Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 марта 2013 г. N Ф08-419/13 по делу N А32-21169/2011

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2005 г. N Ф08-5435/05

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172425) - Самохвалова С.С. (доверенность от 17.12.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Галант" (ИНН 2310006197, ОГРН 1022301601651) - Ткачева А.Н. (управляющий), Шахановича В.К. и Кривкова А.С. (доверенности от 19.09.2012), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Галант" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2012 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Ванин В.В.) по делу N А32-21169/2011, установил следующее.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент) обратился в арбитражный суд к ООО "Галант" (далее - общество) с иском об обязании общества возвратить (путем выселения) нежилые помещения N 3 - 5, 9, 9/1, 10, 11, 12, 14, 15, 18, 18/1, 19, 20 первого этажа здания (литеры А1, А, А2, А3, а4), а также нежилые помещения NN 1 - 4 антресоли здания (литеры А, А2) общей площадью 300,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84.

Требование мотивировано следующим. В связи с отказом арендодателя от договора аренды нежилых помещений от 12.12.1995 N 80, возобновленного на неопределенный срок, объект аренды (нежилые помещения площадью 300,8 кв. м) подлежит возврату департаменту (абзац 2 пункта 2 статьи 610, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края 06.04.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012, иск удовлетворен. На общество возложена обязанность освободить арендованные по договору от 12.12.1995 N 80 нежилые помещения N 3 - 5, 9, 9/1, 10, 11, 12, 14, 15, 18, 18/1, 19, 20 первого этажа здания (литеры А1, А, А2, А3, а4), а также нежилые помещения NN 1 - 4 антресоли здания (литеры А, А2) общей площадью 300,8 кв. м путем выселения и возвратить их департаменту по акту приема-передачи. В доход федерального бюджета с общества взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения N 3 - 5, 9, 9/1, 10, 11, 12, 14, 15, 18, 18/1, 19, 20 первого этажа здания (литеры А1, А, А2, А3, а4), а также нежилые помещения NN 1 - 4 антресоли здания (литеры А, А2) общей площадью 300,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84, по договору от 12.12.1995 N 80 переданы в аренду ТП "Галант" (правопредшественник общества). Договор государственной регистрации не подлежал (заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). После истечения срока действия договора (11.12.2010) арендатор продолжил пользование помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Письмом от 18.04.2011 (получено обществом 02.02.2011) департамент уведомил ответчика об отказе от договора аренды и необходимости возврата имущества. Следовательно, арендные отношения сторон прекратились (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса), а общество обязано возвратить арендодателю помещения. Поэтому требования департамента суды признали обоснованными и удовлетворили со ссылкой на статьи 622 и 655 Гражданского кодекса. Апелляционный суд отклонил доводы общества об обращении с заявлением о заключении (продлении) договора на новый срок, о добросовестности исполнения договора и несоблюдении истцом процедуры его расторжения. В ситуации реализации арендодателем права на односторонний отказ от аренды договор прекращается вне судебного порядка, при этом добросовестность арендатора значения не имеет. Не принят и довод ответчика о действиях департамента по исполнению договора аренды. Доказательства внесения арендной платы после получения письма департамента об отказе от договора, а также совершения департаментом действий по исполнению договора от 12.12.1995 N 80 не представлены. Факт возврата помещений арендодателю обществом документально не подтвержден. При этом неиспользование имущества от указанной обязанности арендатора не освобождает. Ссылки ответчика на судебные акты по делу N А32-24712/2003, которыми признано исключительное право общества на выкуп арендованных помещений, апелляционный суд отклонил, указав на то, что по данному делу окончательный судебный акт не принят (производство приостановлено). Право на выкуп объектов государственной и муниципальной собственности не может рассматриваться как правовой титул владения спорными объектами, поскольку в содержание указанного права не входят правомочия, опосредующие владение и пользование объектами. Поэтому наличие у арендатора соответствующего права не может ограничивать арендодателя в полномочиях потребовать возврата арендованного имущества в свое владение в связи с прекращением договора аренды. При этом возврат нежилых помещений истцу не порочит право ответчика на приобретение арендованных ранее помещений, действия по осуществлению которого были совершены обществом до прекращения договора аренды в соответствии с действовавшим в тот период законодательством. Указанное право ответчик вправе защищать предусмотренными законом способами. Отклонил апелляционный суд и довод о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях (рассмотрение дела в отсутствие ответчика). Судебные извещения направлялись судом по юридическому адресу общества (г. Краснодар, ул. Красная, 84), поэтому требования о надлежащем извещении судом ответчика по делу соблюдены. Кроме того, в деле имеются сведения ФГУП "Почта России" о вручении судебной корреспонденции обществу. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) возложена на общество (т. 1, л. д. 81; т. 3, л. д. 269).

Общество обжаловало решение от 06.04.2012 и апелляционное постановление от 29.10.2012 в кассационном порядке. В жалобе (дополнении к ней) заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Обстоятельства, установленные в кассационном постановлении от 24.11.2005 по делу N А32-24712/2003 (по иску общества о понуждении департамента к заключению договора купли-продажи нежилых помещений), являются для настоящего дела преюдициальными (часть 2 статьи 69 Кодекса). Кассационный суд пришел к выводу о том, что общество имеет исключительное право на выкуп арендованных по договору от 12.12.1995 N 80 нежилых помещений в соответствии с законодательством о приватизации, действовавшим до введения в действие Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). Дело направлено на новое рассмотрение с целью определения достоверной выкупной цены. Таким образом, арендатор выразил волю на приобретение арендуемых помещений. Норма об исключительном праве на приватизацию введена законодателем с целью защиты прав лица, арендующего государственное (муниципальное) имущество. При этом исключительное право на приватизацию предполагает не только право на выкуп помещений, но и право на пользование таким имуществом. С учетом статуса сторон единственным легальным основанием владения и пользования нежилыми помещениями (до заключения договора купли-продажи) могут быть только арендные отношения. В сложившейся ситуации норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, являющаяся общей по отношению к нормам приватизационного законодательства, не должна применяться, а спорные помещения не могут быть истребованы из владения общества. Таким образом, вывод апелляционного суда об отсутствии связи права на выкуп арендованных помещений с правом владения ими ошибочен. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5153/10 выражена правовая позиция, согласно которой отказ арендодателя от договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, при условии, что до такого отказа арендатор заявил о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса). С учетом того, что способы защиты исключительного (преимущественного) права на приватизацию имущества, находящегося в публичной собственности не зависят от оснований приобретения такого права (Указ Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284 (об утверждении Государственной программы приватизации), либо Закон N 159-ФЗ), правовой подход, изложенный в названном постановлении, подлежит применению и в настоящем споре. Суды также не учли, что общество является арендатором земельного участка, на котором расположены истребуемые помещения. Договор аренды от 14.12.1999 N 2027 зарегистрирован в установленном порядке и продолжает действовать (департамент от него не отказывался). Указанное обстоятельство (с учетом принципа единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости) препятствовало истцу прекращать только договор аренды нежилых помещений. Кроме того, удовлетворяя заявленные требования, основанные на отказе арендодателя от договора, судебные инстанции не установили полномочия лица (Тоноян Д.Я.), подписавшего письмо об отказе от договора аренды. Следовательно, достаточных правовых оснований для вывода о прекращении договора аренды от 12.12.1995 N 80 у судов первой и апелляционной инстанций не имелось.

От департамента отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы, просили обжалуемые акты отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель департамента возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности муниципального образования город Краснодар на нежилые помещения N 3 - 5, 9, 9/1, 10, 11, 12, 14, 15, 18, 18/1, 19, 20 первого этажа здания (литеры А1, А, А2, А3, а4), а также нежилые помещения NN 1 - 4 антресоли здания (литеры А, А2) общей площадью 300,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.03.2011 и выпиской из ЕГРП от 29.06.2011 (т. 1, л. д. 10, 14).

12 декабря 1995 года департамент (арендодатель) и общество ТП "Галант" (арендатор) заключили договор аренды N 80 (т. 1, л. д. 15 - 22). По условиям договора арендатору во временное пользование за плату переданы нежилые помещения площадью 302,1 кв. м в здании, расположенном по адресу г. Краснодар, ул. Красная, 84. Пунктом VI договора срок его действия определен с 12.12.1995 по 11.12.2010. Договор зарегистрирован в Комитете по управлению имуществом 25.12.1995 за N 696/2.

Письмом от 18.04.2011 N 11127-26 департамент уведомил общество об отказе от договора аренды от 12.12.1995 N 80 (возобновленного на неопределенный срок) и необходимости возврата помещений по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 23). Письмо получено обществом 2 мая 2011 года (т. 1, л. д. 24).

Ссылаясь на отказ от договора аренды от 12.12.1995 N 80 в одностороннем порядке, департамент обратился в арбитражный суд с требованием об обязании общества возвратить нежилые помещения путем выселения.

В пункте 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Суды при разрешении спора исходили из того, что между сторонами существовали арендные отношения, поэтому к требованиям истца о возврате недвижимого имущества подлежат применению правила главы 34 Гражданского кодекса.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса).

Судебные инстанции установили, что договор аренды от 12.12.1995 N 80 после истечения срока действия (11.12.2010) был возобновлен на неопределенный срок. Письмом от 18.04.2011 N 11127-26 департамент уведомил общество об отказе от договора аренды от 12.12.1995 N 80. Письмо арендатором получено; установленный в абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса срок истек, поэтому договор от 12.12.1995 N 80 прекратил свое действие.

Возражая против заявленных требований, общество сослалось на судебные акты по делу N А32-24712/2003, которыми признано исключительное право ответчика на приватизацию (выкуп) арендованных помещений. По мнению общества, арендатор выразил волю на приобретение используемых помещений; вопрос об условиях выкупа (о цене приватизируемого имущества и др.) в настоящее время разрешается арбитражным судом (с привлечением государственной экспертной организации). Исключительное право на приобретение имущества, находящегося в публичной собственности, предполагает защиту прав лица, арендующего такое имущество. При наличии неразрешенного арбитражным судом приватизационного спора (дело N А32-24712/2003) департамент не вправе был требовать в судебном порядке освобождения нежилых помещений, поскольку исключительное право на приобретение (выкуп) имущества, находящегося в публичной собственности, предполагает также право пользования таким имуществом на момент обращения с соответствующим заявлением. С учетом статуса сторон единственным легальным основанием владения и пользования нежилыми помещениями (до разрешения спора о приобретении нежилых помещений и заключения договора купли-продажи) могут быть только арендные отношения. В сложившейся ситуации положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, являющейся общей по отношению к нормам приватизационного законодательства, не должны применяться, а помещения (о выкупе которых ранее заявило общество) не могут быть истребованы из владения ответчика.

Оставляя в силе решение 06.04.2012, апелляционный суд признал несостоятельными приведенные доводы, указав, что по делу N А32-24712/2003 окончательный судебный акт не принят (производство приостановлено). Право на выкуп объектов, находящихся в публичной собственности, не может рассматриваться как правовой титул владения спорными объектами, поскольку в содержание указанного права не входят правомочия, опосредующие владение и пользование имуществом. Поэтому наличие у арендатора соответствующего права не может ограничивать арендодателя в полномочиях потребовать возврата арендованного имущества в свое владение в связи с прекращением договора аренды. При этом возврат нежилых помещений истцу не порочит право ответчика на приобретение арендованных ранее помещений, реализованное обществом до прекращения договора аренды в соответствии с действовавшим в тот период законодательством. Указанное право ответчик вправе защищать предусмотренными действующим законодательством способами. Поскольку арендные отношения между сторонами прекращены, суды признали требования департамента об освобождении обществом помещений основанными на законе (статьи 610, 621 Гражданского кодекса) и документально подтвержденными (письмо от 18.04.2011 N 11127-26).

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что при разрешении настоящего спора судам необходимо было учесть следующее.

В производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится дело N А32-24712/2003 по иску общества к департаменту о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 84 (в том числе помещений N 3 - 5, 9, 9/1, 10, 11, 12, 14, 15, 18, 18/1, 19, 20 первого этажа здания (литеры А1, А, А2, А3, а4), NN 1 - 4 антресоли здания (литеры А, А2)).

Решением от 11.05.2005 иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции от 14.09.2005 решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.11.2005 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции исходил из следующего. Доводы департамента об отсутствии у общества права на выкуп арендуемых нежилых помещений являются необоснованными. С 1996 по 2001 год рассматривался спор об уровне собственности (федеральная или муниципальная) занимаемых обществом помещений. В соответствии с пунктом 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284, и пунктом 4.5 Программы приватизации после 1 июля 1994 года юридическое лицо, ставшее собственником в результате выкупа ранее сданного в аренду имущества муниципального предприятия, вправе было приобрести нежилые помещения, используемые им в процессе своей уставной деятельности. Исключительный характер такого права свидетельствует о том, что ранее действовавшее законодательство не ставило право на выкуп указанных помещений в зависимость от наличия в договоре аренды права на выкуп таких помещений и (или) от истечения срока договора. Следовательно, общество, являясь арендатором по договорам от 12.12.1995 N 80 и от 31.02.1996 N 213, имело право на приобретение нежилых помещений. Материалы дела свидетельствуют о наличии у общества препятствий в реализации права на выкуп арендуемых нежилых помещений, возникших по вине департамента и Департамента имущественных отношений Краснодарского края. Суд, принимая во внимание положения статьи 1 Протокола N 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950, обязывающей национальные суды соблюдать баланс публичных и частных интересов в вопросах защиты прав собственности, признал справедливым предоставить обществу право выкупить арендуемые помещения. Приобретение имущества должно осуществляться на основании заявки общества от 22.07.2003 в порядке, предусмотренном законодательством, действовавшим до введения в действие Закона о приватизации. При новом рассмотрении предложено учесть, что ставка арендной платы, от которой исчисляется сумма выкупа, должна отражать реальную стоимость пользования арендованным имуществом на момент выкупа. Определение выкупной цены на основании ставки арендной платы, устаревшей вследствие инфляционных процессов, противоречит смыслу и принципам законодательства о приватизации. Поэтому за основу расчета выкупной цены арендуемых обществом нежилых помещений должна приниматься ставка арендной платы, действующая на момент принятия решения о выкупе. Данный порядок следует и из необходимости соблюдения принципа баланса публичных и частных интересов в вопросах защиты права собственности. В случае если до введения в действие Закона о приватизации орган местного самоуправления не определил порядок выкупа арендуемых помещений, выкуп должен производиться в соответствии с порядком, действующим на момент вынесения решения о выкупе, т. е. по рыночной стоимости. В этом случае следует оценить предоставленные в дело отчеты о рыночной цене арендуемых помещений; учесть, что определение стоимости объекта оценки, принадлежащего муниципальному образованию, в целях его приватизации является обязательным (т. 2, л. д. 16).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2006 производство по делу N А32-24712/2003 приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы (т. 2, л. д. 26).

Таким образом, между сторонами существует спор, связанный с приватизацией (выкупом) нежилых помещений (в том числе помещений N 3 - 5, 9, 9/1, 10, 11, 12, 14, 15, 18, 18/1, 19, 20 первого этажа здания (литеры А1, А, А2, А3, а4), NN 1 - 4 антресоли здания (литеры А, А2)), который арбитражным судом до настоящего времени не разрешен.

Апелляционный суд, отклоняя доводы общества о необходимости сохранения за ним права владения (пользования) в отношении нежилых помещений, не проанализировал нормы приватизационного законодательства, действовавшего до введения в действие Закона о приватизации (не применил к спорным отношениям нормы, приведенные в постановлении суда кассационной инстанции от 24.11.2005 по делу N А32-24712/2003). Между тем, пункт 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, пункт 4.5 Программы приватизации после 1 июля 1994 года закрепляли за юридическими лицами, ставшими собственниками в результате выкупа ранее сданного в аренду имущества муниципального предприятия, право на приобретение нежилых помещений, используемых ими в процессе своей уставной деятельности. По смыслу изложенных норм право на приобретение в частную собственность недвижимого имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности (право на приватизацию), могло быть реализовано заинтересованным лицом только в отношении имущества, находящегося в фактическом его владении (имущества, используемого юридическим лицом в уставной деятельности).

Закрепленное в приватизационном законодательстве начала 90-х годов правило о возможности приобретения находящегося в публичной собственности имущества только юридическими лицами, использующими такое имущество в своей уставной деятельности, нашло последующее подтверждение и в действующем законодательстве о приватизации государственного (муниципального) имущества. Так, статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусматривая преимущественное право специальных субъектов на приватизацию арендуемого у публичного собственника недвижимого имущества, связывает возможность реализации указанного права с фактом владения приобретаемым имуществом лицом, заинтересованным в его выкупе. Изложенное свидетельствует о том, что федеральный законодатель последователен в вопросе о возможности приобретения недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в частную собственность лиц, использующих такое имущество (владеющих им).

При разрешении спора судам следовало также учесть правовые подходы, сформулированные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.10.2004 N 8974/04. В названном деле рассматривался иск Департамента имущества города Москвы об освобождении нежилого помещения. Истец в обоснование требований ссылался на истечение срока заключенного с акционерным обществом договора аренды нежилого помещения. Поскольку пользование помещением продолжилось, договор возобновлен на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса). Департамент на основании статьи 610 Гражданского кодекса направил акционерному обществу уведомление об отказе от договора и освобождении нежилого помещения. Отказ освободить помещение послужил основанием для обращения с иском. Отменяя постановление кассационной инстанции (об удовлетворении требований), и оставляя без изменения апелляционное постановление (об отказе в иске), Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что право общества на аренду нежилого помещения признано законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества. К договору аренды, заключенному в соответствии с законодательством о приватизации, не могут быть применены положения статьи 610 Гражданского кодекса о прекращении договора аренды по истечении срока договора. В сложившейся ситуации арендные отношения неразрывно связаны с правоотношениями по приватизации недвижимого имущества и в силу этого не могут регулироваться общегражданским законодательством (нормами Гражданского кодекса об аренде).

Приведенный в названном постановлении правовой подход к регулированию арендных отношений создает необходимые гарантии прав и интересов юридических лиц, вступающих (в качестве слабой стороны) в приватизационный процесс с государственными (муниципальными) органами, обладающими соответствующими властными полномочиями. Исходя из принципа правовой определенности, в силу которого судебные органы обязаны обеспечить защиту прав участников оборота во взаимоотношениях с государством, а также с учетом правового подхода, изложенного в постановлении от 26.10.2004 N 8974/04, суд кассационной инстанции полагает, что основания для удовлетворения требования департамента, мотивированного прекращением арендных отношений с обществом (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса), отсутствуют.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при оценке требований, заявленных департаментом, полагает необходимым отметить также следующее.

По общему правилу, закрепленному в пункте 3 статьи 10 Гражданского кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Вместе с тем, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункты 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

В данном случае, отказ департамента от договора аренды заявлен в период после обращения общества за выкупом арендуемого недвижимого имущества в соответствии с законодательством, действовавшим до введения в действие Закона о приватизации (пункт 5.14.6 Государственной программы приватизации, пункт 4.5 Программы приватизации после 1 июля 1994). Более того, на рассмотрении Арбитражного суда Краснодарского края (дело N А32-24712/2003) находится иск общества к департаменту о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений (в том числе спорных помещений). Судебными актами по данному делу признано право общества на выкуп арендованных по договору от 12.12.1995 N 80 нежилых помещений.

При таких обстоятельствах действия департамента (арендодателя), расторгшего договор аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, и обратившегося в арбитражный суд с требованием об освобождении арендуемых обществом нежилых помещений, признаются кассационной инстанцией злоупотреблением правом, поскольку имеют своей целью воспрепятствовать реализации арендатором права на приобретение в собственность муниципального имущества.

В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы кассационная инстанция вправе отменить решение суда и (или) постановление апелляционного суда полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но им неправильно применена норма права.

Судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора неправильно применены нормы Гражданского кодекса (статьи 610, 622), а также не применены нормы, подлежащие применению к отношениям сторон (статья 10 Гражданского кодекса). Учитывая, что по делу не требуется установления фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и исследования доказательств, кассационная инстанция полагает возможным отменить решение и апелляционное постановление на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса и отказать департаменту в удовлетворении иска.

Расходы общества по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной и кассационной жалоб (4 тыс. рублей) относятся на департамент (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 110, 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу N А32-21169/2011 отменить. В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172425) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Галант" (ИНН 2310006197, ОГРН 1022301601651) 4 000 рублей судебных расходов, уплаченных при подаче апелляционной и кассационной жалоб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Л.Н. Плотникова