Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 марта 2013 г. N Ф08-410/13 по делу N А32-36476/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 6 марта 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Дрожжиной Натальи Олеговны (ИНН 233100228383, ОГРНИП 311236125200044), ее представителей - Ступникова В.В. (доверенность от 07.11.2011) и Дрожжина О.Н. (доверенность от 22.03.2011), от ответчика - индивидуального предпринимателя Лыбзикова Владимира Михайловича - Рублева В.И. (доверенность от 05.05.2012), в отсутствие представителей ответчиков: администрации муниципального образования город Ейск, управления муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Ейский район, индивидуального предпринимателя Лыбзиковой Татьяны Викторовны, индивидуального предпринимателя Кокшарова Николая Петровича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дрожжиной Н.О. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2012 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А32-36476/2011, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Дрожжина Н.О. (далее - Дрожжина Н.О., заявитель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации муниципального образования Ейский район (далее - администрация), управлению муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Ейский район (далее - управление), индивидуальному предпринимателю Лыбзикову В.М. (далее - Лыбзиков В.М.), индивидуальному предпринимателю Лыбзиковой Т.В. (далее - Лыбзикова Т.В.), индивидуальному предпринимателю Кокшарову Н.П. (далее - Кокшаров Н.П.) о признании недействительными постановления главы администрации муниципального образования Ейский район от 19.07.2010 N 654 "О предоставлении в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка Лыбзикову В.М., Лыбзиковой Т.В." и договора от 20.07.2010 N 0800002048 (85) аренды земельного участка площадью 8582 кв. м с кадастровым номером 23:08:0102061:8, с разрешенным использованием под объектами торговли и пищевой промышленности, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский район, станица Должанская, ул. Пролетарская, 33 (далее - постановление N 654, договор аренды, земельный участок).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд первой инстанции исходил из отсутствия законодательного запрета на приобретение земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора различными собственниками находящихся на этом земельном участке объектов недвижимости, возможности вступления истца в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора либо решения вопроса о формировании земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов, и оформления соответствующих прав на землю. Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления возможности раздела земельного участка, суд указал на отсутствие зависимости результатов рассмотрения заявленных требований от обстоятельств, связанных с делимостью земельного участка. Соответствующие обстоятельства, по мнению суда, имели бы значение в условиях существовавшей ранее правовой позиции, поддерживавшей запрет на приватизацию земельного участка лицом, реализовавшим право на приобретение участка в аренду, и подлежали установлению исключительно при оспаривании сделок приватизации ввиду таких характеристик права собственности как абсолютность и необратимость. В действиях заявителя суд первой инстанции усмотрел направленность на перевод режима использования земельного участка во внедоговорное русло и связанные с этим признаки злоупотребления правом.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, отклонив по аналогичным мотивам ходатайство о назначении экспертизы и установив факт формирования земельного участка как единого объекта с целью размещения и использования объектов торговли и пищевой промышленности (часть которых принадлежит заявителю), пришел к выводу о том, что у администрации отсутствовали законные основания для отказа ответчикам в реализации права на приобретение земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендаторов и согласованием потенциальной возможности вступления в арендные правоотношения иных собственников объектов недвижимости, расположенных на участке. Апелляционный суд признал право заявителя на выдел самостоятельного земельного участка и оформление соответствующих прав на него, не выявив в действиях ответчиков нарушений установленной законом процедуры формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельного участка.

Дрожжина Н.О. обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассатор настаивает на необходимости установления посредством судебной экспертизы признаков делимости земельного участка, принятия во внимание соответствующей правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, особенно актуальной в условиях нахождения на земельном участке обособленных объектов недвижимости, принадлежащих различным субъектам. Поскольку объекты недвижимости находятся в индивидуальной собственности, а сведения о границах землепользования, необходимого для эксплуатации названных объектов, были внесены в документы технического учета, то формирование земельного участка, проведение землеустроительных работ, согласование и установление на местности его границ, по мнению заявителя, должны были осуществляться при непосредственном участии всех заинтересованных лиц (собственников объектов), а сообщение о том, что земельный участок сформирован и может быть передан в аренду заинтересованным лицам подлежало опубликованию в официальном печатном издании.

В отзыве на кассационную жалобу Лыбзиков В.М. и Лыбзикова Т.В. просят оспариваемые судебные акты оставить без изменения, считая приведенные в жалобе доводы не обоснованными и не соответствующими фактическим обстоятельствам (акт согласования границ земельного участка подписан всеми собственниками расположенных на нем объектов и правообладателями смежных участков, результаты кадастровых работ, муниципальные акты о присвоении земельному участку нового адреса, об установлении размера участка и вида его разрешенного использования кассатором не оспорены, изданием постановления N 654 и заключением договора аренды заявителю не созданы препятствия в заключении индивидуального договора аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимого имущества).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела и установлено судами, Дрожжина Н.О. является собственником магазина N 94 общей площадью 124,5 кв. м (литера А1) и магазина N 88 площадью 299,1 кв. м (литера А), расположенных по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ст. Должанская, пер. Советов, д. 14б (далее - объекты торговли). Право собственности подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 06.07.2011 серии 23-АИ N 835884, от 05.05.2005 серии 23-АА N 195063, договором купли-продажи от 03.02.2005 N 11/02, актом приема-передачи от 04.02.2005.

В свидетельстве от 06.07.2011 серии 23-АИ N 835884 указано, что оно выдано взамен свидетельства от 27.12.2004 серии 23-АБ N 703290, а основанием государственной регистрации перехода к Дрожжиной Н.О. права собственности на магазин N 94 являются договор купли-продажи от 10.12.2004 N 28/12 и акт приема-передачи от 15.12.2004.

На основании договора купли-продажи от 03.02.2005 N 11/02 по акту приема-передачи от 04.02.2005 Азовским районным потребительским обществом (продавец) Дрожжиной Н.О. (покупатель) также переданы уборная (литера Г), склад (литера Д), склад (литера 1/2Е), мощение (литера II), заборы (литеры V, VI), домик 3, 6 (киоск), киоск декоративного использования (далее - хозяйственные постройки).

В общей долевой собственности Лыбзикова В.М. и Лыбзиковой Т.В. (по 1/2 доли) находятся хлебопекарня площадью 523,3 кв. м (литера А) и котельная площадью 45,1 кв. м (литера Б), расположенные по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33 (далее - объекты пищевой промышленности).

Право собственности подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 21.04.2006 серии 23-АА N 608274, от 21.04.2006 серии 23-АА N 608275.

В свидетельствах о государственной регистрации права в качестве основания их выдачи указаны договор купли-продажи от 20.12.2004 N 22/12 и акт приема-передачи от 20.12.2004.

В связи с упорядочиванием нумерации домовладений в станице Должанской на основании разработанной и утвержденной схемы расположения земельных участков постановлением главы Должанского сельского поселения от 05.06.2009 N 68 вновь образованному земельному участку площадью 8592 кв. м, ограниченному улицей Пролетарской, переулками Чкалова и Советов, присвоен почтовый адрес: ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33 (далее - постановление N 68).

Распоряжением начальника управления от 22.06.2009 N 1143-р с учетом постановления N 68 утверждена площадь земельного участка равная 8582 кв. м и установлено его разрешенное использование под объектами торговли и пищевой промышленности. Лыбзикову В.М., Дрожжиной Н.О. и Кокшарову Н.П. предписано обратиться в орган кадастрового учета по вопросу о внесении соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

Постановлением N 654 земельный участок предоставлен Лыбзикову В.М. и Лыбзиковой Т.В. в аренду на 49 лет. Управлением (арендодатель), Лыбзиковым В.М. и Лыбзиковой Т.В. (арендаторы) 20.07.2010 подписан договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Дополнительным соглашением от 15.06.2012 сторонами внесены изменения в договор аренды, касающиеся вида разрешенного использования земельного участка и порядка расчета арендной платы.

В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации договора аренды.

Пунктом 1.3 договора предусмотрена возможность вступления в него иных собственников объектов недвижимости (их части), находящихся на земельном участке, путем заключения с арендодателем соглашений о присоединении к договору.

Дрожжина Н.О., полагая, что не соответствующими действующему законодательству постановлением N 654 и договором аренды нарушается ее право как собственника находящегося на земельном участке недвижимого имущества на заключение индивидуального договора аренды, обратилась в арбитражный суд.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума N 57), при рассмотрении спора арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Кодекса). Договоры владения и пользования земельным участком, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Кодекса). При отсутствии регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В кассационном определении коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27.10.2011 по делу N 33-23493/2011, которым отменено решение Ейского городского суда от 12.04.2011 о признании частично недействительным договора аренды и его регистрации, указано на приостановление регистрирующим органом государственной регистрации договора ввиду несоответствия указанных в нем сведений о площади земельного участка, виде его разрешенного использования соответствующим сведениям кадастрового паспорта, нарушения порядка предоставления участка в аренду. Направляя дело на новое рассмотрение, кассационная коллегия указала на необходимость привлечения к участию в деле Дрожжиной Н.О., установления обстоятельств, связанных с исполнением арендаторами указаний регистрирующего органа.

Результаты рассмотрения названного дела Ейским городским судом в рамках настоящего дела не установлены. В деле отсутствуют документы, с необходимой степенью достоверности свидетельствующие о государственной регистрации подписанного на превышающий год период договора аренды и его заключенности.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (часть 3 статьи 36 Земельного кодекса).

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок (часть 5 статьи 36 Земельного кодекса).

В постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что названные нормы не могут быть истолкованы как запрещающие нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, а, напротив, предоставляют указанным собственникам возможность реализации такого права (далее - постановление Президиума N 4275/11).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 19 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил необходимость учета того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать право на аренду участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск о вступлении в договор аренды в качестве соарендатора, что также не препятствует ему заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре. Заключение договора аренды причитающейся ему части участка возможно после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта (постановление Президиума N 4275/11).

В этой связи следует признать обоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии у заявителя возможности вступления в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора либо формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих истцу объектов, и оформления соответствующих прав на землю.

Вместе с тем суды не учли, что согласно сформулированному в постановлении Президиума N 4275/11 правовому подходу, собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка в аренду не были учтены, вправе также ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

При этом Президиум отметил, что часть земельного участка, в которой недействительна сделка, в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ. Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы.

Оставляя без удовлетворения ходатайство о назначении экспертизы, отказывая в удовлетворении требований Дрожжиной Н.О. в полном объеме и полагая возможной защиту ее прав только посредством вступления в договор аренды на стороне арендаторов или выдела земельного участка, суды не учли, что вышеназванный правовой подход высшей судебной инстанции применим и в отношении договора аренды земельного участка, заключенного без учета прав всех собственников находящихся на нем объектов недвижимости.

Пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса применительно к случаю, когда не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, установлено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Из текста постановления N 654 следует, что администрацией прекращены арендные отношения с Лыбзиковым В.М. и Лыбзиковой Т.В. в отношении земельного участка площадью 3500 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33, разрешенным видом использования которого являлась эксплуатация объектов пищевой промышленности, а также расторгнут соответствующий договор аренды от 14.05.2005 N 0800000679.

Делая вывод о том, что действия ответчиков по формированию земельного участка соответствуют установленной законом процедуре объединения земельных участков, суды не оценили распоряжение начальника управления от 22.06.2009 N 1143-р, которым фактически объединены земельный участок площадью 3500 кв. м, ранее находившийся в аренде у собственников объектов пищевой промышленности и земельного участка, фактически использовавшегося собственником объектов торговли, не установили получение письменного согласия Дрожжиной Н.О. на объединение, его необходимость.

Судами оставлены без оценки письмо управления архитектуры и градостроительства администрации Ейского района от 22.09.2004 N 02-08-8/316, из которого следует, что объекты торговли и пищевой промышленности находились на различных земельных участках, технический паспорт магазинов со сведениями о площади используемой под объектами торговли земли, а также договор купли-продажи от 03.02.2005 N 11/02 и акт приема-передачи от 04.02.2005, по которым Дрожжиной Н.О. вместе с магазином переданы хозяйственные постройки, определяющие фактическое землепользование и местоположение границ земельного участка, используемого для эксплуатации объектов торговли.

Абзацем 12 статьи 12 Гражданского кодекса допускается осуществление защиты гражданских прав путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Отсутствие доказательств оспаривания действий и решений, связанных с формированием земельного участка, кадастровым учетом в связи с изменением его площади и описания местоположения границ не препятствует их оценке в рамках данного дела и установлению возможности применения их результатов при принятии судебных актов.

Из кадастровой выписки от 12.04.2011 N 2343/12/11-137765 о земельном участке следует, что сведения о нем были внесены в государственный кадастр недвижимости до издания распоряжение начальника управления от 22.06.2009 N 1143-р, при этом площадь участка указана равной 8582 кв. м. В этой связи судам следовало оценить названное распоряжение и предшествовавшие ему действия ответчиков с точки зрения положений Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", регламентирующих кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ (статья 25 Закона).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отмена обжалуемых судебных актов и направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции обусловлены несоответствием выводов судов первой и апелляционной инстанций о возможности осуществления защиты прав заявителя только посредством вступления в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора либо формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих истцу объектов, и оформления соответствующих прав на него, об отсутствии зависимости результатов рассмотрения заявленных требований от обстоятельств, связанных с делимостью земельного участка, и необходимости в назначении по делу экспертизы, о наличии в действиях заявителя направленности на создание внедоговорных отношений по использованию земельного участка, об отсутствии у администрации законных оснований для отказа ответчикам в реализации права на приобретение земельного участка в измененных границах в аренду с множественностью лиц на стороне арендаторов и о соответствии действий ответчиков установленной законом процедуре формирования земельного участка и его постановки на государственный кадастровый учет установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, необходимостью установления дополнительных обстоятельств и оценки имеющихся в деле доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 по делу N А32-36476/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.П. Назаренко