Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 ноября 2013 г. N Ф08-7142/13 по делу N А32-8026/2013

г. Краснодар

29 ноября 2013 г.

Дело N А32-8026/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 ноября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Геоле" (ИНН 2320079606, ОГРН 1022302943442), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Геоле" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2013 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу N А32-8026/2013, установил следующее.

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Геоле" об освобождении земельного участка площадью 21 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Чебрикова, 34, путем демонтажа и вывоза объекта мелкорозничной торговли площадью 21 кв. м и о приведении земельного участка в первоначальное состояние (далее соответственно - администрация города, общество, земельный участок, павильон).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2013 исковые требования удовлетворены.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2013 встречное исковое заявление о признании недействительным постановления администрации города, на основании которого павильон включен в список подлежащих демонтажу нестационарных объектов мелкорозничной торговли, возвращено обществу в связи с его поздней подачей и несоответствием критериям, определенным в статье 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2013 и определение от 26.06.2013 оставлены без изменения.

Судебные акты мотивированы неисполнением обществом уведомления администрации Центрального района города Сочи (далее - администрация района) о расторжении договора аренды земельного участка, демонтаже и вывозе павильона, отсутствием правовых основания для размещения павильона на земельном участке, его исключением из дислокации объектов мелкорозничной торговли на территории Центрального района города Сочи. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного с управляющей компанией многоквартирного дома, на территории которого расположен павильон, признано судом обстоятельством, не подтверждающим законность размещения названного объекта на территории муниципального образования в связи с несоблюдением обществом специального порядка предоставления земельных участков для целей размещения нестационарных торговых объектов. По мнению судов первой и апелляционной инстанций, владелец такого объекта может быть признан законным землепользователем только в случае размещения объекта в месте, определенном органом местного самоуправления, уполномоченным на осуществление контроля за использованием земель на территории муниципального образования, размещение объекта на сформированном для эксплуатации многоквартирного дома земельном участке нарушает градостроительные нормы и правила, а также права и законные интересы собственников квартир многоквартирного дома, которые не давали согласия на размещение на их территории объекта мелкорозничной торговли.

Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса.

В кассационной жалобе заявитель отмечает допущенные судами нарушения норм процессуального права, выразившиеся в непривлечении к участию в деле собственников многоквартирного дома, на сформированном для эксплуатации которого земельном участке расположен павильон, указывает на недоказанность принадлежности земельного участка к муниципальной собственности и недопустимость применения в рассматриваемом случае законодательно установленного порядка размещения нестационарных объектов мелкорозничной торговли на находящихся в муниципальной собственности земельных участках. Общество считает, что представленные администрацией города документы не позволяют достоверно установить местоположение павильона, постановление, которым утвержден реестр подлежащих демонтажу и вывозу объектов мелкорозничной торговли, не соответствует закону, заключенный обществом и администрацией района договор краткосрочной аренды возобновлен на неопределенный срок, в постановлении администрации города отсутствует правовое обоснование исключения павильона из дислокации, его демонтажа и вывоза. В кассационной жалобе также указано на соблюдение обществом санитарных норм и правил, нарушение администрацией города досудебного порядка урегулирования спора, отсутствие в материалах дела предписания о демонтаже павильона, на которое ссылается суд апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением главы администрации от 06.03.2009 N 86 на 2009-2013 годы утверждена дислокация мелкорозничной торговой сети на территории муниципального образования город-курорт Сочи, павильон включен в действующую дислокацию объектов мелкорозничной торговли (услуг), расположенных на территории Центрального района города Сочи.

Администрацией района (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор от 23.06.2009 N 4932000371 краткосрочной аренды земельного участка для размещения стационарного объекта мелкорозничной торговли (далее - договор от 23.06.2009).

Обществу выдано разрешение на размещение нестационарного торгового объекта от 22.03.2012 N 001605 (рег. N 104) со сроком действия до 31.12.2012.

Постановлением администрации от 22.11.2012 N 2496 утвержден протокол от 25.09.2012 N 7 заседания городской межведомственной комиссии по размещению объектов мелкорозничной торговли (услуг) на территории города Сочи, на котором принято решение об исключении павильона из дислокации объектов мелкорозничной торговли, расположенных на территории Центрального района города Сочи, и его внесении в реестр объектов, подлежащих демонтажу и вывозу.

Ссылаясь на постановление от 22.11.2012 N 2496, администрация района уведомила общество об отсутствии намерения на пролонгацию договора от 23.06.2009, о его расторжении, об аннулировании разрешения на размещение нестационарного торгового объекта от 22.03.2012 N 001605, а также о необходимости осуществления демонтажа и вывоза павильона в течение 7 календарных дней с момент получения уведомления (уведомление от 14.12.2012 N 01/4-07/696).

В результате проведенного специалистами отдела потребительского рынка и услуг администрации района осмотра установлено, что по состоянию на 14.01.2013 обществом не выполнены указанные в уведомлении предписания по демонтажу и вывозу павильона, общество осуществляет деятельность на земельном участке без правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов.

Результаты осмотра, отраженные в акте от 14.01.2013, положены администрацией города в основание предъявленного в арбитражный суд иска.

Правом на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в силу статьи 4 Кодекса, обладает лишь заинтересованное в такой защите лицо. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права, что следует из пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается восстановление нарушенного права на земельный участок в случае его самовольного занятия. В силу подпункта 4 пункта 2 данной статьи действия, нарушающие права на землю граждан или юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 381-ФЗ) определено, что в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов осуществляется размещение нестационарных торговых объектов только на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов на земельном участке, находящемся в частной собственности, в силу пункта 7 вышеназванной статьи, устанавливается собственником земельного участка с учетом требований, определенных законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 29 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено следующее. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается существованием (сохранением) самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственника или законное владение (пункт 45 постановления N 10/22).

Обращаясь с иском об освобождении земельного участка от размещенного на нем некапитального объекта, орган местного самоуправления по правилам части 1 статьи 65 Кодекса обязан доказать факт незаконного занятия такого участка (его части) лицом, к которому заявлено соответствующее требование.

Выводы судов о том, что администрация города независимо от формы собственности и целевого назначения земельного участка вправе была в порядке осуществления муниципального контроля инициировать процедуру демонтажа павильона и обращаться в суд с соответствующим иском не соответствует указанным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Вводного закона), если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В пунктах 66, 67 постановления N 10/22 Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории, а также предшествующие распоряжению земельным участком действия. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды с учетом вышеназванных разъяснений не установили взаимное расположение земельного участка, на котором расположен павильон, и земельного участка, сформированного для эксплуатации многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: г. Сочи, ул. Чебрикова, 34, не оценили представленный обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23-49:0205024:17 от 25.06.2013, заключенный управляющей компанией, обществом и представителем собственников помещений многоквартирного дома.

Установление названных обстоятельств необходимо, в том числе для надлежащей оценки подписанного обществом и администрацией района договора от 23.06.2009 на предмет наличия у арендодателя полномочий на распоряжение объектом аренды.

При оценке договоров на предмет согласованности объектов аренды, судам следовало учесть содержащиеся в пунктах постановления разъяснения, согласно которым стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом, необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса определено право суда кассационной инстанции на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции с направлением дела на новое рассмотрение в случае несоответствия выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо установить точное местонахождение земельного участка, на котором расположен павильон, его собственника, оценить имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, после чего решить вопрос о наличии у органа местного самоуправления полномочий на предъявление требования о демонтаже павильона и освобождении земельного участка по указанным в иске основаниям.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 по делу N А32-8026/2013 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов И.П. Назаренко