Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 мая 2014 г. N Ф08-2829/14 по делу N А32-14776/2013

г. Краснодар

19 мая 2014 г.

Дело N А32-14776/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Зефиро" (ИНН 7701851500, ОГРН 1097746603514) - Утки Г.В. (доверенность от 28.04.2014), в отсутствие представителей истца - закрытого акционерного общества "Кубанькапстрой" (ИНН 2312106736, ОГРН 1032307185240), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - председателя комитета кредиторов закрытого акционерного общества "Кубанькапстрой" Щеки Л.И., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зефиро" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2013 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-14776/2013, установил следующее.

Закрытое акционерное общество "Кубанькапстрой" (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Зефиро" (далее - общество) о расторжении договора от 19.07.2012 аренды земельного участка площадью 8012 кв. м с кадастровым номером 23:43:0141001:0005, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Московская/Солнечная (далее - договор аренды, земельный участок).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы невнесением обществом арендных платежей более двух раз подряд, отсутствием доказательств погашения им задолженности по арендной плате, соблюдением акционерным обществом досудебного порядка урегулирования спора. Полнота исполнения акционерным обществом обязанностей по договору о передаче прав и обязанностей по строительству жилого дома от 24.07.2012 признана обстоятельством, не освобождающим общества от внесения арендных платежей в порядке и сроки, предусмотренные договором аренды. Подсудность дела Арбитражному суду Краснодарского края определена с учетом нахождения арендуемого недвижимого имущества на территории соответствующего субъекта.

Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

В кассационной жалобе заявитель настаивает на подсудности дела Арбитражному суду города Москвы, несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

По мнению общества, расторжению договора аренды, являющегося приложением к договору о передаче прав и обязанностей по строительству жилого дома от 24.07.2012, препятствовало наличие у арендатора статуса застройщика и неисполненных обязательств перед участниками долевого строительства, недоказанность многократного нарушения арендатором обязанности по внесению арендных платежей, произведенный сторонами договора аренды зачет встречных однородных требований, наличие у общества права на приостановление внесения арендных платежей до полного исполнения акционерным обществом обязанности по передаче всей документации, необходимой для продолжения и завершения строительства жилого дома, а также устранения препятствий в доступе на строительный объект, несогласованное внесение акционерным обществом изменений в проектную документацию, понесенные обществом значительные затраты, связанные с освоением земельного участка, наличие в деятельности акционерного общества признаков злоупотребления правом и преднамеренного банкротства.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что акционерным обществом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с сохранением целевого назначения последнего - для строительства многоэтажных гаражей и многоэтажного жилого дома. Срок аренды установлен равным трем годам с момента государственной регистрации договора, которая осуществлена 03.08.2012, арендная плата составила 70 800 рублей в месяц и подлежала внесению ежеквартально до истечения 10 дня начала следующего квартала.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 19.07.2012.

На основании анализа названных условий и обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу о том, что первый арендный платеж за фактическое использование земельного участка в 3 квартале 2012 года в размере 172 280 рублей должен был поступить арендодателю не позднее 10.10.2012, второй платеж за 4 квартал 2012 года в размере 212 400 рублей - не позднее 10.01.2013, третий платеж за 1 квартал 2013 года в размере 212 400 рублей - не позднее 10.03.2013.

Общество однократно перечислило акционерному обществу 137 032 рубля по платежному поручению от 30.11.2012 N 364.

Невнесение обществом арендных платежей более двух раз подряд, неисполнение им обязанностей по использованию земельного участка в соответствии в его разрешенным использованием повлекло направление ему акционерным обществом требований о погашении задолженности и освоении земельного участка, а также предложение о создании комиссии для урегулирования возникших разногласий.

Отсутствие со стороны общества должного реагирования на вышеназванные требования и предложение послужило основанием обращения акционерного общества в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 38 Кодекса иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

К искам о правах на недвижимое имущество относятся иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. Соответствующее разъяснение содержится в пункте 2 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", из которого не следует, что вышеприведенный перечень исков о правах на недвижимое имущество является исчерпывающим.

По смыслу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной регистрацией прав законодателем подразумевается не только государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с ним. Государственная регистрация прав определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

В пункте 1 постановления от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Руководствуясь вышеприведенными нормативными положениями и разъяснениями высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций с учетом места расположения земельного участка обоснованно отнесли рассматриваемый спор к подсудности Арбитражного суда Краснодарского края, поскольку в случае удовлетворения заявленных требований и принудительного исполнения решения возникает необходимость государственной регистрации прекращения обременения прав на земельный участок.

По требованию одной из сторон, в силу статьи 450 Гражданского кодекса, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Статьей 614 Гражданского кодекса предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты долга.

Пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержит рекомендацию относительно смысла статьи 619 Гражданского кодекса, согласно которой предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Названная норма не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснена возможность рассмотрения по существу спора о расторжении договора только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора. Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Оценив представленные акционерным обществом доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, суды первой и апелляционной инстанций сочли, что в рассматриваемом случае формальное оставление иска без рассмотрения не способствовало бы достижению целей, преследуемых досудебным урегулированием спора, что не противоречит сложившейся правоприменительной практике.

Обществом допущено невнесение арендной платы более двух раз подряд. Представленными в дело доказательствами не подтвержден факт погашения названной задолженности ни на момент обращения акционерного общества с иском в суд, ни на дату рассмотрения спора.

Доводам ответчика о наличии права на удержание арендной платы ввиду уклонения арендодателя от передачи арендатору строительной и иной документации об объекте строительства во исполнение заключенного между ними договоре о передаче прав и обязанностей по строительству жилого дома от 24.07.2012, осуществлению арендатором финансовых вложений в связи с освоением земельного участка и передаче дела по подсудности, судами первой и апелляционной инстанций дана надлежащая правовая оценка.

Обязанности общества по договору аренды не могли быть расценены как встречные по отношению к обязанностям акционерного общества по договору о передаче прав и обязанностей по строительству жилого дома от 24.07.2012, в связи с чем у арендатора земельного участка отсутствовали основания для приостановления внесения арендных платежей в порядке статьи 328 Гражданского кодекса. Затраты общества, связанные с освоением земельного участка, также не являлись основанием для такого приостановления.

Иные доводы кассационной жалобы направлены по существу на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 по делу N А32-14776/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин