Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 мая 2014 г. N Ф08-3119/14 по делу N А32-18558/2013

г. Краснодар

22 мая 2014 г.

Дело N А32-18558/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего судьи Анциферова В.А.,

судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В.,

при участии в судебном заседании от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Эксперт-Оценщик"" - Мельникова С.А. (директор, паспорт), в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Экипаж" (ИНН 2320032816, ОГРН 1022302956774), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2013 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2014 (судьи Галов В.В, Малыхина М.Н., Попов А.А.) по делу N А32-18558/2013,

установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экипаж" (далее - общество) о понуждении к подписанию дополнительного соглашения от 17.05.2011 N 1 (далее - дополнительное соглашение) к договору от 15.04.1998 N 4900000848 аренды земельного участка площадью 1200 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205007:17, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Пластунская 163-б (далее - договор аренды, земельный участок).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Эксперт-Оценщик"" (далее - фирма).

Обществом заявлен встречный иск о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды в обеих редакциях, о пресечении нарушающих права собственников находящейся на земельном участке недвижимости (создающих угрозу такого нарушения) действий администрации, связанных с подготовкой дополнительных соглашений в отсутствие соглашения между фирмой и обществом о порядке использования земельного участка, их совместного на внесение изменений в договор аренды или вступившего в законную силу решения суда по этим вопросам.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2014, встречный иск возвращен, в удовлетворении иска администрации отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием законных оснований для внесения по инициативе арендодателя в договор аренды изменений, касающихся площади арендуемого обществом земельного участка, наличием у фирмы как собственника расположенного на земельном участке объекта недвижимости права на самостоятельное обращение с соответствующим заявлением в администрацию для заключения с ней договора аренды. Возврат встречного иска обоснован тем, что в случае его принятия возникает вероятность необоснованного увеличения срока рассмотрения дела.

Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Доводы кассационной жалобы сводятся к соблюдению администрацией досудебного порядка заключения дополнительного соглашения, наличием у общества обязанности по внесению в договор аренды изменений, связанных с переходом к фирме права на использование части земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления главы администрации от 06.12.1994 N 1059/2 комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка в целях эксплуатации принадлежащего арендатору здания магазина (регистрация договора аренды осуществлена 19.05.1998 комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи под номером 443 в соответствии с действовавшим в порядком).

По заключенному с обществом договору купли-продажи от 09.08.1999 фирма приобрела в собственность пристройку (литера А2) площадью 27 кв. м (далее - пристройка), являющуюся частью принадлежащего обществу здания магазина.

Соответствующий переход права собственности к покупателю зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2010.

Администрация подготовила дополнительное соглашение к договору аренды, которым на стороне арендатора устанавливалась множественность лиц, а также определялись размеры приходящихся на каждого из арендаторов частей земельного участка и объем участия арендаторов в арендных платежах. Дополнительное соглашение с сопроводительным письмом от 12.04.2013 получено обществом 07.05.2013, что подтверждено уведомлением о вручении почтового отправления.

Неподписание обществом дополнительного соглашения послужило основанием общения администрации в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена тем же Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 451 Гражданского кодекса допускается изменение условий договора судом при существенном изменении обстоятельств.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - земельный кодекс) и пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, названные положения гражданского и земельного законодательства защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса).

Пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса установлено, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

В пунктах 13, 14, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель недвижимости с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на нее вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, приобретает право арендного пользования таким земельным участком независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается. Если все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

С учетом вышеприведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции администрация не вправе требовать в судебном порядке от общества заключения дополнительного соглашения в связи с тем, что для общества заключение такого соглашения не является обязательным, заключением дополнительного соглашения не преследуется цель устранения последствий существенного нарушения арендатором условий договора аренды или существенного изменения обстоятельств, интересы публично-правового образования защищены возможностью взыскания арендной платы как со всех солидарных должников совместно, так и с любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (часть 1 статьи 323 Гражданского кодекса).

Фирма как состоявшийся субъект арендных отношений вправе требовать государственной регистрации обременения в свою пользу прав на земельный участок в виде аренды на основании заключенного с арендодателем соглашения о вступлении в договор аренды на стороне арендаторов, а также передать на рассмотрение суда имеющиеся между ней и другим арендатором разногласия относительно распределения обязанности по внесению арендных платежей и порядка использования земельного участка.

Таким образом, у судов отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2014 по делу N А32-18558/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова