Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 марта 2014 г. N Ф08-1100/14 по делу N А53-3501/2013

г. Краснодар

07 марта 2014 г.

Дело N А53-3501/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 6 марта 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 7 марта 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - открытого акционерного общества "Механизатор" (ИНН 6168000040, ОГРН 1026104369180), ответчика - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) и третьего лица - Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.08.2013 (судья Жигало Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2013 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Величко М.Г.) по делу N А53-3501/2013, установил следующее.

ОАО "Механизатор" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) с иском, в котором просило обязать департамент заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073304:6 площадью 35 422 кв. м с разрешенным использованием - для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Машиностроительный, 3, на условиях проекта договора с протоколом разногласий, изложив пункт 3.1 и абзацы 3, 4 приложения N 2 к договору аренды в следующей редакции:

"3.1. Размер арендной платы в год за участок составляет 966 868 рублей 11 копеек. Расчет размера арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора";

"А = Ки 2009 (1,13) х Ки 2010 (1,08) х Ки 2012 (1,06) х Ки 2013 (1,055) х КС (57844126) х Сап (0,0115) = 966 868,11 руб. Итого: 966 868,11 рублей" (требования уточнены; л. д. 44).

Иск мотивирован следующим. При заключении договора аренды земельного участка у сторон возникли разногласия по условиям, касающимся размера арендной платы. Общество ранее отказалось от права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок и просило предоставить его в аренду для использования под объектами недвижимости. Поэтому оснований для применения в расчете ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка (для лиц, переоформляющих права на землю на основании статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон)), не имеется.

Определением от 01.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2013, иск удовлетворен. Суд обязал департамент заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073304:6 на предложенных обществом условиях (с учетом уточнения). С департамента в пользу общества взыскано 4 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что правопредшественнику общества (государственному предприятию "Механизатор") на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 3,5422 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Машиностроительный, 3 (постановление от 16.12.1992, государственный акт N РО-44-01892). На участке, которому в ходе кадастрового учета присвоен кадастровый номер 61:44:0073304:6, находятся принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества (склад нефтепродуктов, центрально-материальный склад, административно-бытовой корпус, главный корпус). Суды исходили из того, что наличие у общества обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона не лишает его возможности отказаться от данного права в порядке, предусмотренном статями 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также права требовать предоставления участка под принадлежащими ему объектами недвижимости по правилам статьи 36 Земельного кодекса. Из заключения ЮФОСЭО от 12.08.2013 N 600-Э следует, что спорный участок является единым неделимо-спланированным объектом, вся его площадь (35 422 кв. м) необходима для эксплуатации зданий, строений, сооружений и инженерных коммуникаций общества. Выбирая более экономически выгодный для себя вариант оформления прав на землю, общество 30.10.2012 обратилось в департамент с заявлением об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования, а также с заявлением о предоставлении участка под объектами недвижимости, что не противоречит законодательству (Положение о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, постановление администрации г. Ростова-на-Дону от 21.03.2013 N 300). Доводы департамента о том, что истец исполнял обязанность по переоформлению права (отказ был связан именно с приобретением прав на основании статьи 36 Земельного кодекса), суды отклонили с учетом выраженного в заявлениях от 30.10.2012 волеизъявления общества. Наименования распоряжения от 09.11.2012 N 2407 недостаточно для вывода о предоставлении обществу земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Поэтому арендная плата должна рассчитываться на основании действующего порядка (постановление Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120, постановление администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240) с применением в расчете ставки арендной платы для земельного участка, предназначенного для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений промышленности, в размере 1,15% от кадастровой стоимости земельного участка. Признав позицию истца правильной, в соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) суд обязал департамент заключить с обществом договор на предложенных им условиях (с учетом уточнения требований). По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) расходы по государственной пошлине отнесены на департамент (л. д. 115, 164).

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Департамент полагает ошибочным вывод судов о том, что земельный участок (после подачи заявления об отказе общества от права постоянного (бессрочного) пользования) предоставлен истцу впервые. Пункт 2 статьи 3 Вводного закона, устанавливая обязанность по переоформлению права, в примечании предусматривает порядок такого переоформления, включающий в себя подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с указанной статьей или подачу им заявления о предоставлении участка на праве, предусмотренном статьями 15 и 22 Земельного кодекса; принятие решения уполномоченным органом о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; государственную регистрацию права. По смыслу данной нормы прекращение имеющегося титула права происходит в силу переоформления и как самостоятельная процедура (статьи 45, 53 Земельного кодекса) отсутствует. Таким образом, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком происходит с последующим или одновременным предоставлением на праве аренды земельного участка собственнику зданий, строений, сооружений, расположенных на участке. Определяющим критерием в данной ситуации является наличие исходного права (право постоянного (бессрочного) пользования), в связи с чем последующее предоставление участка на праве аренды признается переоформлением титула права. На момент принятия Вводного закона участок находился у истца на праве постоянного (бессрочного) пользования. Общество обратилось с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, завив отказ от права постоянного (бессрочного) пользования на него, именно с целью заключения договора аренды в рамках переоформления, у него не было цели прекращать пользоваться земельным участком, а лишь имелось намерение изменить титул землепользования. Процедура переоформления состоялась (издано распоряжение от 09.11.2012 N 2407 о переоформлении прав, землепользователю направлен проект договора аренды). При этом участок из владения истца не выбывал, его использование не прекращалось (не прерывалось). Арендная плата при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в пределах двух процентов от кадастровой стоимости земельных участков (пункт 3 раздела 1 приложения 1 к постановлению администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240). Следовательно, размер арендной платы в направленном обществу проекте договора (1,5% от кадастровой стоимости земельного участка) определен правильно и соответствует нормативным предписаниям.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. В рассматриваемом случае было подано два самостоятельных заявления с приложением к ним самостоятельных пакетов документов по перечням, установленным статьей 53 Земельного кодекса и приказа Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475. Право постоянного (бессрочного) пользования истца прекратилось на основании статьи 53 Земельного кодекса с момента принятия распоряжения от 09.11.2012 N 2407. При этом право аренды общества не возникло, поскольку между сторонами отсутствует (не заключен) соответствующий договор. Содержание распоряжения от 09.11.2012 N 2407 не свидетельствует о предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073304:6 в порядке переоформления существующего права, в том числе и в связи с отсутствием в нем ссылок на положения статьи 3 Вводного закона. В предложенном ответчиком к подписанию проекте договора аренды земельного участка также отсутствуют особенности, установленные земельным законодательством для случаев переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Поэтому судебные инстанции при разрешении спора правомерно исходили из того, что после прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (в связи с отказом общества от этого права) истец вправе требовать заключения договора аренды в отношении участка, на котором располагаются принадлежащие ему объекты недвижимости на основании статьи 36 Земельного кодекса. Доводы департамента о соответствии его действий по переоформлению прав общества пункту 2 статьи 3 Вводного закона несостоятельны, поскольку применение указанной нормы предполагает подачу одного заявления о предоставлении участка на соответствующем праве. Решение о предоставлении участка принимается уполномоченным органом без решения вопроса о прекращении права, которое прекращается при государственной регистрации нового права. Кроме того, установление в заключаемых департаментом договорах аренды (в порядке переоформления прав или на основании статьи 36 Земельного кодекса), различного размера арендной платы, нарушает закрепленный в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление от 16.07.2009 N 582) принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей (землевладельцев) при переоформлении ими прав на земельные участки. Не соблюдается также принцип запрета необоснованных предпочтений, согласно которому порядок расчета размера арендной платы за участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

От комитета отзыв на жалобу не поступил.

Участники процесса, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует изменить.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 16.12.1992 государственному предприятию "Механизатор" (правопредшественник общества) под существующей производственной базой предоставлен земельный участок площадью 3,5365 га по пер. Машиностроительный, 3 (л. д. 66, 67).

Актом от 23.06.1993 N 1089 Ростовского-на-Дону управления городского кадастра и геодезии закреплены границы земельного участка и его площадь 3,5422 га (л. д. 68). Предприятию выдан государственный акт от 13.10.1999 N РО-44-01892 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

По сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 01.11.2012 N 61/001/12-543268) земельному участку площадью 35 422 кв. м, расположенному по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Машиностроительный, 3, присвоен кадастровый номер 61:44:0073304:6, установлено разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы; в качестве правообладателя участка (право постоянного (бессрочного) пользования) указано общество (л. д. 31).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 31.01.2008 (л. д. 70 - 73) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о регистрации за обществом права собственности на склад нефтепродуктов (литера К) площадью 80,1 кв. м, центрально-материальный склад (литера Д) площадью 2308,3 кв. м, административно-бытовой корпус (литера А) площадью 2718,1 кв. м, главный корпус (литера Б) площадью 4371,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Машиностроительный, 3.

30 октября 2012 года общество обратилось в департамент с заявлениями об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073304:6 и о подготовке правоустанавливающего акта о предоставлении указанного участка в аренду для эксплуатации производственной базы (л. д. 46, 47).

Распоряжением департамента от 09.11.2012 N 2407 о переоформлении обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Машиностроительный, 3, прекращено право постоянного (бессрочного) пользования общества земельным участком. Аннулирован государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования землей N РО-44-01892 (пункт 1). Участок с кадастровым номером 61:44:0073304:6 предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет эксплуатации производственной базы (пункт 2). Отделу договорных отношений поручено организовать оформление договора аренды земельного участка (л. д. 30).

Департаментом подготовлен и передан на рассмотрение общества проект договора аренды земельного участка (л. д. 21 - 25). В соответствии с пунктом 3.1 годовой размер арендной платы составил 4 315 687 рублей 80 копеек. Расчет размера арендной платы определен в приложении к договору. В расчете (приложение N 2) арендная плата определена по формуле как произведение кадастровой стоимости земельного участка (208 833 943 рубля 20 копеек), ставки арендной платы в размере 1,5% (0,015) от кадастровой стоимости участка и коэффициентов индексации (л. д. 27).

Общество подписало проект договора в редакции протокола разногласий (л. д. 28, 29), в котором изложило иную редакцию пункта 3.1 договора и абзацев 3, 4 приложения N 2 к договору. В редакции общества размер арендной платы в год за участок составляет 3 164 837 рублей 71 копейка. Размер арендной платы определен по утвержденной формуле с применением ставки арендной платы в размере 1,1% (0,011) от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку департамент договор (в редакции протокола разногласий) не принял, на основании статьи 446 Гражданского кодекса общество передало разногласия, возникшие при заключении договора аренды, на разрешение арбитражного суда.

В ходе рассмотрения дела общество уточнило исковые требования с учетом уменьшения кадастровой стоимости участка (установлением ее в судебном порядке в размере, равном рыночной стоимости) до 57 844 126 рублей (решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2013 по делу N А53-31889/2012) и действующей ставки арендной платы в размере 1,15% (0,0115) от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного для использования в целях эксплуатации производственных баз.

При разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что общество реализовало (в самостоятельном порядке) право на отказ от имеющегося титула на основании статей 45 и 53 Земельного кодекса, после чего воспользовалось правом на приобретение земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, на основании статьи 36 Земельного кодекса. Следовательно, в расчете арендной платы истцом правомерно применена ставка арендной платы в размере 1,15% (0,0115) от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного для использования в целях эксплуатации производственных баз (пункт 9.1 раздела 2 приложения N 1 Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону (далее - Порядок расчета), утвержденного постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240). Поэтому спорные пункты (пункт 3.1, абзацы 3, 4 приложения N 2) проекта договора аренды следует принять в предложенной истцом (арендатора) редакции.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать основанным на правильном применении норм права вывод судебных инстанций о том, что договор, разногласия по которому переданы на разрешение суда, заключается сторонами не в связи с переоформлением обществом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, а путем совершения истцом самостоятельных (не связанных между собой) процедур.

Исходя из пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса, общество не относится к числу лиц, которым земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Статьей 3 (пункты 1 и 2) Вводного закона предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Данная норма введена с целью приведения ранее возникших титулов землепользования в соответствие с изменившимся законодательством (принятием в 2001 году Земельного кодекса).

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" даны разъяснения по вопросу о переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона. Суды должны учитывать, что лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.03.2006 N 14711/05 сформировал следующую правовую позицию. Одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Вводного закона и статья 36 Земельного кодекса регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 Вводного закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Земельного кодекса (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

Таким образом, право на переоформление, закрепленное в пункте 2 статьи 3 Вводного закона, представляет собой самостоятельное субъективное публичное право землепользователя, отличное от исключительного права, которым обладают собственники объектов недвижимости (статья 36 Земельного кодекса).

В примечании к статье 3 Вводного закона определен порядок (стадии) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Переоформление права на земельный участок включает в себя: подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 настоящей статьи; принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как видно из материалов дела, общество является субъектом, указанным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона (владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования), следовательно, на него распространяется предусмотренная Вводным законом обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования.

Общество одновременно (30.10.2012) обратилось в департамент с заявлениями об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 61:44:0073304:6 и о предоставлении этого участка в аренду.

Департаментом издано распоряжение от 09.11.2012 N 2407 о переоформлении обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Машиностроительный, 3.

Указанные действия сторон, с учетом имеющейся у истца обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования, не могут быть истолкованы иначе, чем реализация обществом специального (предусмотренного в статье 3 Вводного закона) правового механизма.

Общие основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предусмотрены статьей 45 Земельного кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено в добровольном либо принудительном порядке. Добровольный порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предполагает отказ от данного права на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного Кодекса.

В рассматриваемом случае стороны договора аренды не преследовали самостоятельной цели по прекращению ограниченного вещного права землепользователя, а лишь имели намерение изменить титул пользования земельным участком. Следовательно, договор аренды заключается сторонами в связи с переоформлением обществом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды на основании пункта 3 статьи 2 Вводного закона.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду (заключение соответствующих договоров) для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Таким образом, департамент (уполномоченный орган местного самоуправления) является лицом, для которого заключение договора с обществом является обязательным.

Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2).

Спор возник в связи с применением в расчете департаментом ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (л. д. 27).

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, при определении размера годовой арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073304:6, руководствуется следующим.

В абзацах втором и третьем пункта 2 статьи 3 Вводного закона (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 N 342-ФЗ) закреплено, что арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац четвертый пункта 2 статьи 3 Вводного закона).

Общество относится к субъектам, указанным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона, поэтому к отношениям сторон, связанным с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, применимы установленные законом ограничения размера арендной платы (2% от кадастровой стоимости участка, не относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, а также землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В проекте договора аренды департаментом применена формула, утвержденная в пункте 1 Порядка расчета (произведение кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента индексации). Кроме того, департаментом применено последовательное перемножение индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Аналогичные правила применяются при заключении договора (определении его условий) в судебном порядке.

На момент разрешения спора (вынесения решения) постановление администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 действовало в редакции постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 06.05.2013 N 480 (вступило в силу 15.05.2013 со дня официального опубликования в газете "Ростов официальный").

Пункт 1 Порядка (в редакции, утвержденной постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120), предусматривает, что размер годовой арендной платы за земельный участок определяется произведением коэффициента индексации, устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 3 Порядка расчета размер арендной платы на год при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на право аренды устанавливается в размере 2 процентов от кадастровой стоимости земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону. При этом ставка арендной платы не должна превышать более чем в два раза ставку земельного налога в отношении таких земельных участков.

Аналогичные положения содержит абзац четвертый пункта 3 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120.

Таким образом, при определении размера арендной платы по спорному договору (определении его условий в судебном порядке) следует исходить из ставки арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Как установили суды, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2013 по делу N А53-31889/2012 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073304:6 по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Машиностроительный, 3, определена (по состоянию на 01.01.2007) в размере его рыночной стоимости в сумме 57 844 126 рублей.

Учитывая принцип обязательности судебных актов (часть 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", часть 1 статьи 16 Кодекса), суд кассационной инстанции считает, что в расчете арендной платы должна применяться кадастровая стоимость участка в размере, установленном решением по делу N А53-31889/2012.

Кроме того, департамент произвел расчет арендной платы с последовательным перемножением индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельного участка (2009), что не соответствует федеральному законодательству.

Постановлением от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Указанным постановлением к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не проводится (пункт 9 Правил).

Таким образом, изменение (увеличение) арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, при исчислении арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка федеральным законодательством не предусмотрено.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 изложено следующее. По спору, возникшему при заключении или изменении договора, суд вправе применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Кодекса давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия принципам и ориентирам, закрепленным в Правилах.

Включение в расчет размера арендной платы коэффициента индексации, устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции (пункт 1 Порядка расчета, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120) не соответствует Правилам, которые не предусматривают возможность изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, при исчислении арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Из системного толкования статьи 76 Конституции Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" следует, что нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации будет обладать приоритетом в случае, если он принят вне пределов ведения Российской Федерации, а также совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Поэтому в случае выявления коллизии равнозначных по юридической силе подзаконных актов, приоритет должен быть отдан федеральному нормативному правовому акту.

С учетом изложенных норм и приведенных разъяснений, размер арендной платы по спорному договору должен быть определен как произведение актуальной кадастровой стоимости земельного участка общества (57 844 126 рублей) и ставки арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости. Размер арендной платы в таком случае составляет 1 156 882 рубля 52 копейки.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе изменить решение и апелляционное постановление полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судебными инстанциями неправильно применена норма права.

Судами первой и апелляционной инстанции при разрешении спора неправильно применены нормы гражданского и земельного законодательства (статья 446 Гражданского кодекса, статьи 22, 45, 53 и 65 Земельного кодекса, статья 3 Вводного закона), а также не применены (подлежащие применению к правоотношениям сторон) Правила. Поэтому решение от 19.08.2013 и апелляционное постановление от 25.11.2013 следует изменить, изложив пункт 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073304:6 и абзацы 3, 4 приложения N 2 к договору аренды в следующей редакции:

"Размер арендной платы в год за участок составляет 1 156 882 рубля 52 копейки. Расчет размера арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора";

"А = КС (57 844 126) х Сап (0,02) = 1 156 882 рубля 52 копейки".

Итого: 1 156 882 рубля 52 копейки.

Изложенные в отзыве на жалобу доводы общества о том, что право пользования в отношении земельного участка прекращено на основании статей 45, 53 Земельного кодекса, а впоследствии истец обратился за приобретением прав именно как собственник объектов недвижимости, не подтверждены документально. В деле отсутствуют (обществом в нарушение пункта 1 статьи 65 Кодекса не представлены) какие-либо доказательства того, что истец обращался в уполномоченный орган именного за реализацией исключительного права, закрепленного в статье 36 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2013 по делу N А53-3501/2013 изменить, изложив абзацы 2, 3 и 4 резолютивной части решения в следующей редакции:

пункт 3.1 договора аренды

"3.1. Размер арендной платы в год за участок составляет 1 156 882 рубля 52 копейки. Расчет размера арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора";

абзацы 3, 4 приложения N 2 к договору аренды

"А = КС (57 844 126) х Сап (0,02) = 1 156 882 рубля 52 копейки".

Итого: 1 156 882 рубля 52 копейки.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин