Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 ноября 2013 г. N Ф08-6431/13 по делу N А32-8555/2012

г. Краснодар

13 ноября 2013 г.

Дело N А32-8555/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - Крыловой В.В. (доверенность от 26.12.2012), в отсутствие заявителя - открытого акционерного общества "Дружба" (ИНН 2334001335, ОГРН 1022303977365), третьего лица - Гуденко Александра Анатольевича, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2013 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2013 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-8555/2012, установил следующее.

ОАО "Дружба" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконными отказов управления от 24.01.2012 в государственной регистрации договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:11:0106000:1051, 23:11:0106000:1055, обязании заинтересованного лица произвести государственную регистрацию аренды названных земельных участков в пользу общества.

Определением от 11.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Гуденко А.А.

Решением от 13.03.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.07.2013, заявленные требования удовлетворены. Признаны незаконными отказы управления от 24.01.2012 в государственной регистрации обременения в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:11:0106000:1051, 23:11:0106000:1055, принадлежащих Гуденко А.А. на праве собственности. Судебные акты мотивированы тем, что выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов не прекращает обременения на первоначальный объект, в этом случае такое право трансформируется в право на вновь выделенные объекты недвижимости при условии отсутствия каких-либо распорядительных сделок правообладателя об отчуждении такого имущества. Из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не следует прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

В кассационной жалобе управление просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы считает, что право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:11:0106000:1051, 23:11:0106000:1055 зарегистрировано за Гуденко А.А. при выделе в счет долей в праве общей долевой собственности на исходный участок 23:11:0106000:759. Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок 23:11:0106000:759 зарегистрировано право аренды за обществом при множественности лиц на стороне арендодателя. Право общей долевой собственности Гуденко А.А. в исходном земельном участке (23:11:0106000:759) и его обременение арендной прекращены одновременно при регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:11:0106000:1051, 23:11:0106000:1055, выделенные в счет земельных долей Гуденко А.А. Право аренды земельного участка, образовавшегося из исходного арендуемого земельного участка, может возникнуть на основании вновь заключенного договора аренды либо дополнительного соглашения к первоначальному договору аренды о внесении соответствующих изменений в такой договор (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса). Пункт 9.2 договора аренды от 27.05.2009 предусматривает, что те или иные изменения могут быть внесены в договор посредством заключения, подписания и государственной регистрации соответствующих соглашений. При подаче заявлений о регистрации обременений в виде аренды на два вновь образованных земельных участка общество не представило соответствующие договоры аренды либо дополнительные соглашения о внесении изменений в первоначальный договор.

В отзыве на кассационную жалобу общество привело возражения на доводы кассатора. В судебном заседании представитель управления поддержала доводы кассационной жалобы. Общество процессуального представителя в суд кассационной инстанции не направило, извещено надлежащим образом, направило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие. Судебное разбирательство проведено на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя управления, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 27.05.2009 собственники долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (арендодатели) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0106000:0759 площадью 25 334 500 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Каневской район с/пос. Новодеревянковское, в границах общества (т. 1, л. д. 85 - 89).

Срок действия договора установлен до 31.12.2014. Договор прошел государственную регистрацию 13.08.2009.

По делу установлено, что из земельного участка с кадастровым номером 23:11:0106000:0759 Гуденко А.А. в счет своих земельных долей сформировал два обособленных земельных участка с кадастровыми номерами 23:11:0106000:1051 (площадью 31 377 кв. м) и 23:11:0106000:1055 (площадью 37 323 кв. м) и зарегистрировал право собственности на выделенные участки согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии 23-АЖ N 313478 и N 313480 (т. 1, л. д. 83, 84).

Общество обратилось в управление за регистрацией обременения в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:11:0106000:1051 и 23:11:0106000:1055.

24 января 2012 года управление приняло решение об отказе в государственной регистрации в связи с отсутствием договора аренды на вновь образованные участки либо дополнительных соглашений о внесении изменений в договор от 27.05.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0106000:0759 (т. 1, л. д. 15, 16).

Указанные действия управления явились основанием обращения общества в арбитражный суд в порядке главы 24 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Порядок образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован положениями статьи 11.3 Земельного кодекса. По общему правилу (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса), образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса. Исключение составляют случаи, указанные в подпунктах 1 - 5 пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса.

В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых или измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Данная особенность земельных участков отмечена в практике Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по конкретным делам, в частности, в постановлении от 22.04.2008 N 16975/07, определении от 12.08.2010 N ВАС-6493/10.

Буквальный текст положений пункта 4 и пункта 6 статьи 11.8 Земельного кодекса не устанавливает дополнительных оснований для прекращения правоотношения из договора аренды.

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса устанавливает преимущественное право арендатора земельного участка на заключение с ним договора аренды (ссуды) образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, а также возможность внесения соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" дано следующее толкование статьи 11.8 Земельного кодекса: применяя статью 11.8 Земельного кодекса, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Этому толкованию соответствуют положения постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).

Причем положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса распространяются как на аренду, возникшую из договора, так и на ипотеку из договора, что следует из пункта 6 статьи 11.8 Земельного кодекса указывающего на применение ко всем обременениям из договора правил пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса.

Судами исследован вопрос о том, голосовал ли Гуденко А.А. против заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя. Доказательства, подтверждающие данные обстоятельства, материалы дела не содержат.

Новый договор аренды подписан со стороны Гуденко А.А. представителем по доверенности, в связи с чем положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о прекращении договора аренды в связи с выделением земельных участков, суды обосновано признали не подлежащими применению к данному спору.

Таким образом, отклоняется довод управления о том, что с даты предоставления в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 23:11:0106000:1051, 23:11:0106000:1055 объект аренды изменился и индивидуально-определенный земельный участок перестал быть предметом аренды.

Иные, положенные в основу кассационной жалобы доводы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка. Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, исследованных судебными инстанциями с соблюдением норм главы 7 Кодекса. В соответствии с требованиями статей 286 и 287 Кодекса переоценка доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нормы права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда и постановления апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2013 по делу N А32-8555/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов И.П. Назаренко