Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 июня 2014 г. N Ф08-3452/14 по делу N А32-18762/2013

г. Краснодар

02 июня 2014 г.

Дело N А32-18762/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Бабаевой О.В. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Перекрестова П.А. (доверенность от 10.01.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сочиводоканал" (ИНН 2320210667, ОГРН 1132337000157) - Лядвейкиной К.А. (доверенность от 05.03.2014), в отсутствие другого ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Югводоканал" (ИНН 2320139238, ОГРН 1062320038384), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2014 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Ванин В.В.) по делу N А32-18762/2013, установил следующее.

Администрация г. Сочи обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Югводоканал" о взыскании 14 011 472 рублей 37 копеек задолженности по арендной плате за период с 10.01.2009 по 10.04.2013 и 730 366 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.12.2009 по 10.04.2013.

Судом к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО "Сочиводоканал".

Решением от 20.01.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.03.2014, в иске отказано. Суды установили, что обязательства из договора аренды муниципального имущества от 26.12.2007 N П/104-07 перешли к ООО "Сочиводоканал" при его выделении из ООО "Югводоканал" в 2012 году и признали, что одностороннее увеличение арендодателем арендной платы противоречит пункту 4.2 договора, которым предусмотрено, что изменение условий возможно только по соглашению сторон. Суды также указали, что изменения договора аренды недвижимости подлежат государственной регистрации как и сам договор.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель указывает, что договором аренды установлена зависимость размера годовой арендной платы от рыночной стоимости переданных арендатору объектов. С 2009 года обществу "Югводоканал" дополнительно передавались объекты муниципальной собственности, в связи с чем к августу 2012 года общая стоимость находящегося в аренде имущества по отчету ООО "Южная консалтинговая группа" от 24.10.2012 N 1369/12 составила 1 953 198 тыс. рублей. В соответствии с условиями договора годовая арендная плата равна 1% от указанной суммы, т. е. 19 531 980 рублей, однако арендатор производил оплату по цене, установленной в 2007 году, и уклонился от предложенного ему письмом от 27.11.2012 заключения дополнительного соглашения. По мнению администрации, названные обстоятельства повлекли образование у арендатора задолженности за прошедшее время и обязанность уплатить проценты.

ООО "Сочиводоканал" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения, указывая, что дополнительными соглашениями имущество как передавалось, так и изымалось из аренды. При этом ни в одном из соглашений не указывалась стоимость передаваемого или изымаемого имущества. До конца 2013 года арендные платежи принимались истцом без каких-либо возражений. В договоре плата установлена в твердой сумме, правовые основания для возникновения у арендатора иных обязательств истцом не указаны.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

По договору аренды от 26.12.2007 N П/104-07 Комитет по управлению имуществом администрации города Сочи (арендодатель) передал ООО "Югводоканал" (арендатор) на 15 лет 933 объекта водоснабжения. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.05.2008. На арендатора, в частности, возлагалась обязанность за счет ежегодных инвестиций в техническое перевооружение и реконструкцию полученного имущества добиваться снижения роста тарифов на свои услуги (пункты 1.2 и 2.1.1). В пункте 3.1 договора величина годовой арендной платы определена в размере 1% от рыночной стоимости основных средств, передаваемых в аренду. В приложенном к договору расчете арендной платы указана рыночная стоимость имущества - 519 425 200 рублей, годовая арендная плата - 5 194 200 рублей и соответствующие ежемесячные арендные платежи. В соответствии с пунктом 4.2 договора изменение его условий может быть произведено только по соглашению сторон и по согласованию с главой города Сочи и Городским собранием Сочи.

Из приведенных условий не следует, что в случае изменения (увеличения или уменьшения) рыночной стоимости арендуемого имущества вследствие изменения его состава, переоценки или в силу иных обстоятельств у арендатора под угрозой ненадлежащего исполнения договора может появиться обязанность самому производить расчет арендных платежей в новом размере, а у арендодателя, вопреки пункту 4.2 договора, возникает право на одностороннее изменение платы. Не усматривается возможность таких последствий и из содержания статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), регулирующей общие вопросы определения арендной платы при заключении договоров аренды, а также из статьи 654 Кодекса, определяющей правила согласования арендной платы при аренде недвижимого имущества. Напротив, статья 654 Кодекса содержит норму об обязанности сторон устанавливать размер арендной платы в договоре, при несоблюдении которой договор аренды недвижимости считается незаключенным, а правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются.

Таким образом, к отношениям сторон должны применяться общие положения пунктов 1 и 2 статьи 424 Кодекса, согласно которым исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Порядок и условия изменения договоров указаны в статьях 450 - 453 Кодекса, предусматривающих возможность таких изменений, как правило, по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Допускается также изменение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и не могли разумно предвидеть такие изменения. Причем в этом случае изменение договора тоже требует достижения сторонами соглашения. Альтернативой при недостижении соглашения об изменении договора является его расторжение, а изменение договора судом вследствие существенного изменения обстоятельств возможно только при совокупности условий, названных в статье 451 Кодекса.

Кроме того, в силу статьи 453 договор может изменяться только на будущее время, если иное не вытекает из соглашения, в связи с чем требование администрации о взыскании задолженности за прошедший период и применении к арендатору ответственности в любом случае незаконно, а кроме того, противоречит положениям договора, которыми на арендатора возлагалась обязанность обеспечивать снижение роста тарифов на свои услуги. Администрация, заявляя иск, удовлетворение которого неизбежно повлечет для потребителей рост расходов на оплату услуг арендатора по водоснабжению и водоотведению, не объяснила, как ее требования соотносятся с названным положением договора аренды и с первичной целью сдачи в аренду муниципальных объектов энергоснабжения, которой является выполнение муниципальным образованием социально значимых функций, а не извлечение из такого рода имущества прибыли.

Судами правильно определены и оценены фактические обстоятельства дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по делу N А32-18762/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Рогальский

Судьи

О.В. Бабаева Ю.В. Рыжков