Приложение 1. Методика расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости (кроме сооружений) муниципального образования - Варсковское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области

Приложение 1
к решению
Совета депутатов
Варсковского сельского поселения
Рязанского района
Рязанской области
от 22 сентября 2022 г. N 49

Методика
расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости (кроме сооружений) муниципального образования - Варсковское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области

1. Общие положения

1.1. Настоящая методика устанавливает порядок расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости (кроме сооружений), находящимися в собственности муниципального образования - Варсковское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области, с использованием следующих методов, основанных на результатах исследования рынка аренды недвижимости:

метода массовой оценки;

метода индивидуальной оценки;

метода определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты недвижимости.

1.2. Администрация муниципального образования - Варсковское сельское поселение производит расчет арендной платы за пользование объектами недвижимости (кроме сооружений), находящимися в собственности муниципального образования - Варсковское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области в соответствии с настоящей методикой.

1.3. Арендная плата не включает компенсации текущих, эксплуатационных расходов балансодержателя (арендодателя) в части сданного в аренду имущества.

1.4. Арендатор оплачивает предоставленные ему коммунальные, целевые услуги и прочие затраты, связанные с содержанием арендуемого имущества, по отдельным договорам с поставщиками данных услуг.

2. Метод массовой оценки

2.1. Метод массовой оценки применяется для определения арендной платы за объекты недвижимости (здания, части зданий) общей площадью пятьсот квадратных метров и менее, являющиеся предметом договора аренды, на срок менее одного года.

2.2. Для определения арендной платы за пользование объектами недвижимости методом массовой оценки используются следующие исходные данные:

1) адрес объекта недвижимости;

2) общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимости в квадратных метрах;

3) занимаемые этажи;

4) состояние объекта недвижимости, определяемое арендодателем (балансодержателем);

5) тип здания, в котором находится объект недвижимости;

6) наличие элементов благоустройства (техническое обустройство здания);

7) вид деятельности арендатора в арендуемом объекте недвижимости - социально-экономическая значимость деятельности арендатора.

ГАРАНТ:

Нумерация пунктов приводится в соответствии с источником

3. Порядок расчета арендной платы:

1) арендная плата за пользование объектом недвижимости (АПн) определяется по формуле:

,

где:

- расчетная ставка аренды за один квадратный метр в год (руб.);

- общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимости (кв. м).

Общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимости включает площадь помещений, основную и вспомогательную, согласно техническому паспорту здания, за исключением балконов, террас, веранд, лоджий, переданных арендатору по договору аренды для осуществления вида деятельности, указанного в договоре аренды;

2) расчетная ставка аренды за один квадратный метр в год (Арасч) рассчитывается по формуле:

(руб.),

где:

- рыночная ставка аренды за один квадратный метр в год (руб.),

- коэффициент социально-экономической значимости;

3) рыночная ставка аренды за квадратный метр в год (Арын) рассчитывается по формуле:

(руб.),

где:

- базовая рыночная ставка аренды за один квадратный метр в год для одной из четырех основных функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) в зависимости от места нахождения объекта недвижимости;

- коэффициенты, характеризующие объект недвижимости:

- коэффициент местоположения;

- коэффициент площади;

- коэффициент этажа;

- коэффициент состояния;

- коэффициент типа здания;

- коэффициент благоустройства.

4. Определение значений исходных данных для расчета арендной платы:

1) значения базовых рыночных ставок за один квадратный метр в год (Абр) для каждой из четырех основных функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению), а также значения коэффициентов местоположения, площади, этажа, состояния, типа здания, благоустройства определяются на основании исследования рынка недвижимости с использованием методов математического анализа;

2) значения базовых рыночных ставок за один квадратный метр в год (Абр) для каждой из четырех основных функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) определяются на основании данных, приведенных в таблице 1:

Таблица 1

Наименование функции	Базовая рыночная ставка за один квадратный метр в год (руб.)
	г. Рязань	Остальные населенные пункты
Офисная функция	835200	989,00
Торговая функция	11682,00	2558,00
Производственно-складская функция	2742,00	1368,00
Оказание услуг населению	8352,00	989,00

3) коэффициент местоположения (Км) для каждой из четырех функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) на основании адреса объекта недвижимости определяется по таблице 2:

Таблица 2

Наименование функции	Коэффициент местоположения
	г. Рязань	Остальные населенные пункты
Офисная функция	0,29	1,00
Торговая функция	0,41	1,00
Производственно-складская функция	0,61	1,00
Оказание услуг населению	0,29	1,00

4) коэффициент площади (Кп) для каждой из четырех функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) определяется по таблице 3:

