Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 марта 2013 г. N Ф08-829/13 по делу N А53-20716/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 марта 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Племенной завод "Гашунский" (ИНН 6112912380, ОГРН 1056112000185) - Чиндяскина Н.К. (доверенность от 09.01.2013), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 6163097776, ОГРН 1096195001704) - Воронцова С.А. (доверенность от 09.01.2013), рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2012 (судья Смолькова А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2012 (судьи Ильина М.В., Тимченко О.Х, Глазунова И.Н.) по делу N А53-20716/2012, установил следующее.

ОАО "Племенной завод "Гашунский" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, (далее - управление) о признании незаконным выраженного в письме от 11.04.2012 N 12-4227/01 отказа в выкупе обществом земельного участка площадью 398 968 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:13:0600009:25, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения и расположенного по адресу: Ростовская область, Зимовниковский район, ОАО "Племенной завод "Гашунский", (далее - земельный участок) по цене, равной 2,5% от его кадастровой стоимости, об обязании управления к устранению допущенных нарушений прав и законных интересов общества путем подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка на названных условиях и направления его заявителю в установленные законодательством сроки (с учетом изменения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предмета первоначально заявленных требований).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2012, заявленные требования удовлетворены.

Судебные акты мотивированы тем, что право на приобретение заявителем в собственность земельного участка по льготной цене обусловлено размещением на данном участке объектов недвижимости, приобретенных обществом в порядке приватизации имущества государственного предприятия. Суды признали соблюденным установленный земельным законодательством порядок подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность. Доводы управления о необходимости определения цены договора купли-продажи на основании положений Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) отклонены судами ввиду формирования земельного участка с учетом границ фактического землепользования и площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Управление обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не возражая против выводов о наличии у общества права на приобретение земельного участка в собственность, заявитель кассационной жалобы считает, что, поскольку земельный участок предоставлялся обществу в аренду для использования исключительно в целях сельскохозяйственного производства, а не для размещения зданий и строений, предоставление его в собственность должно осуществляться по правилам законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым земельные участки сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, не превышающей 15% от кадастровой стоимости участка.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оспариваемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая на приобретение строений и сооружений в порядке приватизации имущественного комплекса государственного предприятия, формирование земельного участка с учетом необходимой для эксплуатации названных объектов площади, отсутствие возможности раздельного использования недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, без ущерба его функциональному назначению и производственной деятельности общества.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество создано путем реорганизации в форме преобразования федерального государственного унитарного предприятия "Племзавод "Гашунский" (далее - государственное предприятие) в открытое акционерное общество в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральным законом от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" и распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 N 1165-Р.

Распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ростовской области от 29.12.2004 N 1481-р "Об условиях приватизации имущественного комплекса ФГУП "Племзавод "Гашунский" в качестве вклада в уставный капитал общества передан имущественный комплекс государственного предприятия. Единоличному исполнительному органу общества предписано внести в реестр федерального имущества 100% акций общества и имущество, не подлежащее приватизации.

Земельный участок сформирован из земель, принадлежавших государственному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления главы администрации Зимовниковского района от 21.08.1992 N 192 (государственный акт серии РО N 13-02-67 на право постоянного (бессрочного) пользования землей для ведения сельскохозяйственного производства).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.06.2007 серии 61-АГ N 400315 земельный участок находится в собственности Российской Федерации. Основанием государственной регистрации послужили положения Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).

Распоряжением управления от 06.08.2007 N 1191-р земельный участок предоставлен обществу в аренду для использования в целях сельскохозяйственного производства. Перечень расположенных на земельном участке объектов недвижимости включен в приложение к распоряжению.

На основании названного распоряжения управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 06.08.2007 N 497 (далее - договор аренды).

В пункте 1.2 договора аренды отражено нахождение на земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимого имущества согласно прилагаемому перечню.

Судами установлено и сторонами не оспаривается нахождение на земельном участке следующих объектов: служебно-бытовые (нежилые) помещения площадью 835 кв. м (литера Д), 70,4 кв. м (литера А), 137,2 кв. м, 139,6 кв. м, 98 кв. м, 118,2 кв. м, 123,3 кв. м, 176,7 кв. м, 136,4 кв. м, 94,4 кв. м, 128,7 кв. м, 103,3 кв. м, 120,3 кв. м, 74,9 кв. м (литера А), 835,8 кв. м (литера А), 1224,4 кв. м (литера Б), 1224,4 кв. м (литера Б), 834,9 кв. м (литера Б), 1222,1 кв. м (литера Б), 465,6 кв. м (литера Б), 85,6 кв. м (литера А), 94 кв. м (литера А), 110,4 кв. м (литера А), 125 кв. м (литера А), 85,4 кв. м (литера Б), 71,4 кв. м (литера А), 42 кв. м (литера А), 105,3 кв. м (литера А), 137,2 кв. м (литера А), 101,9 кв. м (литера А), 1636 кв. м, (Литера Б), 1525 кв. м (литера Б), 1701,2 кв. м (литера Б), 1725,2 кв. м (литера Б), 1215,5 кв. м (литера А), 1519,2 кв. м (литера А), 139,9 кв. м (литера А), 83,7 кв. м (литера А), 105,6 кв. м (литера А), 1568 кв. м (литера Б), 114,8 кв. м (литера А), 92,1 кв. м (литера А), 92,8 кв. м (литера А), 606 кв. м (литера Б), 815,1 кв. м (литера Б), 1798,2 кв. м (литера В), 1381,4 кв. м (литера Б), 1133,3 кв. м (литера Б), 1764 кв. м (литера Б), 1367 кв. м (литера Б), 2749,7 кв. м (литера Б), 110,1 кв. м (литера А), 87,6 кв. м (литера А), 79,5 кв. м (литера В), 92,2 кв. м (литера А), 96,1 кв. м (литера А), 121,8 кв. м (литера А), 94,9 кв. м (литера А), 110 кв. м (литера А), 115,7 кв. м (литера А), 333,7 кв. м (литера Б), 93,1 кв. м (литера А), 58,8 кв. м (литера В), 109,5 кв. м (литера А), 2141,9 кв. м (литера Б) (далее - служебно-бытовые (нежилые) помещения).

Право собственности общества на служебно-бытовые (нежилые) помещения зарегистрировано на основании распоряжения Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ростовской области от 29.12.2004 N 1481-р и передаточного акта от 29.12.2004, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права.

Пунктом 2.1 договора аренды срок аренды установлен с 25 июня 2007 года по 24 июня 2047 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.09.2007.

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 06.08.2007.

Общество обратилось в управление с заявлением от 22.03.2012 о предоставлении расположенного под служебно-бытовыми (нежилыми) помещениями земельного участка в собственность по цене, равной 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, руководствуясь абзацем 7 пункта 1 статьи 2 Вводного закона.

Письмом от 11.04.2012 N 12/4227/01 управление известило общество об отказе в удовлетворении заявления о выкупе земельного участка по льготной цене, установленной абзацем 7 пункта 1 статьи 2 Вводного закона. Отказ мотивирован тем, что земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем, в силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), приватизация данного участка возможна в порядке, установленном Законом N 101-ФЗ. С учетом статьи 10 Закона N 101-ФЗ и статьи 12.1 Закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" ранее переданный обществу в аренду земельный участок может быть приобретен в собственность по цене, равной 15% от его кадастровой стоимости.

Полагая, что отказ управления в приобретении земельного участка в собственность по льготной цене противоречит нормам действующего законодательства, а также нарушает преимущественное право собственника недвижимых объектов на приватизацию земельного участка, на котором они расположены, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановления Пленумов N 6/8) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).

В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

Пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона устранена зависимость права собственников зданий, строений, сооружений на приобретение в собственность находящихся у них на праве аренды земельных участков от момента заключения договора аренды этих земельных участков (до или после дня вступления в силу Земельного кодекса).

Объем и содержание документов, приложенных обществом к заявлению о приобретении права на земельный участок, соответствуют перечню документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, действовавшему на момент обращения общества с заявлением и утвержденному приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475.

Согласно абзацу 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 Земельного кодекса).

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Суды первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов исходили из того, что в нарушение статьи 65, части 5 статьи 200 Кодекса управлением не доказано превышение площади земельного участка над предельными нормами предоставления земли, определенными с учетом норм отвода земель для конкретных видов деятельности, а также документально не обоснована возможность раздела земельного участка с целью раздельной приватизации земель, занятых объектами недвижимости и земель, используемых под пашни, сенокосы и пастбища.

В качестве обоснования размера площади земельного участка представлено заключение ООО "СтройТехЭксперт" от 24.08.2012, из которого следует, что расположенные на земельном участке служебно-бытовые (нежилые) помещения вместе с земельным участком представляют собой единый производственный комплекс.

Их раздельное использование без ущерба для функционального использования невозможно.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса регулируется Законом N 101-ФЗ, согласно абзацу 2 части 1 статьи 1 которого, его действие не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, оборот которых регулируется Земельным кодексом.

В соответствии с пунктом 7 статьи 27 Земельного кодекса пункт 6 настоящей статьи не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

В пункте 9 постановления Пленума N 11 разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Вводного закона до 01.07.2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, и двух с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Аналогичная норма содержится в статье 1 Закона Ростовской области от 28.03.2002 N 229-ЗС "Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений".

Для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08).

Материалами дела подтвержден и не оспаривается сторонами факт отчуждения принадлежащих заявителю помещений из государственной собственности в процессе приватизации государственного предприятия в форме его преобразования в общество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется (пункт 3 статьи 20 Земельного кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 268 Гражданского кодекса в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками переходит в порядке правопреемства.

Пунктом 7 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлено, что приобретение сельскохозяйственными организациями права собственности на земельные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется в соответствии с Вводным законом.

Федеральным законом от 18.07.2011 N 214-ФЗ в часть 1 статьи 2 Вводного закона внесены изменения, согласно которым к числу лиц, имеющих право на приобретение земельных участков в собственность по льготной цене, отнесены юридические лица, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Кроме того, статьей 2.2 Вводного закона (в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 214-ФЗ и от 12.12.2011 N 427-ФЗ) установлено, что с 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков или образованных из них земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Факты формирования земельного участка из земель, ранее принадлежавших государственному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования, и заключения управлением и обществом договора аренды в порядке переоформления названного права подтверждены материалами дела и не оспариваются сторонами.

Выводы судов о том, что наличие между сторонами арендных отношений не препятствует реализации исключительного права общества на приобретение земельного участка в собственность, а на отношения по выкупу обществом земельного участка не распространяется действие Закона N 101-ФЗ следует признать соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

В этой связи общество правомерно отнесено судами к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный пунктом 1 статьи 2 Вводного закона.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2012 по делу N А53-20716/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова Л.Н. Плотникова