Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 января 2017 г. N Ф08-9826/16 по делу N А63-10985/2015

г. Краснодар

13 января 2017 г.

Дело N А63-10985/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 января 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., в при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Югстрой+" (ИНН 2630044956, ОГРН 1102649000838) - Докучаева М.А. (доверенность от 23.03.2015), в отсутствие истца - администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (ИНН 2630046431, ОГРН 1152651026461), третьего лица - Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.06.2016 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу N А63-10985/2015, установил следующее.

МУ "Администрация поселка Анджиевский Минераловодского района Ставропольского края" (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "Югстрой+" (далее - общество) о взыскании 1 388 450 рублей задолженности по договору купли-продажи права аренды земельного участка и 122 608 рублей 46 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 17.10.2014 по 16.09.2015.

Определением от 02.11.2015 произведена замена истца на его правопреемника - администрацию Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - администрация).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - управление).

Решением от 02.06.2016, оставленным без изменения постановлением от 17.10.2016 (с учетом исправительного определения от 17.10.2016), в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 03.09.2014 б/н противоречит требованиям действующего законодательства и является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку предметом аукциона являлся договор аренды земельного участка, а не договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для целей жилищного строительства.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. По мнению заявителя, заключение договора купли-продажи права аренды земельного участка не противоречит действующему законодательству. Более того, совершенная сделка соответствует предмету аукциона. В результате заключенной сделки у сторон возникли права и обязанности, которые истец исполнил, а ответчик исполнил частично. Данный вывод подтвержден судебной практикой, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 N 305-ЭС16-10672 по делу N А41-47867/2015. Действия сторон договора купли-продажи от 03.09.2014 б/н направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей, о чем также свидетельствуют условия заключенного договора (пункты 4.2 и 6.4 договора).

В отзыве на кассационную жалобу общество указало, что основания для отмены состоявшихся по делу судебных актов отсутствуют.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации поселка Анджиевский Минераловодского района Ставропольского края от 23.07.2014 N 188 проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:020116:99 площадью 4 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, пос. Анджиевский, ул. Красногвардейская, 10/ул. Октябрьская, 3, в целях жилищного строительства. Начальная цена определена в соответствии с заключением к отчету независимого оценщика от 22.07.2014 N 144 в размере 3 967 тыс. рублей.

Задаток для участия в торгах в размере 30% от начальной цены продажи права на заключение договора аренды составил 1 190 100 рублей, который перечислен обществом по платежному поручению от 29.08.2014 N 176.

Согласно протоколу приема и рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 02.09.2014 извещение о проведении аукциона, форма заявки на участие в аукционе и проект договора купли-продажи права аренды опубликованы в газете "Минеральные Воды" от 06.08.2014 N 33(586) и размещены на официальном сайте Правительства Российской Федерации в сети Интернет.

Общество явилось единственным участником аукциона, что отражено в пункте 3 протокола приема и рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 02.09.2014.

Муниципальное образование поселка Анджиевский Минераловодского района, в интересах которого действовало учреждение (продавец), и общество (покупатель) 03.09.2014 заключили договор б/н купли-продажи права аренды земельного участка в целях жилищного строительства, по условиям которого покупатель выкупает право на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства по цене 3 967 тыс. рублей; за вычетом задатка - 2 776 900 рублей (подпункт 1.2.1 договора).

В соответствии с подпунктом 1.2.2 договора стороны установили срок выкупа - не позднее 16.10.2014.

По платежным поручениям от 09.10.2014 N 221 на сумму 440 тыс. рублей и от 10.10.2014 N 231 на сумму 948 450 рублей общество частично внесло оплату по договору. Оставшаяся сумма в размере 1 388 450 рублей до настоящего времени ответчиком не оплачена.

Учреждение направило в адрес общества уведомления и претензии от 02.03.2015 N 02-24(2)/423, от 03.03.2016 N 02-24(2)/436, от 25.06.2015 N 02-48(2)/1455 и N 02- 48(2)/1456, от 10.09.2015 N 02-48(5)/2062 и N 02-48(5)/2063 с требованиями выплатить предусмотренную договором сумму и начисленные на нее проценты в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Неисполнение ответчиком условий договора в части оплаты оставшейся части выкупа права аренды явилось основаниям истцу для обращения с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции пришли к выводу о том, что заключение по итогам торгов иного вида договора вместо договора аренды (например, договора купли-продажи права на заключение договора аренды) ведет к признанию данного договора недействительной (ничтожной) сделкой, как не соответствующей требованиям действующего законодательства. Договор от 03.09.2014 купли-продажи права аренды земельного участка в целях жилищного строительства, заключенный учреждением и обществом, не соответствует требованиям законодательства, то в силу статьи 168 Гражданского кодекса является недействительным (ничтожным). Поскольку обязательства по недействительному договору, за исключением тех, которые связаны с применением последствий недействительности сделки, у сторон сделки не возникли, то правовые основания для получения платы по указанному договору у администрации отсутствуют.

Однако выводы судебных инстанций не могут быть признаны окружным судом основанными на фактических обстоятельствах спора ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства в силу пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 данного Кодекса.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определен в статье 38.1 Земельного кодекса.

Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 7 статьи 38.1 Земельного кодекса).

Подпунктом 5 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона должна содержаться, в частности, начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы).

Общие положения о торгах по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков регулировались Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" (действовавшими до 01.03.2015; далее - Правила, утвержденные постановлением N 808).

При продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов (подпункт "в" пункта 2 рассматриваемого постановления).

Пунктом 8 Правил, утвержденных постановлением N 808, установлен перечень сведений, которые должно содержать извещение о проведении торгов, опубликованное в средствах массовой информации, в том числе предусмотрено, что такое извещение должно содержать начальную цену предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления (подпункт "ж").

На основании пункта 25 Правил, утвержденных постановлением N 808, результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. В протоколе в силу подпункта "д" данного пункта указывается, в частности, цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы (пункты 26, 27 Правил, утвержденных постановлением N 808).

В случае признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня его проведения вправе заключить договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка или договор его аренды, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. Если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона не был заключен, его организатор вправе объявить о проведении повторного аукциона (пункты 27, 28 статьи 38.1 Земельного кодекса).

По смыслу изложенных норм земельного и гражданского законодательства по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства с победителем заключается именно договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права. Цена же за право на заключение договора аренды земельного участка для его освоения представляет собой часть арендной платы, размер которой определяется по результатам этих торгов (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"), а не самостоятельной платой по самостоятельному договору.

Однако, отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции не оценили надлежащим образом тот факт, что цена за право на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства представляет собой часть арендной платы, размер которой определяется по результатам этих торгов.

Как видно из материалов дела, начальная цена предмета аукциона составила 3 967 тыс. рублей и определена на основании заключения к отчету независимого оценщика от 22.07.2014 N 144 об определении рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район, пос. Анджиевский, ул. Красногвардейская, 10/ул. Октябрьская, 3 (протокол приема и рассмотрения заявок от 02.09.2014; т. 1, л. д. 89 - 92).

Из представленной в материалы дела заявки общества от 01.09.2014 следует, что ответчик согласился с условиями аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка, в том числе с начальной ценой предмета аукциона (т. 1, л. д. 93). Вместе с тем начальную цену предмета аукциона ответчик внес частично в сумме 2 578 550 рублей (1 190 тыс. рублей в качестве задатка и 1 388 450 рублей за право аренды).

Ошибочная квалификация истцом заявленных требований не может служить основанием для отказа в иске, поскольку по смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При изложенных обстоятельствах решение от 02.06.2016 и постановление от 17.10.2016 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (пункт 2 части 4 статьи 288 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.06.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016 по делу N А63-10985/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова