерным обществом в собственность, по мнению ответчика, находится породный отвал шахты "Самбековская", поэтому приватизация участка изначально незаконна. Заключение эксперта ООО "Терминал" считает недействительным.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ростовской области от 15.09.2004 N 843-р акционерному обществу как собственнику объекта недвижимости (административно-бытового комбината площадью 10 123,8 кв. м) предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 61:33:600004:0003 площадью 259 800 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Родионово-Несветайский район, х. Болдыревка, 938 м от трассы Ростов-Новошахтинск по направлению на северо-восток. На основании указанного распоряжения с акционерным обществом заключен договор купли-продажи от 08.10.2004 N 399/з. Право собственности акционерного общества на земельный участок зарегистрировано 26.11.2004. В пункте 1.1 договора купли продажи отмечено, что на участке имеется административно-бытовой комбинат общей площадью 10123,8 кв. м (литера "А").

Кадастровый план земельного участка от 12.08.2004 N 33-04/03-1990 сведений об обремени земельного участка правами иных лиц не содержит (т.1, л. д. 37 - 56).

На основании распоряжения Комитета по охране окружающей среды и природных ресурсов Администрации Ростовской области от 15.04.2011 N 142-ЛН (об утверждении решения аукционной комиссии) постановлением главы администрации от 12.07.2011 N 661 обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 158 200 кв. м с кадастровым номером 61:33:0600004: 885.

Сторонами сроком на 20 лет заключен договор от 13.07.2011 N 196 аренды указанного участка.

В судебном акте по делу N А53-5635/2012 Арбитражный суд Ростовской области, рассмотрев заявление общества об оспаривании в предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке распоряжения от 15.09.2004 N 843-р и отказав в его удовлетворении, исходил из того, что с заключением договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:33:6000 04:0003 публичные правоотношения, возникшие на основании распоряжения от 15.09.2004 N 843-р, прекратились (возникли гражданско-правовые отношения, связанные с приобретением акционерным обществом в собственность земельного участка). При обращении в арбитражный суд с заявлением по делу N А53-5635/2012 общество мотивировало требование тем, что право собственности ЗАО "Комтех-Дон" на земельный участок с кадастровым номером 61:33:600004:0003 площадью 259 800 кв. м препятствует ООО "Терминал" в использовании арендуемого сроком на 20 лет земельного участка площадью 158 200 кв. м (кадастровый номер 61:33:0600004: 885).

При рассмотрении настоящего дела общество заявляет об отсутствие общих границ указанных участков.

Сотрудниками акционерного общества 26.08.2011 составлен акт о том, что 22.08.2011 на охраняемую территорию земельного участка истца, с северо-восточной его части, вторглись неизвестные лица, представившиеся сотрудниками филиала ООО "Терминал", ими на участок доставлены два бульдозера и на площади около 4 га производятся земляные работы, при этом незаконными пользователями выставлена охрана.

Истец полагая, что ответчик нарушает его права по владению и пользованию земельным участком, предусмотренные статьями 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), обратился в арбитражный суд с иском.

Ответчик свое право пользования спорной территорией обосновал наличием договора от 13.07.2011 N 196 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:33:0600004:885 площадью 158200 кв. м, заключенного с Администрацией Радионово-Несветаевского района Ростовской области.

Отказывая в удовлетворении заявленного по делу иска, суды исходили из недоказанности нарушения ответчиком прав истца.

Суды указали, что пользование ответчиком территорией наложения спорных земельных участков нельзя признать самовольным: ответчик на основании ненормативного правового акта органа местного самоуправления (администрации района) приобрел право аренды земельного участка, поставленного на кадастровый учет в 2011 году.

Однако территория земельного участка ответчика, как следует из материалов дела в совокупности, захватывает часть территории земельного участка истца, существовавшего в том виде, в каком он был предоставлен шахте "Самбековская", а впоследствии выкуплен истцом.

Апелляционный суд, с учетом проведенной по делу экспертизы, установил, что противоречия между первоначальным расположением земельного участка истца (межевое дело земельного участка шахты "Самбековская" с кадастровым номером 61:33:133:1161:13) и координатами характерных точек границ того же участка, внесенных в государственный кадастр недвижимости (соответствуют расположению участка на территории Октябрьского района Ростовской области), свидетельствуют о несформированности земельного участка истца.

Данный вывод апелляционного суда противоречит сведениям ЕГРП о наличии у ЗАО "Комтех-Дон" права собственности на конкретный объект недвижимости.

Суд апелляционной инстанции указал, что до приведения сведений государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельного участка истца в соответствие с первоначальным расположением этого участка (межевое дело земельного участка шахты "Самбековская" с кадастровым номером 61:33:133:1161:13, приложение N 1 к договору аренды от 25.03.2002) сохраняется неопределенность относительно расположения земельного участка с кадастровым номером 61:33:0600004:3, что исключает реализацию его правообладателем вещно-правовых способов защиты.

Между тем, спор рассмотрен без привлечения к участию в деле администрации, сформировавшей земельный участок в 2011 году для передачи его в аренду ООО "Терминал", без привлечения представителя федерального органа, осуществившего в 2004 году приватизацию конкретного земельного участка, право собственности на который зарегистрировало акционерное общество.

Судом не принято во внимание заключение эксперта о факте наложения земельных участков истца и ответчика, при этом вопрос об уровне собственности спорной территории наложения решен без привлечения как муниципального органа (администрации), так и федерального агентства (ранее - комитет), продавшего в 2004 году земельный участок в собственность ЗАО "Комтех-Дон".

Вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок истца находится в иной местности, не подтвержден картографическим материалом и данными земельного кадастра.

Как следует из доводов сторон, спор об истребовании акционерным обществом из владения общества части земельного участка возник в связи с тем, что арендодатель в лице администрации района, предположительно, передал в арендное пользование ответчика конкретную площадь земли на местности, сформировав новый земельный участок муниципального уровня собственности, без указания в кадастровом паспорте номеров участков, подлежащих снятию с кадастрового учета в результате формирования нового участка, включив в него, по утверждению ЗАО "Комтех-Дон", часть земли, находящейся в собственности истца.

Вопрос о целесообразности привлечения, с учетом мнения истца, к участию в деле муниципального органа (арендодателя) в качестве второго ответчика суд не обсуждал.

Место расположения производственного комплекса, принадлежащего ЗАО "Комтех-Дон" на праве собственности, до приватизации относящегося к этому комплексу земельного участка, в процессе рассмотрения дела не установлено.

Не устранено при рассмотрении дела противоречие доводов ООО "Терминал", приводимых в качестве возражений против удовлетворения иска. Общество указывает, земельный участок ЗАО "Комтех-Дон" находится в ином кадастровом квартале, на значительном расстоянии от арендуемого ООО "Терминал" участка, одновременно утверждая, что земельный участок приватизирован ЗАО "Комтех-Дон" незаконно, при наличии на нем горного отвала, предоставленного ответчику в аренду для разработки.

Поскольку ответчик не опроверг довод акционерного общества о нарушении прав собственника и заключение эксперта об имеющем место факте занятия обществом части земельного участка, не относящегося к муниципальной собственности; суды не установили факт нахождения объектов недвижимости ЗАО "Комтех-Дон" и его земельного участка в ином районе (с подтверждением данного обстоятельства картографическим материалом либо заключением специалиста), спор по существу не может считаться решенным.

Суд кассационной инстанции не вправе рассматривать вопросы, не разрешенные судами первой и апелляционной инстанций.

Вывод арбитражного суда о том, занят ли обществом земельный участок, не относящийся к муниципальному уровню собственности, затронет вещные права администрации района, которая к участию в деле не привлечена.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует обсудить вопрос о привлечении к участию в деле арендодателя по договору с обществом, продавца земельного участка по договору, заключенному акционерным обществом и уточнить у них координаты предметов сделок, соответственно, аренды и купли продажи. Запросить у уполномоченного органа надлежаще заверенный картографический материал из земельного кадастра на участки истца и ответчика, с указанием точного расположения на местности спорных участков. Проверить доводы общества о наличии кадастровой ошибки, выяснить - в чем она заключается, кем и когда допущена.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 по делу N А53-18576/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов