Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 сентября 2013 г. N Ф08-4995/13 по делу N А32-30733/2012

г. Краснодар

17 сентября 2013 г.

Дело N А32-30733/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Потапова А.В. (доверенность от 25.12.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"" (ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865) - Селиванова П.П. (доверенность от 17.01.2013), Терещенко О.В. (доверенность от 10.09.2013), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу N А32-30733/2012 (судьи Кузнецов С.А., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.), установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее -администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Восточно-Кругликовская; обязании общества возвратить участок путем подписания акта приема-передачи.

Решением от 22.04.2013 требования о расторжении договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069 оставлены без рассмотрения. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о не соблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора. Поскольку договор аренды не расторгнут, основания для возврата земельного участка отсутствуют.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.07.2013 решение от 22.04.2013 отменено, иск удовлетворен. Апелляционный суд указал на не исполнение обществом пункта 4.1.5 договора. С учетом пункта 3.2.4 договора, закрепляющего право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, требования администрации правомерны. Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Оставление иска без рассмотрения носит формальный характер, поскольку не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора. Доказательства освобождения и возврата земельного участка общество не представило.

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Согласно доводам жалобы у администрации отсутствует право на односторонний отказ от исполнения договора, поскольку предусматривающий такую возможность пункт 3.2.4 договора ничтожен в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Арендатором не соблюден досудебный порядок, предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса, исковое заявление надлежит оставить без рассмотрения. Расторжение договора аренды и изъятие (возврат) земельного участка у общества (застройщика) повлечет невозможность реализации обязательств, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, которые зарегистрированы в установленном законом порядке. Право аренды в настоящий момент находится в залоге у участников долевого строительства (105 физических лиц). Недопустимость прекращения арендных правоотношений вытекает из соответствующих положений жилищного законодательства. Кроме того, право аренды земельного участка передано в залог ОАО "Сбербанк России" на основании договоров ипотеки от 24.06.2008 N 10084-И-2 и последующей ипотеки от 15.10.2010 N 10084-ПИ-2. Общество осуществило строительные работы, арендатор устранил нарушения, участок используется в соответствии с целевым назначением. Суд апелляционной инстанции, установив основания для отмены решения суда первой инстанции в части оставления иска без рассмотрения, в нарушение положений действующего законодательства не перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, что является существенным процессуальным нарушением. Апелляционный суд неправомерно отказал в приобщении к делу дополнительных доказательств, не представленных в суд первой инстанции по уважительным причинам, что повлияло на правильность разрешения возникшего спора.

Отзыв на кассационную жалобу администрация не представила. В судебном заседании представитель администрации заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное возможностью урегулирования спора мирным путем. По существу считает обжалуемое постановление законным и обоснованным. Представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, просил ее удовлетворить, по ходатайству об отложении судебного заседания пояснил, что о намерении заключить мировое соглашение с администрацией не осведомлен.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, обсудив ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы, не находит оснований для его удовлетворения, поскольку в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая возражения кассатора относительно отложения судебного разбирательства, отсутствие составленного в двустороннем порядке проекта мирового соглашения, коллегия считает, что ходатайство удовлетворению не подлежит.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 04.12.2007 N 4300015069 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Восточно-Кругликовская. Срок аренды согласован сторонами с 04.12.2007 по 03.12.2017 (пункт 6.1 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 29.02.2008, запись о регистрации N 23-23-01/036/2008-550, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.03.2013 (т. 2, л. д. 17).

По акту приема-передачи (приложение N 1 к договору аренды от 04.12.2007 N 4300015069) участок передан арендатору (т. 1, л. д. 14).

В силу пункта 1.3 договора участок предоставлен для размещения многоэтажного комплекса с объектами социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки жилого дома.

Согласно пункту 4.1.5 договора арендатор обязан не позднее 30.12.2008 обратиться за получением разрешения на строительство объектов в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Администрация в лице управления муниципального контроля провела проверку фактического использования земельного участка, по итогам которой составлен акт от 21.07.2010 N 1038 осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв. м, в котором зафиксировано, что участок не огорожен, свободен от строений и сооружений, зарос сорной растительностью, на момент проверки не используется.

В акте от 09.06.2012 N 930 осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв. м, отражено, что участок частично огорожен, свободен от строений и сооружений, зарос сорной растительностью, на момент проверки не используется (т. 1, л. д. 19, 20).

Уведомлением от 21.06.2010 N 7662/01 администрация сообщила обществу об отказе от договора в связи с несвоевременным внесением арендных платежей (наличием задолженности в сумме 772 108 рублей 51 копейки) и неисполнением пункта 4.1.5 договора (т. 1, л. д. 27, 28).

Уведомлением от 15.06.2012 N 7338/01 администрация сообщила обществу об отказе от договора ввиду использования земельного участка не по целевому назначению, направив проект акта приема-передачи для подписания (т. 1, л. д. 22, 23).

Уведомлением от 10.10.2012 администрация предложила обществу подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 4300015069 и акт приема-передачи.

Неисполнение требований администрации послужило основанием предъявления иска в суд.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции", если при рассмотрении апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции, в котором содержатся выводы в отношении части требований, рассмотренных по существу, а другие требования оставлены без рассмотрения или по ним прекращено производство, суд апелляционной инстанции установит, что имеются основания для отмены судебного акта в части оставления заявления без рассмотрения (прекращения производства), то он переходит к рассмотрению дела в этой части по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Кодекса (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2011 N 30).

Решением от 22.04.2013 исковые требования о расторжении договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069 оставлены без рассмотрения. В удовлетворении остальной части заявленных требований суд первой инстанции отказал.

В ходе рассмотрения дела в порядке главы 34 Кодекса апелляционный суд не перешел к рассмотрению дела в части оставления требований без рассмотрения по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Кодекса.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что постановление апелляционного суда принято с нарушением норм процессуального права, поэтому в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Кодекса подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Следует отметить, что при рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не исследовал доводы ответчика о наличии залогового обязательства общества перед участниками долевого строительства и ОАО "Сбербанк России" (далее - банк).

В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона N 214).

Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 13 Закона N 214 дополнена подпунктом 8.1, в соответствии с которым возникший на основании Закона N 214 или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона N 214, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Более того, право аренды земельного участка передано также в залог банку на основании договоров ипотеки от 24.06.2008 N 10084-И-2 и последующей ипотеки 15.10.2010 N 10084-ПИ-2.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Учитывая приложенные к кассационной жалобе документы, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт затрагивает права и законные интересы физических лиц (участков долевого строительства) и банка, не привлеченных к участию в деле.

Кроме того, апелляционным судом не дана оценка доводам ответчика (об устранении выявленных нарушений) с учетом пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Таким образом, допущенные судом апелляционной инстанции процессуальные нарушения привели к неполному исследованию всех обстоятельств дела, что является основанием для отмены апелляционного постановления в силу части 3 статьи 288 Кодекса.

Кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Кодекса). Процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не предоставил ему права исследовать и оценивать доказательства, которые ранее не были предметом исследования (оценки).

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда от 08.07.2013 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, в полном объеме исследовать имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, дать оценку доводам ответчика об устранении нарушений, послуживших основанием предъявления иска, вынести законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 158, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство администрации муниципального образования город Краснодар об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу N А32-30733/2012 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

А.И. Мещерин И.П. Назаренко