Таблица 3

Арендуемая площадь	Функции
	Офисная	Торговая	Производственно-складская	Оказание услуг населению
До 50 кв. м.	1,00	1,00	0,82	1,00
50 - 100 кв. м.	0,97	1,00	0,98	0,97
100 - 200 кв. м.	0,89	0,99	1,00	0,89
200 - 400 кв. м.	0,85	0,99	0,80	0,85
400 - 500 кв. м.	0,83	0,99	0,76	0,83

5) коэффициент этажа (Кэ) для каждой из четырех функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) определяется по таблице 4:

Таблица 4

Характеристика занимаемого этажа	Функции
	Офисная	Торговая	Производственно-складская	Оказание услуг населению
1-й этаж	1,00	1,00	1,00	1,00
2-й этаж	0,99	0,97	0,85	0,99
Цоколь	0,95	1,00	0,93	0,95
Подвал	0,75	0,91	0,80	0,75
Выше 2-го (с лифтом)	0,95	0,86	0,74	0,95
Выше 2-го (без лифта)	0,95	0,81	0,69	0,95
Мансарда (с лифтом)	0,85	0,76	0,63	0,85
Мансарда (без лифта)	0,8	0,59	0,50	0,80
Технический этаж	0,00	0,00	0,90	0,00
Технический подвал	0,00	0,00	0,80	0,00
Здание целиком	0,9	0,98	0,90	0,90

Примечания:

а) цоколь - этаж при отметке пола помещения ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений;

б) подвал - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту более чем на половину высоты помещений;

в) мансарда - этаж, размещаемый внутри чердачного пространства;

г) технический этаж - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания;

6) коэффициент состояния (Кс) для каждой из четырех функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) определяется по таблице 5:

Таблица 5

Состояние	Функции
	Офисная	Торговая	Производственно-складская	Оказание услуг населению
"Евростандарт"	1,68	1,97	2,40	1,68
Упрощенный "Евростандарт"	1,52	1,39	1,64	1,52
Отличное	1,36	1,26	1,32	1,36
Нормальное	1,00	1,00	1,00	1,00
Удовлетворительное	0,64	0,65	0,67	0,64
Неудовлетворительное	0,42	0,38	0,37	0,42
Непригодное	0,30	0,11	0,10	0,30

Примечания:

а) "Евростандарт" - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта, проведенного с использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, вентиляционным, пожарно-техническим и охранным оборудованием (в том числе системой принудительной вентиляции и регулируемой отопительной системой);

б) упрощенный "Евростандарт" - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта по отечественной технологии с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен типовым электротехническим, санитарно-техническим, вентиляционным, пожарно-техническим и охранным оборудованием, находящимся в работоспособном состоянии;

в) отличное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов;

г) нормальное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов);

д) удовлетворительное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкции, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел, загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов);

е) неудовлетворительное - объект нежилого фонда в текущем состоянии непригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта (не включающего восстановления элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой; требуется восстановление отделки;

ж) непригодное для использования - объект нежилого фонда непригоден к использованию в соответствии с целью использования, необходимо принятие неотложных мер для его капитального ремонта; нарушена гидроизоляция; постоянные протечки через междуэтажные перекрытия; требуется замена дверных (оконных) проемов и полов, а также замена инженерных сетей. Требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов несущих конструкций;

7) коэффициент типа здания (Кт) для каждой из четырех функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) определяется по таблице 6:

Таблица 6

Тип здания	Функции
	Офисная	Торговая	Производственно-складская	Оказание услуг населению
Капитальное здание	1,0	1,0	1,0	1,0
Деревянное здание	0,80	0,80	0,80	0,80
Ангар	0,60	0,70	0,80	0,60
Павильон	0,50	0,60	0,80	0,50

Примечания:

а) капитальное здание - здание производственного и непроизводственного назначения на фундаменте, стены из каменных материалов, кирпича, панелей, шлакоблоков, железобетона, бетона;

б) деревянное здание - здание, имеющее бревенчатые стены или деревянные каркасные стены с засыпкой;

в) ангар - сооружение с металлическим каркасом, металлическими стенами, заглубленным фундаментом;

г) павильон - легкое тонкостенное сооружение с металлическим или деревянным каркасом;

8) коэффициент благоустройства (Кб) для каждой из четырех функций использования объекта недвижимости (офисной, торговой, производственно-складской, оказание услуг населению) определяется по таблице 7:

Таблица 7

Элементы благоустройства	Функции
	Офисная	Торговая	Производственно-складская	Оказание услуг населению
Отсутствие электроснабжения	0,50	0,50	0,60	0,50
Отсутствие водоснабжения	0,93	0,93	0,98	0,93
Отсутствие отопления	0,65	0,65	0,88	0,65
Отсутствие канализации	0,85	0,84	0,98	0,85
Отсутствие горячего водоснабжения	0,97	0,93	0,99	0,97
Отсутствие горячей воды и канализации	0,82	0,78	0,97	0,82
Отсутствие холодной и горячей воды и канализации	0,77	0,73	0,95	0,77
Есть только электроснабжение	0,50	0,47	0,84	0,50

Примечание:

а) считается, что водоснабжение, горячая вода и (или) канализация в помещении отсутствуют, если персонал, работающий в нем, не имеет доступа ни к одному из мест общего пользования, оснащенных соответствующими удобствами и находящихся в здании, в котором расположено помещение;

б) при наличии элемента благоустройства соответствующий коэффициент принимается равным 1,0.

