Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 января 2014 г. N Ф08-8910/13 по делу N А53-27250/2012

г. Краснодар

30 января 2014 г.

Дело N А53-27250/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - общества с ограниченной ответственностью "Ростовский колбасный завод - Тавр" (ИНН 6165079035, ОГРН 1026103730344), ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) в лице филиала по Ростовской области и третьих лиц: Правительства Ростовской области, администрации города Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Правительства Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.12.2012 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-27250/2012, установил следующее.

ООО "Ростовский колбасный завод - Тавр" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области (далее - кадастровая палата, орган кадастрового учета) с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082029:10 площадью 26 622 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский, 99, в размере его рыночной стоимости 140 549 920 рублей.

Иск мотивирован следующим. В связи с утверждением результатов кадастровой оценки земель внесенные в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведения о кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка существенно превышают его рыночную стоимость, что не соответствует пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Определениями от 01.10.2012 и 30.10.2012 (т. 1, л. д. 198; т. 2, л. д. 54) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области (далее - правительство) и администрация г. Ростова-на-Дону (далее - администрация).

Определением от 08.11.2012 с целью определения рыночной стоимости земельного участка по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Веакон-АрсГор" Харченко А.Е. (т. 2, л. д. 69).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.12.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013, иск удовлетворен. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка общества в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке по состоянию на 01.01.2007, что составляет 140 549 920 рублей.

Суд первой инстанции установил, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082029:10 площадью 26 622 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский, 99, с разрешенным использованием - для эксплуатации завода. По сведениям ГКН кадастровая стоимость участка, определенная по состоянию на 01.01.2007 на основании постановления администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212, составляет 390 230 559 рублей 60 копеек. Суд исходил из того, что законодательство, подлежащее применению к спорным отношениям (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса, пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316; далее - Правила), не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости. Основанием для пересмотра кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость участка. С учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, суд пришел к выводу о том, что права общества, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством внесения в ГКН соответствующих изменений. С целью определения рыночной стоимости участка судом назначалась экспертиза. В заключении эксперта ООО "Веакон-АрсГор" от 29.11.2012 N 2-2012 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082029:10 по состоянию на 01.01.2007 указана в размере 266 020 тыс. рублей. Данное заключение суд не принял в качестве достоверного доказательства кадастровой стоимости участка ввиду наличия недостатков проведенной экспертизы (экспертом безосновательно проведена корректировка стоимости объектов аналогов, которая привела к значительному увеличению цен аналогов и, как следствие, значительному увеличению значения рыночной стоимости спорного земельного участка; не в полной мере использовались объявления о продажи схожих земельных участков; неверно определен сегмент рынка спорного земельного участка; в экспертном заключении отсутствует анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, что привело к игнорированию фактора вида разрешенного использования земельного участка и, как следствие, к некорректному расчету в рамках метода сравнения продаж). Оценив представленный истцом отчет независимого оценщика Кориневского А.Ю. от 20.08.2012 N 67-2012, суд пришел к выводу о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и требованиям федеральных стандартов оценки (далее - ФСО). В отчете от 20.08.2012 рыночная стоимость участка истца определена оценщиком (по состоянию на 01.01.2007) в размере 140 549 920 рублей. Суд пришел к выводу о доказанности истцом рыночной стоимости земельного участка в заявленном размере и удовлетворил иск. С учетом показаний эксперта суд отклонил довод правительства о нарушениях, допущенных при определении рыночной стоимости земельного участка. Содержание раздела 3 отчета опровергает довод правительства об отсутствии в нем анализа рынка недвижимости. Разброс значений имеет место только в результате использования аналога под номером 6 (земельный участок под жилищное строительство), остальные участки имеют более близкие значения по стоимости (за 1 кв. м). Довод об отсутствии в отчете обоснования неприменения иных подходов оценки опровергается содержанием раздела 4 отчета. Негативная оценка экспертом места расположения спорного участка в центре города Ростова-на-Дону признана судом обоснованной. Ввиду ограничения по виду использования спорного земельного участка сведения о перспективах развития территории города и района не могли быть учтены и повлиять на результаты оценки. Отклонен судом и довод правительства о недостоверности полученной в результате оценки величины рыночной стоимости земельного участка ввиду наличия недостатков проведенной экспертизы. Довод кадастровой палаты о том, что она не является надлежащим ответчиком по делу, судом отклонен. Необходимость участия органа кадастрового учета в данном споре в качестве ответчика вызвана наличием у него функций по ведению ГКН. Отклонен также довод ответчика, поддержанный третьими лицами, о пропуске истцом давностного срока по заявленным требованиям. Суд исходил из того, что право на предъявление иска возникло у общества только после внесения Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ (далее - Закон N 167-ФЗ) соответствующих изменений в статью 66 Земельного кодекса и в Закон об оценочной деятельности. Именно с указанной даты подлежит исчислению срок исковой давности по настоящему спору, так как с этой даты общество должно было узнать о нарушении своих прав ввиду значительного превышения кадастровой стоимости спорного земельного участка над его рыночной стоимостью по состоянию на 01.01.2007 (т. 4, л. д. 104).

Определением апелляционного суда от 02.04.2013 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением повторной судебной экспертизы, проведение которой поручено специалисту ООО "Твой город" Журикову О.В. (т. 6, л. д. 99).

Определением от 23.07.2013 производство по делу возобновлено и вновь приостановлено до принятия постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А11-5098/2010 (т. 7, л. д. 14). Определением от 19.09.2013 производство по делу возобновлено (т. 7, л. д. 25).

Апелляционный суд исходил из правовых подходов по рассмотрению аналогичных дел, сформулированных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11. Права общества, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в ГКН сведений о кадастровой стоимости спорного участка. Рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости. В отчете об оценке ООО "Бета консалтинг" от 20.08.2012 N 67-2012 рыночная стоимость земельного участка земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082029:10 определена на дату (01.01.2007), по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость по результатам кадастровой оценки земель, результаты которой утверждены постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212. Экспертами саморегулируемой организации проведена проверка соответствия отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно экспертному заключению от 07.09.2012 N 120831-400 отчет об оценке от 20.08.2012 N 67-2012 соответствует предъявляемым требованиям. Сопоставив сведения о кадастровой стоимости участка, определенные в отчете об оценке ООО "Бета консалтинг" от 20.08.2012 N 67-2012, с результатами повторной экспертизы (заключение ООО "Твой город" от 20.05.2013 N 1516/156/13), апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка общества в размере 140 549 920 рублей, указанном в отчете от 20.08.2012 N 67-2012 (т. 7, л. д. 50).

Правительство обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, государственная кадастровая оценка земель поселений Ростовской области проведена с соблюдением действующего законодательства (Правил и Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 (далее - Методические указания)). Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением от 28.04.2008 N 212. В силу статьи 65 Земельного кодекса кадастровая стоимость земель устанавливается для целей налогообложения и может применяться для установления арендной платы за участок, находящийся в публичной собственности. В статье 24.19 Закона об оценочной деятельности (в редакции Закона N 167-ФЗ) закреплена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров или в суде. Итогом такого пересмотра является установление рыночной стоимости объекта оценки на дату установления его кадастровой стоимости и внесение соответствующих сведений в ГКН. Однако соответствующие положения Закона об оценочной деятельности (в редакции Закона N 167-ФЗ) к государственной кадастровой оценке земель, утвержденной постановлением от 28.04.2008 N 212, не применяются. Доказательства недостоверности кадастровой стоимости спорного участка истцом не представлены. Вывод судов о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка истца его рыночной стоимости необоснован. Согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации. Экспертиза на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности является одним из видов экспертиз, предусмотренных пунктом 5 раздела 2 ФСО N 5. Наряду с указанной экспертизой проводится экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке. Таким образом, представленный в дело отчет о рыночной стоимости земельных участков может быть предметом экспертизы как на соответствие законодательным и нормативным правовым актам об оценочной деятельности, так и на действительное подтверждение итоговой рыночной стоимости объектов. Нормативно-методическая экспертиза отчета проведена неполно. Отчет не проверен на соблюдение требований Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р (далее - Методические рекомендации). Рыночная стоимость земельных участков, определенная в отчете об оценке, предметом экспертной оценки не являлась. Между тем, указанная в отчете стоимость земельного участка в размере 140 549 920 рублей является недостоверной, поскольку при ее определении экспертом не соблюдены требования Методических рекомендаций. Так, анализ наиболее эффективного использования, приведенный в разделе 2.7 отчета об оценке, проведен с нарушением требований Методических рекомендаций. Оценщиком не учтены перспективы развития района, в котором расположен земельный участок, а также возможность его разделения на отдельные части, преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка и ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости. Отчет не содержит раздела об анализе рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, что прямо предусмотрено требованиями ФСО N 3. На странице 38 отчета в разделе 3 содержится лишь информация о ценах объектов аналогов, выбранных оценщиком, что не характеризует весь рынок и все ценообразующие факторы земельных участков г. Ростова-на-Дону. Для проведения оценки оценщиком выбран только сравнительный подход. Доходный и затратный подход оценщик не использовал. При выборе метода оценки сравнительного подхода оценщиком выбран метод сравнения продаж. Иные методы сравнительного подхода оценщиком не использованы в связи с отсутствием достаточной информации. Применяя метод сравнения продаж, оценщик не обладал достаточной информацией в отношении объектов-аналогов, соответствующих объекту оценки. При этом предположение делается оценщиком практически по каждому аналогу и по каждому элементу сравнения. То есть применение данного метода базируется на его субъективных предположениях, не подкрепленных какими-либо данными. Подбор объектов-аналогов и примененных оценщиком допущений некорректен. В соответствии с требованиями пункта 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Указанным требованиям использованная оценщиком информация не соответствует. Оценщиком нарушен принцип проверяемости (пункт 4 раздел II ФСО N 3). Все используемые оценщиком допущения не позволили объективно определить рыночную стоимость земельного участка. Оценочная судебная экспертиза, проведенная в рамках настоящего дела, не подтвердила заявленную истцом рыночную стоимость. Отклонение судом первой инстанции выводов проведенного по делу экспертного исследования является необоснованным в связи со следующим. Корректировка стоимости объектов аналогов, указанная в объявлениях об их продаже, на величину индекса роста цен на недвижимое имущество в 2006 году в экспертном заключении отсутствует. Экспертом правильно определен сегмент рынка спорного земельного участка (под коммерческое строительство) и в заключении представлен обширный анализ рынка земельных участков в г. Ростове-на-Дону. Проведенная в рамках указанного дела судебная экспертиза и действия эксперта соответствовали положениям Закона об оценочной деятельности. Поэтому выводы суда о доказанности истцом рыночной стоимости земельного участка не могут быть признаны обоснованными.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Довод правительства об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи с недоказанностью обществом заявленной кадастровой стоимости земельного участка опровергается материалами дела (отчет об оценке ООО "Бета консалтинг" от 20.08.2012 N 67-2012, экспертное заключение от 07.09.2012 N 120831-400, заключение ООО "Твой город" от 20.05.2013 N 1516/156/13). Довод заявителя о необходимости получения обществом не только нормативно-методической, но и стоимостной экспертизы отчета не основан на нормах Закона об оценочной деятельности (в редакции Закона N 167-ФЗ), которыми для целей оспаривания кадастровой стоимости прямо предусмотрено проведение нормативно-методической экспертизы. Довод правительства о том, что нормативно-методическая экспертиза отчета проведена не в полном объеме, не может быть принят во внимание как не соответствующий действующему законодательству (статьи 17.1, 20 Закона об оценочной деятельности, пункт 5 ФСО N 5, постановление Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437). Доводы заявителя о несоответствии раздела 2.7 отчета об оценке требованиям Методических рекомендаций, отсутствии в нем сведений, предусмотренных ФСО N 3 (в разделе анализа рынка), использовании в отчете недостоверно подобранных аналогов несостоятельны, поскольку опровергаются содержанием отчета об оценке от 20.08.2012 N 67-2012. Кроме того, Методические рекомендации не являются ФСО и не относятся к иным нормативным актам уполномоченного органа в области оценочной деятельности, и которые в обязательном порядке должен соблюдать оценщик. Методические рекомендации не входят также состав проверяемых стандартов при подготовке заключений саморегулируемых организаций оценщиков. Довод правительства о нарушении оценщиком принципа достаточности и достоверности, закрепленного в пункте 19 ФСО N 1, не соответствует действительности. В суде первой инстанции оценщик подробно пояснил обоснованность логики принятия (учета) информации по объектам-аналогам. По всем сделанным допущениям в отчете приведены необходимые пояснения, что является достаточным для соблюдения принципа достоверности. По существу, единственным аргументом, на который ссылается в обоснование своих доводов заявитель, является заключение экспертизы, подготовленное ООО "Веакон-АрсГор" и представленное в суд первой инстанции. Между тем, данная экспертиза обоснованно не признана судом в качестве надлежащего доказательства по делу, так как содержит многочисленные пороки и нарушения (не проведен анализ наилучшего использования объекта, при подборе аналогов не учитывались как разрешенное использование, так и фактическая застройка участка). Кроме того, выполненный в судебной экспертизе анализ рынка вообще не содержал информацию о сегментации рынка земельных участков. В результате, при анализе рынка в основном использовалась информация об участках жилого назначения, особенности функционирования рынка именно производственных участков не раскрыты, приведенное в заключении сравнение производственного участка с аналогами, предназначенными для коммерческой застройки, методически неверно. Кроме того, приведенные в жалобе доводы (обстоятельства, на которые ссылается правительство) были предметом рассмотрения в апелляционном суде и не подлежат переоценке в силу предоставленных кассационной инстанции полномочий.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобы не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в суд кассационной инстанции не направили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082029:10 площадью 26 622 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский, 99. Право собственности общества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2005 серия 61 АБ N 081004 (т. 1, л. д. 28).

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 27.04.2009 N 61/001/09-201775 участку общества установлено разрешенное использование - для эксплуатации завода; кадастровая стоимость участка составляет 390 230 559 рублей 60 копеек, удельный показатель кадастровой стоимости - 14 881 рубль 80 копеек (т. 1, л. д. 37).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, общество обратилось с иском в арбитражный суд.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ГКН на основании постановления администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212, которым утверждены средние по муниципальному району и кадастровому кварталу результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ростовской области (по состоянию на 01.01.2007).

В обоснование иска общество представило подготовленный ООО "Бета консалтинг" отчет об оценке рыночной стоимости участка от 20.08.2012 N 67-2012, а также экспертное заключение саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" от 07.09.2012 N 120831-400.

В отчете от 20.08.2012 N 67-2012 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082029:10, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский, 99, по состоянию на 01.01.2007 определена в размере 140 549 920 рублей (т. 1, л. д. 94 - 161).

Согласно экспертному заключению от 07.09.2012 N 120831-400 отчет об оценке от 20.08.2012 N 67-2012 соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и стандартов саморегулируемой организации (т. 1, л. д. 84 - 93).

С целью определения рыночной стоимости участка общества по ходатайству правительства по делу поведена судебная оценочная экспертиза. В заключении эксперта ООО "Веакон-АрсГор" Харченко А.Е. от 29.11.2012 N 2-2012 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082029:10 по состоянию на 01.01.2007 определена в размере 266 020 тыс. рублей (т. 3, л. д. 122 - 174).

Исследовав заключение от 29.11.2012 N 2-2012, суд первой инстанции признал его не соответствующим Закону об оценочной деятельности и требованиям ФСО, в связи с чем не принял названное заключение в качестве надлежащего (достоверного) доказательства рыночной стоимости земельного участка.

Учитывая значительную разницу между рыночной стоимостью земельного участка, определенной отчетом оценщика, и заключением судебной экспертизы, апелляционный суд назначил повторную экспертизу. Согласно экспертному заключению ООО "Твой город" от 20.05.2013 N 1516/156/13 (т. 6, л. д. 138 - 203) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2007 составила 140 433 тыс. рублей, что сопоставимо с рыночной ценой объекта, указанной в отчете об оценке от 20.08.2012 N 67-2012.

В силу статьи 65 Земельного кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Пункт 2 названной нормы определяет, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в редакции Закона N 167-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции Закона N 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика (статья 75 Кодекса), который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и правилам ФСО.

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика, которая может быть истребована судом в случае представления ответчиком доказательств (мотивированных возражений) несоответствия отчета независимого оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (статья 65 Кодекса). При этом Кодекс не закрепляет приоритет заключения судебного эксперта перед иными полученными в установленном порядке доказательствами (статьи 71 и 86 Кодекса).

По результатам исследования отчета об оценке от 20.08.2012 N 67-2012, экспертного заключения саморегулируемой организации от 07.09.2012 N 120831-400, а также заключений от 29.11.2012 N 2-2012 и от 20.05.2013 N 1516/156/13, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о несоответствии содержащихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007. В то же время признали, что отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о доказанности истцом рыночной стоимости земельного участка в размере 140 549 920 рублей.

Выводы судебных инстанций соответствуют арбитражной практике (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11).

В постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности.

В постановлении от 25.06.2013 N 10761/11 сформулирована следующая правовая позиция. Закон об оценочной деятельности прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости"). В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ростовской области утверждены постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 по состоянию на 01.01.2007. На эту же дату определена и рыночная стоимость земельного участка в отчете от 20.08.2012 N 67-2012.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Приведенные правительством в кассационной жалобе доводы (о нарушениях, допущенных при подготовке отчета от 20.08.2012 N 67-2012, использовании оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка неполной, недостоверной информации и нарушении им правил ФСО) сводятся к переоценке выводов судов первой и апелляционной инстанций о фактических обстоятельствах и представленных в дело доказательств. Однако кассационная инстанция не наделена полномочиями по исследованию (переоценке) доказательств и установлению иных (отличных от установленных судами первой и апелляционной инстанций) обстоятельств. Соответствующее положение закреплено в части 2 статьи 287 Кодекса, правовые подходы по применению которой сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11 и от 22.01.2013 N 10924/10.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Государственная пошлина (в размере 2 тыс. рублей) уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 26.11.2013 N 8029031).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.12.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 по делу N А53-27250/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин