Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 октября 2016 г. N Ф08-7519/16 по делу N А32-2708/2016

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки, о расторжении договора аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

17 октября 2016 г.

Дело N А32-2708/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Кубанькапстрой" (ИНН 2312106736, ОГРН 1032307185240) - конкурсного управляющего Качуриной М.И. (определение, паспорт), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2016 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2016 (судьи Галов В.В., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-2708/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО "Кубанькапстрой" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 23.09.2013 N 4900009202, взыскании 2 236 122 рублей 06 копеек долга по арендной плате, а также 128 585 рублей 72 копеек неустойки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2016, в удовлетворении иска отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о необоснованности представленного администрацией расчета арендной платы ввиду недействительности пункта 3.2. договора аренды от 23.09.2013 N 4900009202. Суд первой инстанции произвел перерасчет арендной платы в соответствии с постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" и постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края". Установив, что фактически на стороне общества образовалась переплата, суды отказали в удовлетворении требований о взыскании долга. Поскольку по состоянию на 24.11.2015 общество полностью оплатило долг по арендной плате и неустойку, суды отказали в удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 02.06.2016 и постановление от 15.08.2016. Податель жалобы указывает, что общество ненадлежащим образом исполняет принятые на себя по договору обязательства по внесению арендной платы. Допущенные нарушения свидетельствуют о наличии оснований для расторжения договора от 23.09.2013 N 4900009202 аренды земельного участка.

Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

В судебном заседании представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены решения и постановления.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) 23.09.2013 заключили договор N 4900009202 аренды земельного участка площадью 7000 кв. м (кадастровый номер 23:49:0303008:75), расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, МКР "Средняя Мацеста", с видом разрешенного использования "для строительства квартала жилой застройки" (т. 1, л. д. 11 - 17).

Согласно пункту 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.09.2013 N 3/27/ОЗ-2013 и составляет 2 188 228 рублей.

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3 договора).

В пункте 6.2 договора стороны установили, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3, арендатор уплачивает неустойку из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) 13.05.2015 направил в адрес общества претензию с предложением ликвидировать в 10-дневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате и неустойку, а также 03.08.2015 - претензию о необходимости подписать соглашение о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 27 - 36).

Поскольку данные требования ответчиком не исполнены, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015; далее - Земельный кодекс) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13; далее - постановление N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

На основании пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

В пункте 26 постановления N 73 разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке возведен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом (Литера 1), что подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 04.04.2008 года (жилому дому присвоен адрес: г. Сочи, ул. Мацестинская, 12). Кроме того, на участке находится 18-этажный жилой дом (Литера 9), строительство которого не завершено (процент готовности - 92%). Суды установили, что на жилую квартиру, расположенную в доме по адресу: Краснодарский край, Хостинский район, г. Сочи, ул. Мацестинская, д. 12, кв. 31, зарегистрировано право собственности физического лица (т.1, л. д. 54 - 57, 104, 105).

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на квартиру в жилом доме (соответствующей очереди строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования, у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

Исследовав представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу о том, что обязанность вносить арендную плату сохранилась у общества в отношении земельного участка площадью 4160 кв. м. Суд первой инстанции произвел перерасчет долга по арендной платы, учитывающий изменение площади земельного участка, и установил, что сумма арендной платы, подлежащая внесению в спорный период за ту часть земельного участка, которая необходима обществу для завершения строительства, составляет 534 343 рубля 88 копеек. При этом общество уплатило 3 015 558 рублей 04 копейки (т. 1, 77 - 79). При определении размера арендной платы по договору суд исходил из содержания действующих в заявленный период нормативных правовых актов о ставках и методике расчета арендной платы, подлежащих применению к спорным правоотношениям. С учетом установленных обстоятельств суды правомерно отказали в удовлетворении иска о взыскании долга и неустойки.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды, пришли к правильному выводу о том, что допущенные арендатором нарушения условий договора аренды устранены, не являются существенными и не могут служить достаточным основанием для его расторжения.

Доводы кассационной жалобы администрации выводы судов, содержащиеся в решении и постановлении, не опровергают.

В связи с отсутствием нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Кодекса могут служить основанием для отмены судебных актов, решение от 02.06.2016 и постановление апелляционного суда от 15.08.2016 следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2016 по делу N А32-2708/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

Я.Е. Волков И.В. Сидорова