3. Метод индивидуальной оценки

1. Метод индивидуальной оценки применяется для определения арендной платы по следующим объектам недвижимости:

1) зданий (части зданий) общей площадью более пятисот квадратных метров, являющихся предметом договора аренды;

2) зданий (части зданий) специального назначения;

3) совокупности объектов недвижимости, расположенных на одном земельном участке, объединенных целевым назначением;

4) объектов недвижимости на срок аренды один год и более;

5) иных объектов, имеющих отличительные особенности индивидуального характера и не имеющих аналогов на территории Рязанского муниципального района и города Рязани.

2. Порядок расчета арендной платы:

1) арендная плата за арендуемый объект недвижимости (АПн) определяется по формуле:

(руб.),

где

- расчетная ставка аренды за один квадратный метр в год (руб.);

- общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимости (кв. м);

2) расчетная ставка аренды за один квадратный метр в год (Арасч) рассчитывается по формуле:

,

где:

- рыночная ставка аренды за один квадратный метр в год конкретного объекта недвижимости (руб.);

- коэффициент социально-экономической значимости;

- коэффициент капитальных вложений, устанавливаемый в следующих значениях:

0,01 - при аренде недвижимого имущества, отнесенного к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), применяется на срок проведения ремонтно-реставрационных работ, предусмотренный охранным обязательством;

1 - при аренде иных объектов, а также при аренде объектов культурного наследия, после окончания срока проведения ремонтно-реставрационных работ, предусмотренного охранным обязательством;

3) рыночная ставка аренды за один квадратный метр в год (Арын) конкретного объекта недвижимости определяется в результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы объекта в порядке, установленном законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

4. Метод определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты недвижимости

1. Метод определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты недвижимости применяется для расчета арендной платы по объектам недвижимости при условии их использования не более четырех часов в сутки одним арендатором.

2. Определение расчетной ставки арендной платы в рамках настоящей методики производится в расчете на один нормо-час. Один нормо-час соответствует одному часу аренды одного объекта недвижимости.

3. Для определения арендной платы используются следующие исходные данные:

1) адрес объекта недвижимости;

2) объемно-планировочные параметры (площадь, высота потолка, вместимость);

3) состояние объекта недвижимости (для спортивных залов - качество покрытия пола и разметки, наличие дополнительных улучшений);

4) наличие элементов благоустройства (отопления, канализации, водопровода, электроснабжения), а также обеспеченность объекта недвижимости душем, унифицированными стационарными посадочными местами, звуковой и световой аппаратурой, экраном и кинопроектором - для помещений соответствующего назначения;

5) период аренды (количество часов использования объекта недвижимости арендатором в течение месяца);

6) вид деятельности арендатора в арендуемом объекте недвижимости, социальная значимость.

4. Порядок определения арендной платы:

1) арендная плата за арендуемый объект недвижимости (АПн) определяется по формуле:

(руб.),

где:

- расчетная ставка аренды за один нормо-час (руб.);

- время использования объекта недвижимости в течение календарного года (час);

2) расчетная ставка аренды (Арасч) за один нормо-час рассчитывается по формуле:

(руб.),

где:

- рыночная ставка аренды за один нормо-час, определяемая для каждого из пяти типов объектов недвижимости (спортивные залы, аудиторные помещения, актовые залы, зрительные залы, помещения в учреждениях здравоохранения) с учетом коэффициента, характеризующего конкретные параметры арендуемого объекта и период его использования;

- коэффициент вида социально-экономической значимости арендатора;

3) рыночная ставка аренды за один нормо-час (Арын), определяемая для каждого из пяти типов объектов недвижимости (спортивные залы, аудиторные помещения, актовые залы, зрительные залы, помещения в учреждениях здравоохранения), рассчитывается по формуле:

(руб.),

где:

- базовая рыночная ставка аренды в расчете на один нормо-час для каждого типа объекта недвижимости (руб.);

- коэффициент, характеризующий конкретные параметры арендуемого объекта и период его использования;

4) коэффициент, характеризующий конкретные параметры арендуемого объекта и период его использования (Ка), рассчитывается по формуле:

(руб.),

где:

- объемно-планировочный коэффициент;

- коэффициент состояния;

- коэффициент благоустройства;

- коэффициент периода аренды.

5. Определение исходных данных для расчета арендной платы:

1) значение базовой рыночной ставки аренды в расчете на один нормо-час (АБрын) за пользование арендуемым объектом для каждого типа объектов недвижимости (спортивные залы, аудиторные помещения, актовые залы, зрительные залы, помещения в учреждениях здравоохранения), а также значения объемно-планировочного коэффициента, коэффициентов состояния, благоустройства и период аренды определены на основании результатов исследования рынка недвижимости Рязанской области с использованием методов математического анализа;

2) базовая рыночная ставка аренды в расчете на один нормо-час (АБрын) за пользование арендуемым объектом для каждого из типов объектов недвижимости (спортивные залы, аудиторные помещения, актовые залы, зрительные залы, помещения в учреждениях здравоохранения) определяется по таблице 8:

Таблица 8

Наименование функции	Базовая рыночная ставка аренды в расчете на один нормо-час (руб.)
	г. Рязань	Населенные пункты с населением свыше 1,5 тыс. чел.	Остальные населенные пункты
Спортивные залы	1068,00	432,00	246,00
Аудиторные помещения	516,00	191,00	72,00
Актовые залы	896,00	362,00	340,00
Зрительные залы	896,00	362,00	340,00

3) объемно-планировочный коэффициент (Коп) в зависимости от типов объектов недвижимости (спортивные залы, аудиторные помещения, актовые залы, зрительные залы, помещения в учреждениях здравоохранения) определяется по таблице 9:

Таблица 9

Масштаб, площадь	Объемно-планировочные параметры (масштаб, площадь, вместимость)	Коэффициент Коп
Спортивный зал
Малый	Зал менее 23 м в длину и (или) потолки менее 4 м	0,80
Стандарт	Зал от 23 до 30 м в длину и потолки от 4 до 5 м	1,00
Большой	Зал более 32 м в длину и потолки более 5 м	1,10
Аудиторные помещения
Малое	до 25 кв. м	0,90
Стандарт	более 25 кв. м	1,00
Актовые и зрительные залы
Малый	до 100 человек	0,90
Стандарт	от 100 до 150 человек	1,00
Большой	более 150 человек	1,20

4) коэффициент состояния (Кс) определяется по таблице 10:

Таблица 10

Состояние	Параметры	Коэффициент Кс
Спортивный зал

Удовлетворительное	Низкое качество покрытия пола, стертая разметка	0,90
Нормальное	Хорошее качество покрытия пола, хорошая разметка	1,00
Отличное	Хорошее качество паркета, хорошая разметка, дополнительные улучшения	1,20
Аудиторные помещения, актовые и зрительные залы
Удовлетворительное	Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта	0,70
Нормальное	Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки	1,00
Отличное	Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более 1 года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных материалов	1,30

5) коэффициент благоустройства (Кб) определяется по таблице 11:

Таблица 11

Благоустройство	Параметры	Коэффициент Кб
Спортивный зал
Недостаточное	Освещение, водопровод, отопление	0,90
Минимальное	Освещение, канализация, водопровод, отопление	1,00
Нормальное	Освещение, канализация, отопление, душ	1,20
Аудиторные помещения, актовые и зрительные залы
Недостаточное	Частично отсутствуют унифицированные, стационарные посадочные места (или) звуковая и световая аппаратура в нерабочем состоянии	0,70
Минимальное	Имеются в наличии унифицированные, стационарные посадочные места, звуковая аппаратура в рабочем состоянии	1,00
Нормальное	Имеются в наличии унифицированные, стационарные посадочные места, звуковая и световая аппаратура в рабочем состоянии, имеется экран и кинопроектор	1,30
Актовые и зрительные залы
Малый	до 100 человек	0,90
Стандарт	от 100 до 150 человек	1,00
Большой	более 150 человек	1,20

6) коэффициент периода аренды (Кпа) для всех типов объектов определяется по таблице 12:

Таблица 12

Период аренды (вид аренды)	Период аренды, час/мес.	Коэффициент Кпа
Единовременная	до 2	1,20
Периодическая	от 3 до 8	1,10
Регулярная	от 9 до 24	1,00
Интенсивная	от 25 до 32	0,80
Постоянная	более 32	0,70

5. Заключительные положения

1. Величина арендной платы за один квадратный метр объекта недвижимости в год, рассчитанная по настоящей методике, не может быть установлена ниже минимальной величины арендной платы за один квадратный метр площадей в год.

2. Минимальная величина арендной платы за один квадратный метр площадей в год устанавливается в размере 400,0 рублей (кроме договоров аренды, заключенных с субъектами малого и среднего предпринимательства, с общественными организациями, включая объединения ветеранов войн и инвалидов, благотворительными фондами).

По договорам аренды, заключенным с субъектами малого и среднего предпринимательства, с общественными организациями, включая объединения ветеранов войн и инвалидов, благотворительными фондами, минимальная величина арендной платы за один квадратный метр площадей в год устанавливается в размере 250, 0 рублей.