Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 июня 2013 г. N Ф08-3165/13 по делу N А32-15193/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Айбатулина К.К., судей Бабаевой О.В. и Леоновой О.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Центр Косметологии" (ИНН 2308061313, ОГРН 1022301192836) - Сперанского В.К. (доверенность от 09.01.2013), в отсутствие ответчика - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар и третьего лица - администрации муниципального образования г. Краснодар, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2012 (судья Журавский О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013 (судьи Еремина О.А., Кузнецов С.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-15193/2012, установил следующее.

ООО "Центр Косметологии" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент) о взыскании 608 018 рублей 15 копеек неосновательного обогащения (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования г. Краснодар.

Решением от 13.12.2012 с департамента в пользу общества взыскано 573 793 рубля 94 копейки, в остальной части в иске отказано. Суд исходил из того, что с момента заключения сторонами договора купли-продажи помещений общество стало их законным владельцем, а арендные отношения сторон прекратились, в связи с чем с этого момента у администрации отпали основания для получения арендной платы. При определении неосновательного обогащения суд учел размер внесенных обществом платежей и период, за который необоснованно внесена арендная плата

Постановлением апелляционного суда от 08.04.2013 решение от 13.12.2012 изменено, иск удовлетворен в полном объеме. Апелляционный суд признал правильными выводы суда первой инстанции об обоснованности требований общества, размер неосновательного обогащения определен исходя из ставки арендной платы и периода ее необоснованного начисления.

В кассационной жалобе департамент просит отменить принятые по делу судебные акты и в иске отказать. По мнению заявителя жалобы, общество обязано вносить плату по договору аренды по дату государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, поскольку до момента государственной регистрации у общества не возникло право собственности на недвижимое имущество и сохранились арендные отношения.

В судебном заседании представитель общества просил постановление оставить без изменения.

Изучив материалы дела и выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.

Из материалов дела видно, что 20.12.2005 общество (арендатор) и департамент (арендодатель) заключили договор аренды недвижимого муниципального имущества - помещений общей площадью 463,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, д. 145 (литера А, помещения N 35, 35/1, 39 - 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59; литера п/А, помещения N 33 - 36, 36/1, 37 - 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 44 - 48). Срок действия договора установлен с 08.12.2005 по 08.12.2010.

Размер и порядок уплаты арендной платы установлен разделом 4 договора.

По акту приема-передачи от 20.12.2005 департамент передал обществу указанное имущество.

Стороны в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011 по делу N А32-31891/2010 заключили договоры от 30.09.2010 N 54 и от 15.11.2011 N 44 купли-продажи арендуемого покупателем муниципального имущества площадью 224,7 кв. м и 238,6 кв. м соответственно, а именно: помещения N 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 39 - 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59 (литера А, первый этаж), N 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40 - 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45 - 48 (литера под /А), N 84 (литера под/а) и N 94 (литера а).

Стороны подписали акты приема-передачи названных нежилых помещений от 30.09.2010 и 15.11.2011.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное обществу по договору N 54, произведена 16.12.2010, а по договору N 44 - 21.12.2011, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены регистрационные записи N 23-23-01/862/2010-169 и 23-23-01/977/2011-658.

После подписания договора купли-продажи недвижимого имущества общество продолжало вносить текущую арендную плату на основании счетов арендодателя.

Полагая, что внесенная плата по договору аренды, заключенному между сторонами, с момента его заключения и до даты государственной регистрации права собственности истца на нежилые помещения по договору купли-продажи является неосновательным обогащением департамента, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя требование о взыскании с департамента неосновательного обогащения, суды исходили из того, что с даты заключения договоров купли-продажи спорных помещений (то есть с 30.09.2010 и с 15.11.2011) общество стало законным владельцем на праве собственности упомянутых помещений, следовательно, с этой даты у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей.

Довод департамента о необходимости внесения арендных платежей до государственной регистрации в ЕГРП перехода права собственности на имущество отклоняется в связи со следующим.

Поскольку к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается в силу пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации переданной ему с этого момента. Таким образом, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.

Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не может требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.

В рассматриваемой ситуации общество владело предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, поскольку ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание арендных отношений после заключения сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя как законного владельца и существу договора купли-продажи.

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

Таким образом, договоры купли-продажи нежилых помещений от 30.09.2010 N 54 и от 15.11.2011 N 44 вступили в силу и стали обязательным для сторон с момента их заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 20.12.2005, прекратились.

Общество с даты заключения договоров купли-продажи спорных помещений (30.09.2010 и 15.11.2011) стало их законным владельцем (пункт 60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22/10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Следовательно, у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 30.09.2010 и 15.11.2011 соответственно.

Из положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность по рыночной цене. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен статьей 5 указанного Закона. При этом положениями статей 3 и 5 Закона N 159-ФЗ не предусмотрено включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Ссылка департамента на судебную практику по иным делам отклоняется, поскольку по каждому из них суды исходили из конкретных обстоятельств, не совпадающих с обстоятельствами рассматриваемого дела.

Выводы судов соответствуют пунктам 5, 6 и 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/2010, а также судебной практике рассмотрения аналогичных споров, существующей на момент вынесения обжалованных судебных актов.

Таким образом, основания для отмены постановления апелляционного суда от 08.04.2013, изменившего решение суда первой инстанции от 13.12.2012, отсутствуют.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013 по делу N А32-15193/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

К.К. Айбатулин

Судьи

О.В. Бабаева О.В. Леонова