Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 января 2017 г. N Ф08-9819/16 по делу N А32-30921/2015

Требование: о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

18 января 2017 г.

Дело N А32-30921/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект" (ИНН 3666190416, ОГРН 1143668012454) - Ионовой Я.А. (доверенность от 11.01.2017), в отсутствие представителя истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2016 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-30921/2015, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Стройпроект" (далее - общество) о расторжении договора от 04.04.1997 N 270 аренды земельного участка площадью 12 600 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205002:39, расположенного по ул. Пластунской в Центральном районе города Сочи, с разрешенным использованием для строительства и эксплуатации производственной базы и подъездной дороги (далее - договор аренды, земельный участок).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы недоказанностью наличия у общества задолженности по арендной плате, незаключенностью дополнительных соглашений об изменении порядка расчета арендных платежей, необходимостью расчета арендной платы по согласованной в договоре аренды методике, несущественностью допущенных обществом нарушений договора аренды, их устранением в разумный сроки наличием неопределенности в установлении арендной платы, разрешенной в рамках дела N А32-25333/2015.

Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), настаивая на соблюдении ею досудебного порядка урегулирования спора, доказанности возникновения у общества задолженности по договору аренды, наличии у администрации права на подачу иска о расторжении договора аренды и после погашения обществом долга. В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и открытое акционерное общество "Визбас" (арендатор) 04.04.1997 заключили договор аренды земельного участка для строительства и эксплуатации производственной базы и подъездной дороги до 01.01.2046. Арендная плата согласована как произведение базовой ставки арендной платы в зоне С-3, площади земельного участка и соответствующего разрешенному использованию земельного участка коэффициента. Изменение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке допускалось в случае изменения администрацией базовой (исходной) ставки либо в других случаях, предусмотренных законодательством (пункты 2.2 и 2.4). Кадастровый учет земельного участка произведен 10.09.1997 с присвоенным кадастровым номером 23:49:0205002:39 (кадастровый паспорт земельного участка от 25.03.2015 N 2343/12/15-327905).

По договору от 24.02.2006 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу с ограниченной ответственностью "Кровмонтаж", по договору от 19.07.2007 - обществу с ограниченной ответственностью "СтройФинанс-Юг", по договору от 29.04.2013 - обществу с ограниченной ответственностью "Промстройинвест", по договору от 23.09.2014 - обществу.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр прав) содержатся запись от 11.04.2006 с номером регистрации 23-23-50/032/2006-015 о договоре аренды земельного участка в пользу общества и запись от 01.12.2009 с номером регистрации 23-23-50/098/2009-405 о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок (выписка из государственного реестра прав от 06.04.2015 N 23/050/114/2015-152).

В дополнительных соглашениях от 10.09.1997 N 134, от 28.06.2000 N 2, от 25.02.2009, от 18.09.2013 в связи с изменением базовых ставок и методики расчета арендной платы ее сумма с 01.01.1999 устанавливалась равной 72 954 рублям, с 01.01.2000 - 87 544 рублям 80 копейкам, с 01.04.2000 - 145 152 рублям, с 01.01.2009 - 921 866 рублям 40 копейкам, с 01.01.2014 - 1 385 589 рублям. Сведения о подписании названных дополнительных соглашений уполномоченными лицами и об осуществлении их государственной регистрации судам первой и апелляционной инстанций стороны не представили. Во вступившем в законную силу решении от 15.12.2015 по делу N А32-25333/2015, в котором участвовали те же лица, Арбитражный суд Краснодарского края пришел к правовому выводу о незаключенности дополнительных соглашений.

В письмах-претензиях от 14.04.2015 N 8065/02-05-16, от 28.07.2015 N 18475/02-05-16 администрация потребовала от общества погашения задолженности по состоянию на 14.04.2015 в сумме 489 511 рублей 51 копейки, предупредив о возможном обращении в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и о расторжении договора аренды.

Считая общество не исполнившим обязанность по внесению арендной платы в размере 1 252 365 рублей 96 копеек за период с 28.11.2014 по 31.12.2015 (расчет арендной платы произведен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой платы за пользование земельным участком от 05.06.2013 N 2/90/ОЗ-2013), администрация обратилась в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Отказывая в удовлетворении иска суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

В силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) не распространено действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. В абзаце пятом пункта 16 постановления Пленума N 73 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Установив, что договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса, признав дополнительные соглашения к нему незаключенными, указав на согласование сторонами возможности изменения размера арендной платы только при изменении ее базовых (исходных) ставок, а также на перечисление обществом арендной платы за спорный период, рассчитанной по ранее согласованной сторонами методике (по платежным поручениям от 08.12.2015 N 8, от 22.01.2015 N 1), суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили об отсутствии оснований для применения при расчете арендной платы методики, предложенной администрацией, об устранении обществом допущенных нарушений в разумный срок, об имевшейся до рассмотрения дела N А32-25333/2015 неопределенности в установлении размера арендной платы, о несоразмерности требования администрации о расторжении договора степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. Названные выводы препятствовали удовлетворению заявленных исковых требований. Обстоятельства, связанные с использованием обществом объекта аренды в соответствии с предусмотренным договором аренды назначением, с изменением разрешенного использования земельного участка одним из договоров перенайма, с законностью такого изменения, не были положены администрацией в основание заявленных требований, поэтому судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались и не исследовались.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 по делу N А32-30921/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин