Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 февраля 2014 г. N Ф08-9269/13 по делу N А32-31111/2012

г. Краснодар

12 февраля 2014 г.

Дело N А32-31111/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест" (ИНН 2311083878) - Ивановой Н.С. (доверенность от 04.02.2014), от заинтересованных лиц: Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар - Кузьмина Д.В. (доверенность от 15.01.2014), администрации муниципального образования город Краснодар - Кузьмина Д.В. (доверенность от 27.12.2013), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2013 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 (судьи Сурмалян Г.А., Смотрова Н.Н., Соловьева М.В.) по делу N А32-31111/2012, установил следующее.

ООО "Регионстройинвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) от 01.10.2012 N 46656.26 в продлении договора от 14.05.2007 N 4300014853 аренды земельного участка общей площадью 2584 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. 1-го Мая, 101, на пятилетний срок и возложении на администрацию обязанности продлить названный договор (требования уточнены, т. 1, л. д. 94).

Решением от 12.07.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.10.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из отсутствия доказательств, подтверждающих намерение администрации заключить договор аренды земельного участка с третьими лицами. Оснований для применения норм о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды не имеется. Предоставление в аренду спорного земельного участка для размещения многоэтажных жилых домов на новый срок должно производиться на торгах. Доказательства, свидетельствующие о принятии обществом надлежащих мер по освоению спорного участка по целевому назначению с 14.05.2007 (в течение почти двух лет), отсутствуют.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что, отказывая в предоставлении муниципальной услуги, департамент не учел, что общество фактически не имело возможности владеть и пользоваться переданным земельным участком, а также исполнить другие обязанности по договору аренды, в числе которых обеспечение строительства объекта капитального строительства согласно пункту 4.1.10 договора, поскольку в период его действия участок был занят добровольной общественной организацией хуторское казачье общество "Курень Сады" и торговыми павильонами. В течении всего срока действия договора общество своевременно вносит арендную плату. Условиями договора предусмотрена возможность его продления на новый срок без проведения аукциона. Доказательства отправки письменного уведомления о продлении договора аренды земельного участка в 2010 году не сохранилось.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. В судебном заседании представитель общества поддержала доводы, приведенные в кассационной жалобе. Представитель заинтересованных лиц просил оставить жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар от 11.05.2007 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 14.05.2007 N 4300014853 аренды земельного участка общей площадью 2584 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142044:0131, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. 1-го Мая, 101, для размещения многоэтажных жилых домов (т. 1, л. д. 44 - 50). Срок аренды определен с 14.05.2007 по 10.05.2010 (пункт 6.1 договора).

В соответствии с пунктами 4.1.4, 4.1.6 договора арендатор обязался в пределах срока договора аренды обеспечить строительство многоэтажных жилых домов, состоящих из не менее 96 квартир, и не позднее 01.04.2010 обратиться за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Арендатор обязался по завершении строительства 25% общей жилой площади реализовать по цене, установленной приказом департамента строительства Краснодарского края на дату продажи. Из данной площади однокомнатных квартир - 40%, двухкомнатных квартир - 40%, трехкомнатных квартир - 20% (пункт 4.1.10 договора).

По акту приема-передачи спорный земельный участок передан обществу (т. 1, л. д. 51). В акте содержится оговорка о том, что на передаваемом в аренду земельном участке расположены самовольно возведенные объекты: кирпичное строение туалета (3 кв. м), металлическое строение магазина (15 кв. м), а также частично одноэтажное кирпичное капитальное административное здание (10 кв. м).

В соответствии с мировым соглашением от 25.12.2009 (т. 1, л. д. 57), утвержденным определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2009 по делу N А32-54568/2009 (т. 1, л. д. 58), в пункт 4.1.10 раздела 4.1 договора внесены изменения: "Арендатор обязуется осуществить строительство и передать в собственность арендодателю нежилое помещение общей площадью 150 кв. м, расположенное на первом этаже возводимого многоэтажного жилого дома по завершении строительства", что закреплено соглашением от 07.02.2011 N 75 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 14.05.2007 N 4300014853 (т. 1, л. д. 59). Договор и согласованные сторонами изменения к нему прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

25 января 2011 года общество направило в департамент предложение о заключении договора аренды от 14.05.2007 N 4300014853 на новый срок (т. 1, л. д. 62).

В письме администрации от 22.03.2012 N 11626.26 обществу в продлении договора аренды отказано с указанием, что внесение предложенных изменений в договор в части продления его срока может ущемить права третьих лиц, принимавших участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка. Продление договора аренды на новый срок возможно только после проведения открытого аукциона (т. 1, л. д. 63 - 65).

Аналогичный отказ изложен в письме администрации от 01.10.2012 N 46656.26 (т. 1, л. д. 66 - 68).

Полагая, что отказы администрации, изложенные в письмах от 22.03.2012 N 11626.26 и 01.10.2012 N 46656.26, в продлении арендных правоотношений не соответствуют земельному законодательству и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались положениями статей 198 и 200 главы 24 Кодекса.

В тоже время, наряду с требованием о признании незаконными отказов администрации общество фактически заявило требование о понуждении к продлению срока действия договора аренды. Предмет иска о понуждении лица, участвующего в рассмотрении дела, продлить действие договора относится к спорам о праве и носит гражданско-правовой характер (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или добровольно принятым обязательством.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного Кодекса)

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"" (далее - Закон N 401) статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) дополнена частью 9, предусматривающей возможность заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В связи с тем, что приведенные положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции вступили в силу в январе 2012 года, - они распространяются только на договоры аренды, срок действия которых истек после вступления Федерального закона N 401 в силу. В отношении всех иных договоров действует общее правило части 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции о необходимости соблюдения особого порядка заключения договора даже арендатором, реализующим преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса, суды сделали обоснованный вывод о том, что в связи с истечением срока действия рассматриваемого договора аренды до вступления в силу Закона N 401, положения части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции в данном случае неприменимы.

Суды констатировали, что фактически земельный участок обществом не осваивался, по целевому назначению не использовался. Доказательства, свидетельствующие о принятии арендатором надлежащих мер по освоению спорного участка по целевому назначению с 14.05.2007 (в течение двух лет), проведении мероприятий по подготовке к строительным работам, в том числе направленных на получение разрешения на строительство, разработку проектной документации, проведение государственной экспертизы, материалы дела не содержат.

Ссылка заявителя на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка, правомерно отклонена судами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом, возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

С учетом положений приведенных норм намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 сформулировал правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Доказательства, подтверждающие наличие названного условия, в материалах дела отсутствуют. Кроме того, договором аренды спорного земельного участка продление срока аренды на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса не предусмотрено. Подпунктом 7.1 договора аренды закреплено, что его действие прекращается по истечении срока аренды участка, указанного в подпункте 6.1 договора, то есть 10.05.2010.

Более того, арендатор обязан направить не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока, указанного в пункте 6.1 договора, письменное предложение арендодателю о прекращении договора аренды либо о заключении договора на новый срок (пункт 4.1.23 договора). Доказательства соблюдения данного требования, истец не представил.

Апелляционный суд правомерно отметил, что в случае прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоэтажных домов, наличие у предыдущего арендатора преимущественного права на возобновление договора на новый срок не исключает необходимость соблюдения порядка предоставления в аренду земельного участка, установленного статьей 30.1 Земельного кодекса.

Иные доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу статьи 286 Кодекса переоценка доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Ошибочная правовая квалификация правоотношений сторон не привела к неправильному разрешению судом спора.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения состоявшихся по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 по делу N А32-31111/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов