Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 февраля 2014 г. N Ф08-8776/13 по делу N А63-13919/2012

г. Краснодар

07 февраля 2014 г.

Дело N А63-13919/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 5 февраля 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 7 февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) - Кравченко Д.С. (доверенность от 29.01.2013), от третьего лица - Антоненко Валентины Владимировны - Смелкина Д.В. (доверенность от 11.09.2012), в отсутствие ответчиков: Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1022601934486), общества с ограниченной ответственностью "ГлавСтройПроект" (ИНН 2635135090, ОГРН 1102635007804) и третьих лиц: Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, Лемешко Игоря Сергеевича, Типцовой Натальи Сергеевны, Никоненко Эдуарда Семеновича, Сурцевой Елены Викторовны, Коровина Андрея Владимировича, Цурупова Артема Николаевича, Жимановой Инны Владимировны, Голикова Сергея Анатольевича, Макаренко Бориса Борисовича, Демченко Екатерины Павловны, Прудий Николая Николаевича, Куриловой Юлии Николаевны, Шершневой Алисы Владимировны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2013 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Сомов Е.Г.) по делу N А63-13919/2012, установил следующее.

Администрация города Ставрополя (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) и ООО "ГлавСтройПроект" (далее - общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 17.03.2010 N 8070 в редакции договора перенайма от 30.12.2010;

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационную запись N 26-26-01/176/2010-644 от 28.01.2011.

Требования мотивированы следующим. В 2006 году гражданке Антоненко В.В. был предоставлен земельный участок (договор аренды от 29.03.2006 N 5054) по процедуре предварительного согласования места размещения объекта для строительства нежилого объекта (торгового центра). В 2009 году на основании заявления застройщика изменен вид разрешенного использования участка на строительство многоквартирного жилого дома (постановление от 05.06.2009 N 1844), после чего сторонами заключен новый договор аренды от 17.03.2010 N 8070. В результате предоставления земельного участка в аренду был нарушен установленный Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства. Поэтому договор аренды от 17.03.2010 N 8070 в редакции договора перенайма от 30.12.2010 (заключенного Антоненко В.В. с обществом) является недействительным (ничтожным) в силу статей 168 и 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Определениями от 03.09.2012, от 22.01.2013 и от 15.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя, Антоненко В.В., Лемешко И.С, Типцова Н.С., Никоненко Э.С., Сурцева Е.В., Коровин А.В., Цурунов А.Н., Жиманова И.В., Голиков С.А., Макаренко Б.Б., Демченко Е.П., Прудий Н.Н., Курилова Ю.Н., Шершнева А.В. (т. 1, л. д. 1; т. 2, л. д. 126, 281).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании заявления Антоненко В.В. постановлением от 29.09.2005 N 3794 утвержден акт выбора земельного участка площадью 1613 кв. м, который предоставлен Антоненко В.В. для проектирования и строительства нежилого объекта (торгового центра). Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации с Антоненко В.В. заключен договор от 29.03.2006 N 5054 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:0152 площадью 1613 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б. За Антоненко В.В. 19.01.2009 зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект (торговый центр) площадью застройки 756 кв. м (степень готовности 6%). По результатам публичных слушаний главой г. Ставрополя принято постановление от 05.06.2009 N 1844 об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Пирогова 34б на использование под многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями. На основании постановления от 15.03.2010 N 523 комитетом и Антоненко В.В. заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2010 N 8070, в соответствии с которым земельный участок предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома. По договору купли-продажи от 30.12.2010 общество приобрело в собственность не завершенный строительством объект. В связи с отчуждением недвижимости Антоненко В.В. по договору перенайма от 30.12.2010 передала обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17.03.2010 N 8070 (запись регистрации N 26-26-01/176/2010-644 от 28.01.2011). Общество в 2011 году заключило с физическими лицами договоры участия в долевом строительстве; сведения о государственной регистрации 13 договоров содержатся в ЕГРП. Суды при разрешении спора исходили из того, что по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Материалы дела подтверждают, что действия сторон были направлены на фактическое возникновение гражданских прав и обязанностей в отношении предмета аренды (земельного участка); обязательство по передаче имущества в аренду исполнено. Приняв на основании договора перенайма права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.03.2010 N 8070, общество преследовало ту же цель, что и прежний застройщик (строительство дома). Определенность его намерений и их реализация подтверждается заключенными с физическими лицами договорами участия в долевом строительстве. Администрация не представила доказательств намерения обеих сторон добиться иных правовых последствий, нежели указанных в оспариваемом договоре, что влечет отказ в удовлетворении иска (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)). Кроме того, оспаривая договор от 17.03.2010 N 8070 в редакции договора перенайма от 30.12.2010, администрация не учла, что указанные договоры являются самостоятельными гражданско-правовыми сделками. Договор перенайма от 30.12.2010 не является редакцией договора аренды от 17.03.2010 N 8070. С учетом предмета заявленных требований признание недействительным договора аренды земельного участка невозможно без привлечения в качестве ответчика второй стороны сделки (Антоненко В.В.), поскольку принятое решение повлияет на ее права и обязанности. Несмотря на предложения суда, администрация возражала против привлечения Антоненко В.В. к участию в деле в качестве соответчика (часть 5 статьи 46 Кодекса). Отказ истца привлечь Антоненко В.В. к участию в деле, а также отсутствие у суда процессуальной возможности самостоятельно привлечь Антоненко В.В. к участию в деле в качестве ответчика, является дополнительным основанием для отказа в удовлетворении иска (часть 5 статьи 47 Кодекса). Ссылку администрации на письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.02.2010 N Д23-490 (не носит нормативный характер и является разъяснением по конкретному запросу) суд не принял (т. 2, л. д. 288; т. 3, л. д. 67).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования иска удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. По смыслу статьи 30.1 Земельного кодекса продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах; исключения из этого правила установлены законом. Первоначально спорный земельный участок предоставлялся для проектирования и строительства торгового центра с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта. Последующее изменение вида разрешенного использования с внесением изменений в договор аренды недопустимо, поскольку нарушает установленную Земельным кодексом процедуру предоставления земельных участков для жилищного строительства. Анализ судебной практики подтверждает данный вывод. Недоказанность наличия у сделки признаков притворности не является достаточным основанием для отказа в иске, поскольку, как следует из искового заявления, администрация ссылается также на несоответствие договора нормам действующего земельного законодательства (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Антоненко В.В. в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению третьего лица, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у оспариваемой сделки признаков притворности. Доводов о недействительности сделки по иным (помимо притворности) основаниям иск администрации не содержит. Правовую позицию истец в ходе рассмотрения дела не уточнял. Правомерен также и вывод судов о том, что договор перенайма является самостоятельной сделкой, оспариваемой администрацией наряду с договором аренды земельного участка от 17.03.2010 N 8070. С учетом предмета заявленных требований, разрешение спора невозможно без привлечения в качестве ответчика стороны сделки (Антоненко В.В.), о чем орган местного самоуправления, несмотря на неоднократные предложения суда, не заявила. Обоснованно судебные инстанции не приняли и довод администрации о незаконном изменении вида разрешенного использования земельного участка. Постановление от 05.06.2009 N 1844 об изменении вида разрешенного использования участка по улице Пирогова 34б исходило от органа местного самоуправления, им не отменено и не оспорено. Выводы судов первой и апелляционной инстанций администрацией в кассационной жалобе не опровергнуты, поэтому оснований для ее удовлетворения не имеется.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию решение и апелляционное постановление отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель Антоненко В.В. возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам материального и процессуального права, а также представленным в дело доказательствам.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).

В судебном заседании, состоявшемся 29.01.2014, объявлен перерыв до 05.02.2014, 14 часов 10 минут. Информация об объявлении перерыва, а также о времени продолжения судебного заседания размещена в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей администрации и Антоненко В.В., Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, постановлением главы г. Ставрополя от 29.09.2005 N 3794 утвержден акт выбора земельного участка, Антоненко В.В. согласовано место размещения торгового центра по ул. Пирогова, 34б и предоставлен в аренду для проектно-изыскательских работ сроком на 3 года земельный участок площадью 1613 кв. м (т. 1, л. д. 9 - 12).

На основании постановления от 29.09.2005 N 3794 комитет (арендодатель) и Антоненко В.В. (арендатор) заключили договор аренды от 29.03.2006 N 5054, в соответствии с которым арендатору для проектирования и строительства торгового центра предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:0152 площадью 1613 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 107 - 113).

За Антоненко В.В. 19.01.2009 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - торговый центр площадью застройки 756 кв. м, степенью готовности 6%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б.

Постановлением главы г. Ставрополя от 05.06.2009 N 1844 изменен вид разрешенного использования земельного участка по улице Пирогова 34б в квартале 525 на вид разрешенного использования - под многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями (т. 1, л. д. 23).

Постановлением администрации от 15.03.2010 N 523 Антоненко В.В. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:0152 площадью 1613 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34б для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями (т. 1, л. д. 24).

17 марта 2010 года комитет (арендодатель) и Антоненко В.В. (арендатор) заключили договор N 8070 о предоставлении Антоненко В.В. для строительства многоэтажного жилого дома в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:0152 площадью 1613 кв. м (т. 1, л. д. 25 - 29).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (запись от 22.03.2010 26-26-01/003/2010-429).

В соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 30.12.2010 (т. 1, л. д. 31 - 33) общество приобрело у Антоненко В.В. не завершенный строительством объект. Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 29.04.2011 (т. 1, л. д. 36).

По договору перенайма от 30.12.2010 Антоненко В.В. передала обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17.03.2010 N 8070 (т. 1, л. д. 35, 36). Переход прав по договору аренды зарегистрирован в ЕГРП (запись регистрации 26-26-01/176/2010-644 от 28.01.2011).

Администрация оспорила договор аренды земельного участка от 17.03.2010 N 8070 (в редакции договора перенайма от 30.12.2010), а также заявила об исключении из ЕГРП регистрационной записи о перенайме. Иск мотивирован тем, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка и предоставления его в аренду был нарушен установленный Земельным кодексом порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606 Гражданского кодекса).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 166 и статье 168 Гражданского кодекса (в редакции на момент разрешения спора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В пункте 53 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано следующее. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора пришли к обоснованному выводу о невозможности рассмотрения иска администрации (разрешения спора о признании сделок недействительными и аннулировании записи в ЕГРП) без привлечения к участию в деле в качестве ответчика Антоненко В.В.

По смыслу статьей 166 и 167 Гражданского кодекса спор о признании сделки недействительной невозможно рассмотреть без привлечения к участию в деле ее сторон в качестве ответчиков. Иное влечет нарушение процессуальных прав стороны в сделке при рассмотрении спора судом.

Иск заявлен администрацией о признании договора аренды земельного участка от 17.03.2010 N 8070 в редакции договора перенайма от 30.12.2010, заключенного обществом с физическим лицом (Антоненко В.В.) и исключении (аннулировании) из ЕГРП записи о регистрации сделки перенайма (26-26-01/176/2010-644 от 28.01.2011). Исходя из предмета заявленных истцом требований, Антоненко В.В. является лицом, права которого непосредственно затронуты предъявленным иском, и рассмотрение дела без ее участия в качестве ответчика по делу невозможно.

Вместе с тем, сделав правильный вывод о невозможности разрешения спора без участия в деле в качестве ответчика Антоненко В.В. (стороны оспариваемого истцом договора перенайма), суды первой и апелляционной инстанций нарушили нормы процессуального права (части 5 и 6 статьи 46 Кодекса), что повлекло неправомерный отказ в удовлетворении заявленных администрацией требований.

В соответствии с частью 1 и 2 статьи 46 Кодекса иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие), если предметом спора являются общие права и (или) обязанности нескольких ответчиков, права и (или) обязанности нескольких ответчиков имеют одно основание, предметом спора являются однородные права и обязанности.

Частями 5 и 6 статьи 46 Кодекса предусмотрено, что при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца. В случае если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика.

В данном случае необходимость привлечения всех участников (сторон) оспариваемых истцом гражданско-правовых сделок к участию в деле в качестве ответчиков основана на положениях закона (статьи 166, 167 Гражданского кодекса). Следовательно, участие Антоненко В.В. в настоящем деле в качестве соответчика является обязательным. По названной категории споров стороны оспариваемой сделки привлекаются к участию в деле в качестве ответчиков по инициативе суда, даже при отсутствии согласия (возражениях со стороны) истца (часть 6 статьи 46 Кодекса). Однако приведенное положение процессуального законодательства суды во внимание не приняли. Антоненко В.В. привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. При этом судебные инстанции неправомерно руководствовались положениями части 5 статьи 46 Кодекса. Исходя из предмета заявленных администрацией требований, привлечение судом первой инстанции гражданки Антоненко В.В. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не соответствует фактическому положению указанного лица в рассматриваемом деле (как одной из сторон оспариваемых истцом гражданско-правовых договоров).

В силу части 3 статьи 288 Кодекса нарушение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

Поскольку выводы судов, содержащиеся в обжалуемых актах, сделаны с существенным нарушением норм процессуального права, решение от 17.06.2013 и апелляционное постановление от 14.10.2013 подлежат отмене (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса), а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить недостатки, указанные в настоящем постановлении, решить вопрос о процессуальном статусе Антоненко В.В. (часть 6 статьи 46 Кодекса), после чего с надлежащим применением норм материального и процессуального права принять соответствующий судебный акт.

Согласно части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на недействительность (ничтожность) гражданско-правовых сделок (договора аренды от 17.03.2010 N 8070, договора перенайма от 30.12.2010), как совершенных в обход установленной Земельным кодексом процедуры предоставления земельного участка для жилищного строительства (статья 168 Гражданского кодекса). Однако приведенные администрацией в жалобе доводы могут быть проверены арбитражным судом только после привлечения сторон оспариваемых сделок к участию в деле в качестве ответчиков (при соблюдении им процессуальных правил о подведомственности спора, установленных статьями 27 и 28 Кодекса).

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 по делу N А63-13919/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова