Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 ноября 2013 г. N Ф08-6700/13 по делу N А32-28859/2012

г. Краснодар

08 ноября 2013 г.

Дело N А32-28859/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799) - Лимаренко И.Ю. (доверенность от 15.05.2013), от заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510) - Крыловой В.В. (доверенность от 26.12.2012), Мисливской О.А. (доверенность от 26.12.2012), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Берга Олега Викторовича, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 (судья Нигоев Р.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 (судьи Соловьева М.В., Сулименко О.А., Филимонова С.С.) по делу N А32-28859/2012, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края со следующими требованиями к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление):

- признать незаконными действия управления, выразившиеся в сообщении об отказе в государственной регистрации от 21.06.2012 N 17-423,

- обязать управление зарегистрировать договор аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов (конкурсов, аукционов), от 15.03.2012 N 4300018230.

Определением от 26.12.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Берг О.В.

Решением от 22.04.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 24.07.2013, в удовлетворении заявленных требований администрации отказано. Судебные акты мотивированы тем, что на государственную регистрацию договора аренды земельного участка не был представлен подписанный сторонами акт приема-передачи участка. Апелляционный суд отметил, что стороны самостоятельно придали существенное значение условию договора аренды о том, что его неотъемлемой частью является акт приема-передачи земельного участка.

В кассационной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции и апелляционное постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, подписание акта приема-передачи земельного участка не является существенным условием договора аренды, а сам названный акт не относится к числу документов, необходимых для осуществления государственной регистрации сделки. Прием и передача земельного участка производятся на стадии исполнения договора (после его заключения). Поскольку администрацией (арендодателем) представлены все документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды земельного участка, правовых оснований для отказа в такой регистрации у заинтересованного лица не имелось.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, представлен письменный отзыв о согласии с кассационной жалобой.

В судебном заседании, состоявшемся 31.10.2013, по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) объявлен перерыв до 07.11.2013, 14 часов 05 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось с участием представителей сторон.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 15.03.2012 администрация (арендодатель) и гражданин Берг О.В. (арендатор) по результатам торгов (конкурсов, аукционов), состоявшихся 09.02.2012 по лоту N 655-З, подписали договор аренды земельного участка N 4300018230, по условиям которого, администрация приняла на себя обязательство передать арендатору за плату во временное владение и пользование, для индивидуального жилищного строительства, земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:43:0125042:0009, общей площадью 800 кв. м., расположенный по ул. Питерской, 27, в поселке Индустриальном города Краснодара (пункт 1.1 договора). Срок действия договора определен в три года (с 15.03.2012 по 15.03.2015). Стороны согласовали передачу участку арендатору на основании акта-приема передачи, который является неотъемлемой частью договора (пункт 1.4 договора). В соответствии с пунктом 8.2 договора, он составлен в пяти экземплярах, в качестве неотъемлемой части к нему прилагаются кадастровый паспорт и акт приема-передачи земельного участка (л. д. 12 - 17).

15 мая 2012 года администрация. как сторона договора аренды от 15.03.2012 N 4300018230, обратилась в управление с заявлением о его государственной регистрации (л. д. 42 - 44).

22.05.2012 государственная регистрация права (обременения) на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0125042:9 приостановлена (до 21.06.2012), заявителю предложено устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации, разъяснены последствия их неустранения в установленный срок.

Заявителем 05.06.2012 в регистрирующий орган переданы дополнительные документы (л. д. 35 - 39).

21.06.2012 управлением принято решение N 17-423 об отказе в государственной регистрации договора от 15.03.2012 N 4300018230 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0125042:9 (л. д. 9 - 10).

Администрация, полагая, что отказ управления не соответствует Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд за защитой.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним прямо закреплена в пункте 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Закона о регистрации.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) являются договоры и другие сделки, а также иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона о регистрации.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, на который имеется ссылка в оспариваемом решении регистрирующего органа от 21.06.2012 N 17-423, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые согласно этому Федеральному закону для государственной регистрации прав, и обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации от 21.06.2012 N 17-423 и материалов дела, на государственную регистрацию вместе с договором аренды от 15.03.2012 N 4300018230 представлен акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0125042:0009, не подписанный со стороны арендатора, что и послужило основанием для принятия управлением оспариваемого в настоящем деле решения.

Отказывая администрации в удовлетворении заявленных требований, суды признали обязательной передачу земельного участка арендатору по акту до заключения договора аренды от 15.03.2012 N 4300018230 в установленном законом порядке. При этом судебные инстанции не учли следующее.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе из договора (статья 307 Гражданского кодекса).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса). На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным и возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает не ранее заключения договора (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу статей 9, 13 Закон о регистрации, предметом правовой экспертизы являются не любые документы, а необходимые согласно требованиям Закона о регистрации прав для такой регистрации. Исследование вопроса о фактической передаче администрацией земельного участка гражданину Бергу О.В. до возникновения у нее соответствующего обязательства, для государственной регистрации договора аренды от 15.03.2012 N 4300018230 правового значения не имело. Указание на неотъемлемый от договора аренды характер акта приема-передачи спорного участка не исключает подписание его сторонами (приобретение свойства неотъемлемости) после заключения договора аренды в установленном законом порядке (после государственной регистрации сделки).

Таким образом, отсутствие акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0125042:0009 не являлось предусмотренным Законом о регистрации прав препятствием для государственной регистрации подписанного администрацией и гражданином Бергом О.В. по результатам торгов (конкурсов, аукционов), состоявшихся 09.02.2012 по лоту N 655-З, договора аренды земельного участка N 4300018230.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применена норма права.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) и управление (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины освобождены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 по делу N А32-28859/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконным отказ управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.03.2012 N 4300018230, заключенного по результатам торгов (конкурсов, аукционов), состоявшихся 09.02.2012 по лоту N 655-З, выраженный в сообщении от 21.06.2012 N 17-423.

Обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю устранить допущенные нарушения, осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 15.03.2012 N 4300018230, заключенного по результатам торгов (конкурсов, аукционов), состоявшихся 09.02.2012 по лоту N 655-З, в установленном законом порядке.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова