Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 декабря 2016 г. N Ф08-8518/16 по делу N А32-10013/2016

Требование: о понуждении возвратить земельный участок, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

29 декабря 2016 г.

Дело N А32-10013/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации города Сочи - Перекрестова П.А. (доверенность от 23.12.2015), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Солидус" (ИНН 2320095774, ОГРН 1022302942200) - Кирия А.В. (доверенность от 24.12.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2016 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2016 (судьи Фахретдинов Т.Р., Галов В.В., Глазунова И.Н.) по делу N А32-10013/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Солидус" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 18.04.2005 N 4900003457 (7700000786) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка общей площадью 12 345 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204028:0014, расположенного по адресу: Центральный район, г. Сочи, ул. Приморская, 3/7, предоставленного для эксплуатации зданий и сооружений водно-развлекательного комплекса "Аква-парк "Маяк"", возложении на ответчика обязанности возвратить администрации по акту приема-передачи указанный земельный участок, освободив его путем сноса (демонтажа) металлического ограждения, находящегося в границах данного участка и препятствующего свободному доступу граждан на пляжную полосу.

Решением от 07.07.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.09.2016, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды, руководствуясь пунктом 2 статьи 450, статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), разъяснениями пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) пришли к выводу о недоказанности истцом наличия оснований для расторжения договора аренды. Требования администрации, выраженные в претензии о сносе принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимого имущества противоречат статье 35 Конституции Российской Федерации, статьям 1, 222, 235 Гражданского кодекса, положениям пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), поскольку объекты ответчика не обладают статусом самовольной постройки; право собственности может быть оспорено только в судебном порядке. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2015 по делу N А32-32334/2014 установлено, что ограждение по периметру земельного участка (кадастровый номер 23:49:0204028:0014) не является самостоятельным объектом (сооружением), служит для обозначения земельного участка и защиты сооружений водно-развлекательного комплекса "Аква-парк "Маяк"", выполняет декоративную функцию и сносу не подлежит. Нарушения обществом как арендатором положений договора аренды в части порядка строительства новых объектов и обеспечения доступа граждан к береговой полосе Черного моря не подтверждены, поскольку все строения и сооружения комплекса возведены и введены в эксплуатацию в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:0014, предоставленного в аренду с целевым назначением "эксплуатация зданий и сооружений водно-развлекательного комплекса "Аква-парк "Маяк"". При заключении договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 18.04.2005 N 4900003457, а также при последующем изменении договора от 18.04.2005 N 7700000786, стороны не включили условие, возлагающее на арендатора обязанность по обеспечению доступа граждан к береговой полосе Черного моря через территорию участка в каком-либо установленном порядке, форме и границах. Положениями статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации (далее - Водный кодекс), а также Земельного кодекса не урегулирован порядок и формы организации доступа граждан к береговой полосе Черного моря через территорию смежных земельных участков. Доказательства того, что истец как собственник участка, совершил какие-либо юридически значимые действия, направленные на урегулирование с ответчиком, в том числе в договорном порядке, спорных вопросов, явившихся основанием для заявления требований по иску, отсутствуют.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 07.07.2016 и постановление апелляционного суда от 02.09.2016, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, приведя суждения, изложенные в исковом заявлении и жалобе апелляционной.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, отраженные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в жалобе и отзыве, выслушав представителей администрации и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 23.12.2004 ответчик приобрел у ООО "Юг-Новый век" совокупность объектов недвижимости, образующих водно-развлекательный комплекс "Аква-парк "Маяк"" в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:0014 (т. 1, л. д. 152 - 161).

Право собственности ООО "Юг-Новый Век" на все объекты недвижимости, структурно образующие водно-развлекательный комплекс в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:0014, признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2004 по делу N А32-7477/2004 (т. 1, л. д. 102 - 114).

На основании статьи 35 Земельного кодекса, пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса и постановления администрации от 14.04.2005 N 1425 (в редакции постановления от 29.06.2005 N 2002) "О переоформлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Солидус" земельного участка по ул. Приморской 3/7 Центрального района города Сочи для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений водно-развлекательного комплекса "Аква-парк "Маяк" в связи с переходом права собственности на недвижимое имущество" и договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды) от 18.04.2005 N 4900003457, общество стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:0014, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская 3/7, целевое назначение: для эксплуатации объектов водно-развлекательного комплекса "Аква-парк "Маяк"" (т. 1, л. д. 11 - 15).

В связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:0014 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) и администрация заключили соглашение от 12.10.2007 о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 18.04.2005 N 4900003457, которому присвоен номер 7700000786 (т. 2, л. д. 43).

Территориальное управление и общество 07.11.2007 заключили дополнительное соглашение к договору от 18.04.2005 N 7700000786 аренды земельного участка, согласовав новые условия сделки. Срок аренды определен с 18.07.2005 по 28.05.2032 (т. 2, л. д. 44 - 49).

В силу пункта 5.1.2 договора в новой редакции, арендатор имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления. На основании пунктов 5.1.3, 5.2.14, 5.2.15 арендатор вправе возводить строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка с письменного согласия арендодателя; обязан не допускать строительства новых объектов и реконструкцию существующих до получения письменного согласия арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертизы и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

В связи с регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок 23:49:0204028:0014, правоотношения по аренде между истцом и ответчиком урегулированы договором аренды от 18.04.2005 N 7700000786, в редакции дополнительного соглашения от 27.01.2016 (т. 1, л. д. 23, 24).

5 февраля 2016 года в адрес ответчика поступила претензия, составленная по итогам проведенного без участия общества осмотра спорного земельного участка (адрес: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, 3/7), в которой зафиксировано чинение препятствий арендатором свободному доступу граждан к береговой полосе Черного моря наличием металлического ограждения (забора) по периметру земельного участка (23:49:0204028:0014) и одноэтажного строения с эксплуатируемой кровлей на его границе. Ответчику предложено в течение 15 дней осуществить демонтаж ограждения по периметру земельного участка и одноэтажного строения - пляжного сооружения (литера А) общей площадью 1588,4 кв. м (т. 1, л. д. 35, 36).

В ответе от 16.02.2016 N 10 общество сообщило администрации о том, что требование о сносе принадлежащих ему на праве собственности объектов в границах земельного участка не основаны на законе и не могут быть выполнены в процессе использования (т. 1, л. д. 61, 62).

Претензией от 10.02.2016 администрация предложила обществу явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 40).

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктами 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статья 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Исследовав и оценив представленные доказательства с позиции статьи 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, с учетом вступивших в законную силу судебных актов по делам N А32-7477/2004 и А32-32334/2014 (статьи 16, 69 Кодекса), в целях правовой определенности и не допущения конкуренции судебных актов, суды пришли к обоснованным выводам об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку объекты недвижимости комплекса возведены в установленном законом порядке и введены в эксплуатацию, титул общества на объекты недвижимости подтвержден материалами дела, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Ограждение по периметру земельного участка (23:49:0204028:0014) не является самостоятельным объектом (сооружением), служит для обозначения участка и защиты расположенных на нем сооружений водно-развлекательного комплекса, выполняет декоративную функцию. Оснований для расторжения договора аренды суды не установили, доказательства обратного материалы дела не содержат.

Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы материального права. Суд кассационной инстанции полномочиями по переоценке доказательств не наделен (статьи 286, 287 Кодекса). Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не выявлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2016 по делу N А32-10013/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин