Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 марта 2013 г. N Ф08-8007/12 по делу N А32-48009/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 6 марта 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Акватория" (ИНН 2331012480, ОГРН 1022303858720) - Калитченко А.Н. (доверенность от 17.03.2011), от заинтересованного лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Гурской Л.В. (доверенность от 11.01.2013), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2012 по делу N А32-48009/2011 (судья Тарасенко А.А.), установил следующее.

ООО "Акватория" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) с требованиями о признании незаконным отказа департамента, выраженного в письме от 23.11.2011 N 52-19979/11-33.23, в предоставлении обществу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:08:0101001:30 площадью 76 437 кв. м (далее - земельный участок); обязании департамента в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда принять решение о предоставлении в аренду обществу земельного участка, подготовить проект договора аренды земельного участка (требования уточнены).

Решением от 06.08.2012 заявленные требования удовлетворены. Оспариваемый отказ признан недействительным как противоречащий требованиям статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). На департамент возложена обязанность в месячный срок с даты вступления в законную силу решения суда принять решение о предоставлении в аренду обществу земельного участка и подготовить проект договора аренды земельного участка.

Судебный акт мотивирован тем, что общество как собственник объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имеет исключительное право на аренду данного участка. Суд пришел к выводу о том, что для целей использования приобретенных обществом объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), обществу необходим весь земельный участок. Необходимость регистрации права субъекта на земельный участок не препятствует органу власти распорядиться им, если в силу закона он является его собственником. Разрешая спор, суд первой инстанции сослался на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2011 по делу N А32-563/2011, которым признано право собственности общества на объекты недвижимого имущества: здание летнего кафе с террасой и подсобной (литеры Б1, Б2, б) общей площадью 142,3 кв. м; летний дом для отдыхающих (литера Д2) общей площадью 303 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0101001:30 по адресу: Ейский район, ст. Должанская, коса Долгая. Ссылаясь на выводы апелляционной инстанции в рамках дела N А32-563/2011, суд первой инстанции, указал, что заявитель обладает правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. Оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права и интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

В апелляционном порядке решение суда не проверялось по причине пропуска процессуального срока подачи апелляционной жалобы и отказа суда апелляционной инстанции в его восстановлении.

В кассационной жалобе департамент просит решение суда от 06.08.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает на то, что коса Долгая, на которой расположен спорный участок, отнесена к государственным памятникам природы местного значения.

В силу пункта 1 статьи 27 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ) на территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы. Испрашиваемый участок образован из земельного участка с кадастровым номером 23:08:0101001:26, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, в связи с чем распоряжение вновь образованным участком возможно только после регистрации права собственности Краснодарского края на этот участок. В материалы дела не представлено надлежащих доказательств того, что для эксплуатации объектов общества требуется весь земельный участок. Совокупная площадь приобретенных обществом объектов недвижимости составляет около 5 тыс. м, тогда как площадь земельного участка (76 437 кв. м) значительно превышает площадь объектов. Согласно постановлению главы Ейского района Краснодарского края от 23.06.2004 N 575 "Об утверждении границ и размеров при предоставлении в аренду земельного участка под существующими зданиями и сооружениями ООО "Акватория" на косе Долгой в Ейском районе" и кадастровому паспорту разрешенное использование участка - эксплуатация существующих зданий и сооружений в качестве спортивно-оздоровительной базы. Участок не отведен для строительства, предусмотренная законом процедура проведения торгов не соблюдена. Суды не дали оценку обстоятельствам, установленным в рамках дела N А32-30819/2011, касающимся разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, выданных на основании договора аренды от 23.06.2004 N 0800000550, признанного ничтожным.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая его законным и обоснованным, мотивируя тем, что постановление апелляционной инстанции по делу N А32-563/2011 в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) имеет преюдициальный характер, установленные в рамках названного дела обстоятельства не доказываются вновь. Общество приобрело объекты недвижимости у лица, являвшегося обладателем права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 7,63 га. Для целей использования приобретенных объектов недвижимости необходим весь земельный участок.

В судебном заседании представители департамента и общества пояснили позиции сторон по делу.

Изучив материалы дела, доводы, указанные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу надлежит удовлетворить по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления, общество является собственником 21-го объекта недвижимого имущества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из ЕГРП (т. 1, л. д. 30 - 69).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2011 по делу N А32-563/2011 за обществом признано право собственности на объекты недвижимого имущества: здание летнего кафе с террасой и подсобной (литеры Б1, Б2, б) общей площадью 142,3 кв. м; летний дом для отдыхающих (литера Д2) общей площадью 303 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0101001:30 по адресу: Ейский район, ст. Должанская, коса Долгая.

27 октября 2011 года общество обратилось в департамент с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости, на право аренды. Перечень документов, приложенных к заявлению, поступившему в орган местного самоуправления, указан в тексте заявления (т. 1, л. д. 100).

Решением департамента, изложенным в письме от 23.11.2011 N 52-19979/11-33.23, обществу в предоставлении земельного участка в аренду отказано по мотиву обременения участка правом аренды третьего лица и отсутствием зарегистрированного права собственности Краснодарского края на этот участок после раздела участка 23:08:0101001:26. В письме также отражено отсутствие в доверенности от 17.03.2011 на имя Калитченко А.Н. полномочий на подписание заявления о приобретении прав на земельный участок и сведений, позволяющих его идентифицировать (т. 1, л. д. 104).

Считая отказ департамента не соответствующим требованиям закона и нарушающим права и интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Кодекса для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

Из содержания пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), абзаца 3 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

Согласно пункту 1 статьи 20 Земельного кодекса земельные участки могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Таким образом, с возникновением права собственности на объекты недвижимого имущества покупатель, не относящийся к субъектам, названным в статье 20 Земельного кодекса, в силу закона приобретает право на предоставление в собственность или аренду земельного участка, занятого этими объектами и необходимого для их эксплуатации.

Постановлением апелляционного суда от 22.07.2011 по делу N А32-563/2011 признано право собственности общества на следующие объекты недвижимости: здание летнего кафе с террасой и подсобной (литеры Б1, Б2, б) общей площадью 142,3 кв. м; летний дом для отдыхающих (литера Д2) общей площадью 303 кв. м.

Констатируя наличие права собственности заявителя на указанные объекты, суд, со ссылкой на выводы апелляционной инстанции по делу N А32-563/2011, указал, что общество является обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 76 437 кв. м, которая в полном объеме необходима для эксплуатации объектов, принадлежащих обществу на праве собственности.

Однако указанный размер земельного участка не обоснован со ссылкой на нормы отвода земель для конкретного рода деятельности, правила землепользования и застройки. Заявителем не доказано, что участок названной площади необходим для использования расположенного на нем недвижимого имущества.

Ни из апелляционного постановления по делу N А32-563/2011, ни из решения по настоящему делу не следует, что спорный участок необходим (как следует из искового заявления) для использования 21 объекта недвижимости. Данные обстоятельства не нашли отражения в обжалуемом судебном акте. В нарушение статьи 71 Кодекса суд не дал оценки всем имеющимся в деле доказательствам (т. 1, л. д. 30 - 69).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится в пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Между тем требования по настоящему делу удовлетворены с возложением на департамент обязанности предоставить обществу в аренду земельный участок площадью 76 437 кв. м при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе по целевому назначению (статья 33 Земельного кодекса).

Возможность использования обществом всего земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости само по себе не означает, что весь земельный участок необходим для эксплуатации недвижимости.

Относительно ссылки суда на постановление апелляционной инстанции по делу N А32-563/2011 следует отметить, что арбитражный суд не связан с правовыми выводами других судов и толкованием ими правовых норм (абзац 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств"). Правовые выводы суда не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не требующих доказывания. Данная судом оценка обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело, тем не менее, суд вправе прийти к иным выводам, если установит другие обстоятельства. В этом случае он должен указать соответствующие мотивы.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения площади земельного участка, необходимой для объектов недвижимости общества, исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права. Поскольку судебный акт подлежит отмене, суду при новом рассмотрении надлежит также дать оценку доводу департамента о том, что земельный участок входит в состав территории, отнесенной к государственным памятникам природы местного значения "Коса Долгая", а также исследовать вопрос о взаимном расположении испрашиваемого земельного участка и береговой полосы. Судебные расходы следует распределить при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2012 по делу N А32-48009/2011 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов И.П. Назаренко