Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 января 2013 г. N Ф08-7575/12 по делу N А32-35965/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - заместителя прокурора Краснодарского края - Сыса Н.А. (удостоверение), от ответчиков - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) - Буйновой О.П., общества с ограниченной ответственностью "Азимут" (ИНН 6164211523, ОГРН 1036164009782) - Никитенко Ю.Н. (доверенность от 24.09.2012), Дыбань О.В. (доверенность от 24.09.2012), от третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае - Ержакова Р.С. (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Азимут" и администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2012 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 (судьи Глазунова И.Н., Тимченко О.Х., Ильина М.В.) по делу N А32-35965/2010, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация), ООО "Азимут" (далее - общество) с требованиями о признании недействительным (ничтожным) заключенного администрацией и обществом дополнительного соглашения от 02.09.2008 к договору аренды от 06.05.2008 N 4000001565 земельного участка площадью 30 092 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0407045:0009, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Горная, 15; признании отсутствующим обременения права на указанный земельный участок в виде аренды общества для многоэтажного жилищного строительства (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.10.2008 N 23-23-12/074/2008-446), требования уточнены.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление).

Решением от 20.07.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 19.10.2012, исковые требования удовлетворены. Признано недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 02.09.2008 к договору аренды от 06.05.2008 N 4000001565; аннулирована запись в ЕГРП от 13.10.2008 N 23-23-12/074/2008-446 о регистрации дополнительного соглашения от 02.09.2008 к договору аренды от 06.05.2008 N 4000001565; в ЕГРП восстановлена запись о назначении объекта (применительно к регистрации договора аренды от 06.05.2008 N 4000001565 - "для эксплуатации зданий и сооружений"). С общества в доход федерального бюджета взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 тыс. рублей.

Суды пришли к выводу о ничтожности дополнительного соглашения ввиду несоблюдения порядка предоставления земельного участка для многоэтажного жилищного строительства, которое осуществляется исключительно на торгах. Факт проведения положительных публичных слушаний по вопросу об изменении вида целевого использования земельного участка не свидетельствует о соблюдении установленной процедуры. На момент подписания договора аренды земельный участок являлся федеральной собственностью, администрация не имела полномочий по распоряжению указанным участком, ввиду чего договор аренды земельного участка от 06.05.2008 N 4000001565 недействителен.

В кассационных жалобах общество и администрация просят решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податели жалоб указывают на то, что общество имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка, поскольку на нем находятся принадлежащие обществу объекты недвижимости. В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) администрация и общество правомерно заключили договор аренды. Поскольку на участке расположены объекты недвижимого имущества общества, проведение торгов не требуется. Оспариваемое соглашение к договору аренды заключено в соответствии с действующим законодательством. На момент возникновения спорных правоотношений законодательно не запрещено изменение вида разрешенного использования земельного участка, необходимы только публичные слушания.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения. Аналогичную позицию разделяет управление. Из отзывов следует, что суды правомерно руководствовались статьей 30.1 Земельного кодекса, регулирующей правоотношения по вопросу предоставления земельного участка для жилищного строительства. Заключение оспариваемого дополнительного соглашения направлено на обход установленной процедуры. Поскольку спорный участок расположен в границах г.-к. Геленджика, относится к особо охраняемым природным территориям, и, соответственно, к федеральной собственности, - на момент совершения сделки администрация не обладала полномочиями по распоряжению участком.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции по делу.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационных жалобах и отзывах, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, обществу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2005 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости производственного назначения, расположенные по адресу:

г.-к. Геленджик, ул. Горная, 15 (т. 1, л. д. 27 - 41).

Постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 30.04.2008 N 249 обществу предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407045:0009 по ул. Горной, 15 в г.-к. Геленджике из земель населенных пунктов, площадью 30 092 кв. м для эксплуатации зданий и сооружений (т. 1, л. д. 43).

На основании указанного постановления администрация и общество заключили договор аренды от 06.05.2008 N 4000001565 земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, для эксплуатации зданий и сооружений, зарегистрированный в установленном порядке (т. 1, л. д. 7).

9 июня 2008 года общество обратилось к администрации с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка - с определенного "для эксплуатации зданий и сооружений" на "для многоэтажного жилищного строительства" (т. 1, л. д. 42).

Постановлением от 22.07.2008 N 917 (т. 1, л. д. 44 - 47) администрация назначила проведение публичных слушаний по вопросам изменения видов разрешенного использования земельных участков, в числе которых спорный.

Согласно протоколу публичных слушаний смежными землепользователями выражено несогласие со строительством многоэтажных домов на рассматриваемом земельном участке (т. 1, л. д. 48 - 49).

Постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.08.2008 N 1199 "Об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства" изменен вид разрешенного использования земельного участка с установленного "для эксплуатации зданий, сооружений" с учетом заключения и рекомендаций комиссии по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик о решении вопросов изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (т. 1, л. д. 116 - 119).

На основании указанного постановления администрация и общество подписали дополнительное соглашение от 02.09.2008 к договору аренды от 06.05.2008 N 4000001565, в соответствии с которым целевое назначение земельного участка изменено на "для многоэтажного жилищного строительства" (т. 1, л. д. 13), дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 13.09.2008.

Установив указанные обстоятельства в рамках проверки, прокурор в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обратился в арбитражный суд.

На основании пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ) отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон от 23.02.1995 N 26-ФЗ).

В пункте 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу положений Закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ, действовавшего на момент совершения сделки.

Судебные инстанции установили и материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок входит в границы округа санитарной охраны города-курорта Геленджик.

После вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ) земельные участки в границах курортов федерального значения подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, за исключением земельных участков, оговоренных в части 8 статьи 1 Закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ.

Закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ вступил в силу 20.12.2008, т. е. после заключения договора аренды от 06.05.2008 N 4000001565, в связи с чем спорный земельный участок на момент подписания договора аренды являлся федеральной собственностью.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду.

Судебные инстанции с учетом положений распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ и Закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ, сделали верный вывод о том, что на момент подписания договора от 06.05.2008 N 4000001565 администрация не имела полномочий распоряжаться соответствующим участком, в связи с чем названная сделка ничтожна.

Рассматривая спор, вытекающий из договора, суд обязан оценить его на предмет действительности (ничтожности), исходя из норм законодательства, действовавших на момент совершения сделки, фактических обстоятельств, представленных доказательств и доводов, приведенных участвующими в деле лицами.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Отсутствие у администрации прав в отношении земельного участка (ничтожность договора аренды) исключает возможность легитимации спорного дополнительного соглашения от 02.09.2008 к договору аренды. На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования прокурора, признав недействительным (ничтожным) оспариваемое дополнительное соглашение (исходя из предмета иска).

Согласно материалам дела, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости производственного назначения, принадлежащие обществу на праве собственности (т. 1, л. д. 27 - 41). Участок предоставлен обществу для эксплуатации зданий, сооружений.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом.

Согласно абзацу 2 названного пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

В соответствии со статьями 209, 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является управление. В связи с ничтожностью основания возникновения права (договора аренды), у общества как владельца объектов недвижимого имущества, сохраняется право на заключение договора аренды с надлежащим собственником земельного участка.

Предоставление земельных участков для жилищного строительства производится с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 Земельного кодекса. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (часть 2 статьи 30.1 Земельного кодекса).

При заключении договора аренды с целевым назначением земельного участка "для многоэтажного жилищного строительства" необходимо соблюсти процедуру, установленную частью 2 статьи 30.1 Земельного кодекса. Договор о предоставлении земельного участка в аренду для строительства заключается только после принятия уполномоченным органом соответствующего решения (статья 32 Земельного кодекса).

Довод ответчиков о том, что статья 30.1 Земельного кодекса не регулирует правоотношения по уже возникшим арендным отношениям, основан на ошибочном понимании (толковании) норм материального права.

Иные, положенные в основу кассационных жалоб, доводы явились предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Оснований для отмены или изменения решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не установлено. Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали материалы дела, установили фактические обстоятельства, представленным сторонами доказательствам дали правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2012 по делу N А32-35965/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

А.И. Мещерин И.П. Назаренко