Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 марта 2014 г. N Ф08-993/14 по делу N А32-32733/2012

г. Краснодар

19 марта 2014 г.

Дело N А32-32733/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - Администрации муниципального образования Темрюкский район (ИНН 2352023878, ОГРН 1022304744560) - Копниной М.А. (доверенность от 24.01.2014), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Емцевой К.Э. (доверенность от 26.12.2013), в отсутствие третьих лиц: Бегракяна Альберта Андрониковича, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Администрации муниципального образования Темрюкский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2013 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013 (судьи Смотрова Н.Н., Гуденица Т.Г., Сурмалян Г.А.) по делу N А32-32733/2012, установил следующее.

Администрация муниципального образования Темрюкский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ Управления Росреестра в регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:6013001:375 площадью 772 кв. м по адресу: Темрюкский район, ст. Тамань, ул. Лебедева, 90 "в" на основании договора купли-продажи от 03.02.2012 N 3085;

- обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок (требования уточнены; т. 1, л. д. 63).

Заявление мотивировано наличием у администрации права на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 23:30:6013001:375 (относящимся к неразграниченной государственной собственности) и отсутствием у регистрирующего органа оснований для отказа в регистрации перехода права собственности на земельный участок, мотивированного ограничением оборотоспособности земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Бегракян А.А.

Определениями от 05.02.2013 и от 26.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (заменено на Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края; далее - Управление государственной охраны) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (т. 1, л. д. 128, 188).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013, в удовлетворении требований отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании постановления от 03.02.2012 N 166 администрацией и Бегракяном А.А. заключен договор купли-продажи от 03.02.2012 N 3085 земельного участка с кадастровым номером 23:30:6013001:375 площадью 772 кв. м по адресу: Темрюкский район, ст. Тамань, ул. Лебедева, 90 "в". Управление Росреестра отказало в регистрации перехода права собственности на участок (сообщение об отказе от 01.08.2012). При проверке доводов заявителя о незаконности отказа суды установили, что спорный участок, расположенный на территории памятника археологии федерального значения - археологического комплекса "Гермонасса - Тмутаракань", государственный номер 3423 (информация Управления государственной охраны), относится к землям историко-культурного назначения, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27, статья 99 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)). Изменение вида разрешенного использования участка и не соответствующая его целевому назначению деятельность (в том числе строительство нового объекта) не допускаются (статья 35 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия)). Исследовав письма (информацию) Управления государственной охраны, суды пришли к выводу о том, что до предоставления спорного земельного участка администрация должна была выполнить охранно-спасательные мероприятия (обеспечить сохранность объектов археологического наследия). Поэтому передача администрацией земельного участка в собственность Бегракяну А.А. противоречит закону. Довод администрации о том, что отсутствие размежеванных границ памятников археологии, не позволяет утверждать, что памятник будет передан в частное владение вместе с земельным участком, судебные инстанции отклонили как противоречащий материалам дела. Не приняты и ссылки заявителя на пункт 2 статьи 49 Закона об объектах культурного наследия, предусматривающий раздельный оборот земельных участков и расположенных на них памятников археологии. На спорном земельном участке объекты недвижимости отсутствуют, а выполнение строительных работ на земельных участках, расположенных в границах объекта археологического наследия, запрещено законом. Доказательства наличия проекта освоения земельного участка и учета в нем требований об обеспечении сохранности объекта культурного наследия администрацией не представлены. С учетом изложенного, судебные инстанции признали отказ Управления Росреестра соответствующим закону и со ссылкой на часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отказали администрации в удовлетворении требований (т. 1, л. д. 205; т. 2, л. д. 29).

Администрация обжаловала решение от 27.06.2013 и апелляционное постановление от 28.10.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" муниципальное образование вправе распоряжаться земельными участками, собственность на которые не разграничена. Судами ошибочно определено, что спорный земельный участок является собственностью Российской Федерации в силу закона. Данные выводы основаны на информации Управления государственной охраны и не подтверждены документально (отсутствие свидетельства о регистрации права). Вместе с тем судами при разрешении спора не учтены положения пункта 2 статьи 49 Закона об объектах культурного наследия о раздельном обороте объекта археологического наследия и земельного участка, в пределах которого он располагается. Спорный участок из хозяйственного использования не изъят. В силу статей 94 и 99 Земельного кодекса земли историко-культурного назначения являются землями особо охраняемых территорий. По общему правилу, такие земельные участки у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются. Судами не установлены обстоятельства, исключающие предоставление спорного земельного участка в частную собственность (часть 4 статьи 28 Земельного кодекса) и не учтены положения статьи 36 Земельного кодекса, в соответствии с которой граждане, имеющие в собственности строения, сооружения, расположенные на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков. Статьи 52 и 53 Закона об объектах культурного наследия регулируют положения об ограничении при использовании земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия и запрета на приобретение такого участка в частную собственность не устанавливают.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию судебные акты отменить и удовлетворить заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на правомерность отказа в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, мотивированного ограничением его оборотоспособности.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей администрации и Управления Росреестра, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела, по сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 25.01.2012 N 2343/12/12-20359) на землях населенных пунктов в ст. Тамань Темрюкского района, по ул. Лебедева, 90 "в" образован земельный участок площадью 772 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 23:30:0603001:375 и установлено разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства (т. 1, л. д. 27, 28).

Постановлением администрации от 03.02.2012 N 166 Бегракяну А.А. для ведения личного подсобного хозяйства предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 23:30:0603001:375 площадью 772 кв. м, расположенный по адресу: Темрюкский район, ст. Тамань, ул. Лебедева, 90 "в" (т. 1, л. д. 115).

3 февраля 2012 года администрация (продавец) и Бегракян А.А. (покупатель) заключили договор N 3085 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:30:0603001:375 площадью 772 кв. м, расположенного по адресу: Темрюкский район, ст. Тамань, ул. Лебедева, 90 "в" (т. 1, л. д. 117 - 120). В разделе 4 договора (особые условия) запрещен любой вид застройки, не предусмотренный разрешенным использованием земельного участка (пункт 4.1); указано на возможность изменения целевого назначения земель (пункт 4.2); предусмотрено, что в связи расположением участка на территории памятника археологии федерального значения - археологический комплекс "Гермонасса - Тмутаракань" в интенсивно застроенной части станицы, учитывая наличие перекрывающего памятник современного слоя (насыпного грунта) покупателю необходимо выполнить ряд мероприятий: любые земляные работы вести в присутствии специалиста-археолога; до начала работ сообщить о их проведении в уполномоченный орган; в случае обнаружения предметов археологии необходимо остановить работы, провести археологическое исследование и выполнить охранно-спасательные мероприятия (раскопки); строительство жилого дома с гостевыми комнатами производить в пределах насыпного грунта; заключить охранное обязательство по сохранению объекта культурного наследия (пункт 4.5).

В государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0603001:375 Управление Росреестра отказало на основании абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Отказ (сообщение от 01.08.2012 N 44/029/2012-063) обоснован тем, что земельный участок, в отношении которого заключен договор купли-продажи от 03.02.2012 N 3085, расположен на территории памятника археологии федерального значения - археологического комплекса "Гермонасса - Тмутаракань", поэтому ограничен в обороте на основании пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 89, 90).

Полагая, что отказ Управления Росреестра от 25.05.2012 не соответствует закону и нарушает права муниципального образования, заявитель оспорил его в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).

В силу абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В абзаце четвертом пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации закреплено право заинтересованных лиц на обжалование отказа в государственной регистрации прав в суд, арбитражный суд.

Управление Росреестра отказало в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Отказ мотивирован тем, что участок с кадастровым номером 23:30:0603001:375 расположен на территории памятника археологии федерального значения - археологического комплекса "Гермонасса - Тмутаракань", следовательно, ограничен в обороте.

В силу статьи 52 Земельного кодекса и статьи 129 Гражданского кодекса отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом предусмотренных статьей 27 Земельного кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 27 Земельного кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Законом об объектах культурного наследия.

Согласно статье 5 Закона об объектах культурного наследия земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и данным Законом.

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса, является приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель, в том числе земель, занятых объектами культурного наследия, для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

Статьями 94 (подпункт 4 пункта 2) и 99 (подпункт 1 пункта 1) Земельного кодекса определено, что земли историко-культурного назначения, на которых расположены объекты археологического наследия, относятся к землям особо охраняемых территорий.

При этом земли историко-культурного назначения используются в строгом соответствии с их целевым назначением. Не допускаются изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. В целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия (пункты 2 - 4 статьи 99 Земельного кодекса).

Выделение в пределах границ населенных пунктов зон особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение, соответствует статье 85 Земельного кодекса. При этом земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с нормами, установленными статьями 94 - 100 настоящего Кодекса с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и которые ограничиваются в обороте, определены в пункте 5 статьи 27 Земельного кодекса. К их числу относятся участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:30:0603001:375 площадью 772 кв. м по адресу: Темрюкский район, ст. Тамань, ул. Лебедева, 90 "в" расположен в границах памятника археологии федерального значения - археологический комплекс "Гермонасса - Тмутаракань", государственный номер 3423.

Данное обстоятельство подтверждается представленными в дело письмами (информацией) Управления государственной охраны, паспортами памятника - археологический комплекс "Гермонасса - Тмутаракань": городище, некрополи (т. 1, л. д. 25, 102 - 104, 172 - 186). Указание на расположение участка с кадастровым номером 23:30:0603001:375 на территории памятника археологии содержит и представленный в Управление Росреестра договор купли-продажи от 03.02.2012 N 3085 (пункт 4.5).

Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР" (пункт 8) утвержден список памятников культуры, подлежащих охране как памятники государственного значения (приложение N 1). В этот список включен памятник "Остатки древнего города Гермонасса - Тмутаракань" в станице Таманской.

В целях сохранения культурного наследия народов Российской Федерации Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176 утвержден Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения. В пункте 2 названного Указа установлено, что к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения относятся памятники истории и культуры, приведенные в приложении N 1 постановлению Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327.

В силу приведенных нормативных актов археологический комплекс "Гермонасса - Тмутаракань" является объектом исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения. Судебными инстанциями при разрешении спора установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:30:0603001:375 расположен на территории (в границах) объекта археологического наследия. Данное обстоятельство участвующими в деле лицами (в том числе администрацией) не оспаривается. Следовательно, указанный участок ограничен в гражданском обороте на основании подпункта 4 части 5 статьи 27 Земельного кодекса.

В статье 33 Закона об объектах культурного наследия установлено, что объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий (пункт 1). Государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя (в том числе) разработку и согласование проектов зон охраны объектов культурного наследия, землеустроительной документации, градостроительных регламентов, а также решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земель и изменении их правового режима (подпункты 5 и 7 пункта 2); установление границы территории объекта культурного наследия как объекта градостроительной деятельности особого регулирования (подпункт 11 пункта 2).

Проанализировав нормы Земельного кодекса и положения Закона об объектах культурного наследия, судебные инстанции пришли к выводу о том, что до предоставления земельного участка Бегракяну А.А. администрация должна была обеспечить выполнение необходимых охранно-спасательных мероприятий. С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств судебные инстанции признали правомерным отказ Управления Росреестра от 01.08.2012 в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0603001:375. Поэтому суды на основании части 3 статьи 201 Кодекса отказали администрации в удовлетворении заявленных требований. Иной подход приведет к тому, что стороны недействительной сделки купли-продажи (заключенной в отношении ограниченного в обороте земельного участка) смогут в судебном порядке осуществить регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе администрация указывает на то, что судами при разрешении спора не учтены положения пункта 2 статьи 49 Закона об объектах культурного наследия о раздельном обороте объекта археологического наследия и земельного участка, в пределах которого он располагается. Судебные инстанции необоснованно не приняли во внимание, что спорный участок из хозяйственного использования не изъят. Не применена статья 36 Земельного кодекса об исключительном праве собственников объектов недвижимости на приватизацию земельных участков, на которых располагается недвижимое имущество. Закон об объектах культурного наследия регулирует положения об ограничении при использовании земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, не устанавливая при этом запрета на приобретение такого участка в частную собственность.

Однако заявитель жалобы не учитывает, что в силу статьи 52 Земельного кодекса отчуждение земельного участка осуществляется при отсутствии ограничений их оборотоспособности, предусмотренных статьей 27 Земельного кодекса, в которой (подпункт 4 пункта 5) закреплено, что участки, занятые объектами археологического наследия, ограничены в обороте. Такие участки не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абзац второй пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса).

Статья 36 Земельного кодекса, на которую в кассационной жалобе ссылается администрация, к спорным правоотношениям не применима, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:30:0603001:375 отчужден Бегракяну А.А. не в связи с нахождением на нем принадлежащего указанному лицу объекта недвижимости.

Судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013 по делу N А32-32733/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин