Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 апреля 2013 г. N Ф08-1147/13 по делу N А32-5790/2012 (ключевые темы: торги - арендная плата - задаток - продажа права на заключение договоров аренды - периодические платежи)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 апреля 2013 г. N Ф08-1147/13 по делу N А32-5790/2012

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2013 г.

 

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) - Тоскина П.Н. (доверенность от 19.12.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубрента" (ИНН 2312142332, ОГРН 1072312012013) - Щербакова С.В. (доверенность от 30.03.2011) и Рухтина С.А. (доверенность от 04.12.2012), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2012 (судьи Ковалева Н.В., Еремина О.А., Кузнецов С.А.) по делу N А32-5790/2012, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Кубрента" (далее - общество) о взыскании 935 224 рублей 06 копеек задолженности по договору от 07.12.2007 N 4000001532 аренды земельного участка площадью 562 кв. м с кадастровым номером 23:40:04 02 012:0089, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Луначарского, 145а - угол ул. Изумрудной, 35, (далее - договор аренды, земельный участок) за период с 07.12.2007 по 2 квартал 2012 года включительно и 117 124 рублей 05 копеек пени (с учетом увеличения суммы исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2012 (судья Гречко О.А.) исковые требования администрации удовлетворены в полном объеме. Судом установлен факт ненадлежащего исполнения обществом обязанности по внесению арендной платы по договору аренды. Поскольку предметом торгов являлась продажа права на заключение договора аренды, внесенная обществом при подаче заявки на участие в торгах сумма задатка признана судом правомерно засчитанной организатором торгов в счет исполнения обязанности по оплате стоимости приобретенного на торгах и реализованного в момент заключения договора аренды права. По мнению суда первой инстанции, при ином подходе утрачивается смысл торгов.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2012 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2012 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебный акт мотивирован отсутствием в действующем законодательстве указания на возможность установления в договоре аренды каких-либо иных сумм, кроме арендной платы, что обязывает организатора торгов зачесть сумму внесенного их победителем задатка в счет периодических арендных платежей по договору. Засчитав произведенный обществом задаток в счет арендных платежей по договору аренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности перед истцом.

Администрация обжаловала судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса.

Заявитель кассационной жалобы настаивает на том, что предметом торгов являлась продажа права на заключение договора аренды земельного участка, претенденты конкурировали в размере стоимости названного права, фиксированные периодические арендные платежи были установлены аукционной документацией, основания для зачисления суммы внесенного победителем торгов задатка в счет арендной платы отсутствовали, а неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей является основанием для взыскания сумм, указанных в представленном расчете задолженности.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оспариваемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Общество полагает, что в случае, когда предметом торгов является право на заключение договора аренды земельного участка, размер арендной платы определяется в ходе проведения торгов, фиксируется в протоколе и отражается в договоре аренды. При этом установление другой арендной платы при предоставлении земельного участка в аренду посредством проведения торгов, действующее законодательство не предусматривает. Таким образом, сумма внесенного обществом задатка подлежит зачету в счет арендной платы, в связи с чем у общества отсутствует задолженность.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемое постановление апелляционного суда подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Как видно из материалов дела и установлено судами, муниципальное образование город-курорт Геленджик является собственником земельного участка, проект границ и вид разрешенного использования которого соответственно утвержден и установлен распоряжением главы администрации от 20.06.2007 N 186-р (свидетельство о государственной регистрации права от 20.08.2010 серии 23-АИ N 162638).

Администрацией в номере от 03.11.2007 газеты "Прибой" опубликовано извещение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для размещения магазина с офисными помещениями.

В извещении указан начальный размер цены права на заключение договора аренды земельного участка, равный 8420 тыс. рублей, шаг аукциона - 421 тыс. рублей, размер задатка - 4210 тыс. рублей, размер годовой арендной платы - 226 373 рублям 60 копейкам и срок аренды - 49 годам (далее - извещение).

В выписке из протокола от 01.12.2007 N 22-3 заседания комиссии по земельным вопросам по проведению торгов по продаже земельных участков и продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, зафиксировано признание общества победителем аукциона (далее - протокол от 01.12.2007 N 22-3, комиссия) отражены условия аукциона, аналогичные содержанию извещения.

Подписывая протокол, общество гарантировало выполнение условий аукциона, установленных в протоколе комиссии от 30.10.2007 N 22-1 и опубликованных в извещении.

По результатам аукциона администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды, объектом которого является земельный участок.

В пункте 1.3 договора аренды стороны констатировали фактическую передачу земельного участка арендатору 07.12.2007.

Пунктом 2.1 договора аренды размер арендной платы установлен равным 226 373 рублям 60 копейкам, а пунктом 2.3 предусмотрено внесение арендной платы со дня передачи земельного участка ежеквартально равными частями до 1 числа первого месяца каждого квартала.

Государственная регистрация договора аренды осуществлена 03.12.2007, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.01.2012 N 12/010/2012-215.

Администрацией за период с 07.12.2007 по 2 квартал 2012 года включительно произведено начисление арендной платы в сумме 935 224 рубля 06 копеек и пени за просрочку оплаты в размере 117 124 рублей 05 копеек.

Неисполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582, принципы, правила).

К основным принципам, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы не применяются при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю по результатам торгов.

Порядок заключения договора на торгах, правила организации и проведения торгов регламентированы статьями 447 и 448 Гражданского кодекса.

По смыслу названных норм Гражданским кодексом или иным законом могут быть установлены случаи, когда договор может быть заключен только путем проведения торгов, при этом его предметом может быть продажа как вещи, так и имущественного права. Предметом торгов может быть право на заключение договора. Сведения о предмете торгов, как и об их начальной цене, во всяком случае должны содержаться в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору, при этом подписываемый победителем торгов и их организатором в день проведения аукциона протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Возможность приобретения на торгах права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлена статьями 30, 38 Земельного кодекса, согласно которым порядок организации и проведения торгов определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

На момент проведения администрацией торгов и заключения сторонами договора действовали утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

Правилами установлено, что задаток, которым обеспечивается оплата приобретаемого на аукционе права на заключение договора, а также "шаг аукциона" определяются в процентном соотношении от начального размера арендной платы.

В извещении о проведении торгов должен содержаться начальный размер арендной платы. При проведении аукциона аукционист оглашает начальный размер арендной платы и "шаг аукциона", назначает последующий размер арендной платы путем увеличения текущего размера на "шаг аукциона", а по завершении аукциона объявляет о продаже права на заключение договора аренды, называет размер арендной платы и победителя аукциона. Результаты торгов оформляются протоколом, в котором также указывается размер арендной платы. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка, а внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы.

Правилами не предусмотрена возможность ведения торгов по повышению стоимости права на заключение договора аренды.

Доктринальное обоснование уплачиваемого на торгах задатка исходит из выполнения им доказательственной и обеспечительной функции - доказывает факт серьезности намерений участника торгов на участие в них и обеспечивает исполнение будущего договора. До заключения по результатам торгов договора уплаченный задаток платежной функции не несет, а с момента подписания договора задаток утрачивает свою обеспечительную функцию и становится авансом по заключенному договору. Указанный аванс засчитывается в оплату приобретенного имущества (имущественного права).

По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 3351/08).

В письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 22.09.2011 N Д23-4025 по вопросу об определении начальной цены предмета аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отмечено, что федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. При этом в случаях, когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения данный платеж необходимо понимать как аккумулированную арендную плату, выплаченную авансом, с выплатой остатка в последующие периоды.

Суд кассационной инстанции в условиях отсутствия однозначного нормативного регулирования находит соответствующую позицию приемлемой.

Внося задаток в определенном аукционной документацией размере, общество в платежном поручении от 29.11.2007 N 4 в качестве основания платежа указало "задаток в счет обеспечения оплаты права на заключение договора аренды".

После заключения договора аренды, оплачивая оставшуюся часть определенной на торгах стоимости права на заключение договора аренды, общество в платежном поручении от 13.12.2007 N 15 в качестве основания платежа указало "поступление от продажи права на заключение договора аренды", что соответствует пункту 2.5 договора аренды, которым арендатору предписано при внесении арендных платежей указывать код бюджетной классификации 82111105011040012120 (арендная плата и поступления от продажи права на заключение договоров аренды за земли городских населенных пунктов).

Анализ имеющихся в деле доказательств с учетом вышеназванных нормативных положений позволяет квалифицировать определенную на торгах стоимость права на заключение договора аренды как часть арендной платы, единовременно вносимой арендатором в момент заключения договора дополнительно к установленным его условиями периодическим платежам, то есть как аккумулированную часть арендной платы, выплачиваемую авансом, с выплатой остальной части (периодических платежей) в установленные договором сроки и порядке.

В условиях определения аукционной документацией твердой суммы арендных платежей иной подход приведет к нивелированию смысла торгов, не состоявшего в определении в качестве победителя лица, выразившего готовность авансирования арендной платы на более длительный период.

В этой связи, зачет в счет определенной на торгах суммы уплаченного претендентом задатка не противоречит абзацу 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса и пункту 27 Правил, а у общества отсутствуют основания для зачета названного задатка в счет установленных договором аренды периодических платежей.

В отсутствие доказательств внесения обществом в спорный период установленных договором аренды периодических платежей, а также возражений с его стороны относительно правильности произведенного администрацией расчета задолженности суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Суд кассационной инстанции считает возможным, отменив апелляционное постановление как принятое с нарушением норм материального права и основанное на противоречащем установленным по делу обстоятельствам выводе, оставить в силе правильное по существу решение суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2012 по делу N А32-5790/2012 отменить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2012 по делу N А32-5790/2012 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

 

Судьи

Н.С. Мазурова
И.В. Сидорова

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.