Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 сентября 2013 г. N Ф08-5093/13 по делу N А53-135/2013

г. Краснодар

04 сентября 2013 г.

Дело N А53-135/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2013.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 сентября 2013.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Надолинского Валентина Валентиновича (паспорт) и его представителя Дунина С.В. (доверенность от 15.05.2013), от ответчика - Комитета по управлению имуществом города Таганрога - Барсукова С.В. (доверенность от 30.01.2013), рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Таганрога на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А53-135/2013, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Надолинский В.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет) о прекращении ипотеки производственного здания площадью 496,2 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Галицкого, 10.

Решением от 20.03.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции указал на то, что между сторонами имеется фактически заключенный договор купли-продажи от 01.08.2010 N 187/А-10, в котором стороны не предусмотрели возможность зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества. Данный договор купли-продажи подписан сторонами без разногласий и возражений, переход права собственности на объект зарегистрирован. Доказательства наличия разногласий сторон, возникших при заключении договора, в материалах дела отсутствуют.

Предпринимателем условия договора купли-продажи от 01.08.2010 N 187/А-10 не оспариваются.

Постановлением от 25.06.2013 решение от 20.03.2013 отменено. Суд апелляционной инстанции признал отсутствующим зарегистрированное обременение в виде ипотеки в отношении производственного здания общей площадью 496,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 10 и аннулировал (погасил) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N 61-61-42/151/2010-246 от 11.01.2011. Судебный акт мотивирован тем, что у предпринимателя возникло право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты указанного производственного здания. Покупатель имущества исполнил свои обязательства по договору купли-продажи нежилого помещения от 01.08.2010 N 187/А-10, полностью оплатил выкупную стоимость спорного объекта. Ипотечное обязательство подлежит прекращению на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе комитет просит отменить постановление от 25.06.2013. По мнению подателя жалобы между сторонами имеется преддоговорный спор, который не может быть разрешен ввиду наличия заключенного договора. Контрагенты согласовали все существенные условия договора, в том числе о его цене. Предприниматель выполнил работы без согласия собственника имущества, в отсутствие утвержденной сметной документации. Суд апелляционной инстанции не учел, что не все выполненные улучшения являются неотделимыми.

В отзыве на жалобу предприниматель сослался на несостоятельность ее доводов.

В судебном заседании представитель комитета настаивал на доводах жалобы, представитель предпринимателя просил постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между комитетом и предпринимателем заключен договор от 01.02.2006 N 5 о намерениях, по условиям которого комитет обязался передать предпринимателю муниципальное нежилое помещение площадью 504 кв. м, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 6, для проведения капитально-восстановительного ремонта и в последующем с 01.06.2006 заключить с предпринимателем долгосрочный договор аренды на указанное помещение. Предприниматель, в свою очередь, обязался безвозмездно произвести капитальный ремонт данного нежилого помещения за счет собственных средств с передачей в муниципальную собственность неотделимых улучшений без права требования компенсации за проведенные работы.

01 ноября 2006 года между сторонами заключен договор аренды N 3090 недвижимого имущества площадью 504 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 10. В процессе эксплуатации помещения в результате замера уточнена его площадь, которая составила 496,2 кв. м, в связи с чем, заключен новый договор аренды недвижимого имущества от 02.06.2008 N 3413 сроком действия с 02.06.2008 по 02.06.2018.

Указанные фактические обстоятельства были установлены судом в рамках дела N А53-24676/2009 по иску предпринимателя к комитету о признании преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и обязании заключить договор купли-продажи находящегося в аренде у предпринимателя нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2010 по делу N А53-24676/2009 исковые требования предпринимателя удовлетворены частично. Суд обязал комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого муниципального нежилого помещения площадью 496,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 10, условный номер 61-61-42/040/2008-407.

Во исполнение указанного решения суда 01.08.2010 между комитетом (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор N 187/А-10 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - договор купли-продажи).

По условиям договора купли-продажи продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных данным договором, производственное здание площадью 496,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 10.

В пункте 3.1 договора купли-продажи стороны установили цену продажи в соответствии с отчетом ЗАО "Приазовский центр смет и оценки" от 26.05.2010 N 511/05-2010 в размере 2 078 500 рублей (без учета НДС).

Оплата цены продажи помещения осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на пять лет в соответствии с графиком внесения платежей к данному договору (пункт 3.2 договора).

В связи с оплатой выкупной стоимости объекта в рассрочку, в силу закона с момента регистрации перехода права собственности и до полного исполнения обязательства покупателя по оплате цены продажи объект признается находящимся в залоге у муниципального образования "город Таганрог" в лице комитета (пункт 7.1 договора).

Переход права собственности в отношении переданного по договору помещения зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЖ N 184832 (л. д. 40). На указанное имущество зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона (регистрационная запись от 11.01.2011 N 61-61-42/151/2010-246; л. д. 17).

14 сентября 2012 года истец, ссылаясь на положения пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратился в комитет с заявлением о зачете в счет оплаты стоимости приобретенного им по договору купли-продажи от 01.08.2010 N 187/А-10 нежилого помещения денежных средств в размере 1 161 006 рублей (л. д. 25 и 26).

Истец указал, что данная сумма сложилась из затраченных предпринимателем средств на капитальный ремонт спорного помещения, произведенный истцом во исполнение условий договора от 01.02.2006 N 5, и просил снять ограничение в виде ипотеки, зарегистрированное в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 11.01.2011.

Письмом от 16.10.2012 N 10237 (л. д. 27 и 28) комитет отказал в удовлетворении указанного заявления, ссылаясь на отсутствие в договоре купли-продажи условия о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного в собственность имущества. Договор купли-продажи от 01.08.2010 N 187/А-10 сторонами исполнен, право собственности истца в отношении указанного имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, преддоговорной спор на этапе заключения спорного договора купли-продажи между сторонами отсутствовал.

Полагая, что запись об ипотеке недвижимого имущества, переданного истцу по договору купли-продажи от 01.08.2010 N 187/А-10, должна быть погашена по указанным выше основаниям в связи с полной оплатой предпринимателем выкупной стоимости спорного помещения, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу пункта 1 статьи 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

При рассмотрении данного дела суд первой инстанции ошибочно сослался на нормы права, регулирующие порядок заключения договора, а также внесения изменений в условия договора, поскольку требования о зачете не направлены на изменение условий договора о цене объекта, а связаны с порядком оплаты данного объекта и прекращением обязательства, возникшего из договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что между сторонами имеется спор не по условиям договора, а по его исполнению.

Проверив доводы истца о том, что предприниматель исполнил договор и оплатил его цену в полном объеме, ввиду наличия права на возмещение стоимости неотделимых улучшений, суд апелляционной инстанции признал их обоснованными, поскольку пришел к выводу о доказанности обстоятельства несения предпринимателем расходов на производство неотделимых улучшений спорного помещения на общую сумму 1 161 006 рублей с согласия арендодателя.

Между тем, суд апелляционной инстанции не учел разъяснения, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/2012, согласно которым применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон. При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений (а не на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя), определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т. д.

Данные обстоятельства, входящие в предмет доказывания по иску, суды не исследовали.

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить (изменить) решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса). Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, вынесенными при правильном применении норм материального и процессуального права, на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела. Поэтому решение и постановление следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам надлежит учесть изложенное, установить наличие неотделимых улучшений (а не расходы на их создание) и их стоимость на дату установления его рыночной стоимости в целях выкупа, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т. д., рассмотреть вопрос о возможности назначения по делу судебной экспертизы по данному вопросу, с учетом того, что на истца возлагается бремя доказывания искового требования, исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286, 287, частью 4 статьи 288, 289, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 по делу N А53-135/2013 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Артамкина

Судьи

Е.И. Афонина А.В. Садовников