Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 октября 2014 г. N Ф08-7638/14 по делу N А32-38806/2012

г. Краснодар

29 октября 2014 г.

Дело N А32-38806/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Плотникова Д.И. (доверенность от 31.12.2013; до перерыва), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста"" (ИНН 2320209100, ОГРН 1132366000249) - Столярова М.Ю. (доверенность от 29.07.2014), жилищно-строительного кооператива "Янтарный город" (ИНН 2317046287, ОГРН 1072317000425) - Столярова М.Ю. (доверенность от 30.07.2014), в отсутствие третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста"" и жилищно-строительного кооператива "Янтарный город" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу N А32-38806/2012 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Ковалева Н.В.), установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Янтарный город" (далее - кооператив) о взыскании арендной платы за использование земельного участка в период с 07.11.2009 по 06.06.2013 в размере 29 202 342 рублей 23 копеек, неустойки в сумме 5 108 758 рублей 55 копеек, а также о расторжении договора от 27.04.2006 N 4900770186 аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.01.2014 (судья Нигоев Р.А.) исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. В остальной части в иске отказано. Суд указал, что в связи с переходом права собственности на землю права и обязанности арендодателя спорного участка возникли у департамента имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент). В рамках настоящего дела администрация фактически обращается в суд за защитой прав иного лица, что недопустимо. Администрация также не представила доказательств направления ответчику предложения о расторжении договора, что влечет необходимость оставить без рассмотрения требование о досрочном расторжении договора аренды (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

На основании определения от 03.04.2014 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела в части требования о расторжении договора аренды по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (пункт 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Определением от 07.05.2014 к участию в деле в качестве второго ответчика по требованию о расторжении договора аренды от 27.04.2006 привлечено ООО "Агрофирма "Кудепста"" (далее - агрофирма).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 решение от 21.01.2014 отменено, по делу принят новый судебный акт. С кооператива в пользу муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации взысканы долг по арендной плате в сумме 19 977 062 рублей 12 копеек и неустойка в сумме 5 108 758 рублей 55 копеек. Апелляционный суд также постановил расторгнуть договор аренды от 27.04.2006 N 4900770186, заключенный муниципальным образованием город-курорт Сочи и агрофирмой. В остальной части в иске отказано. Суд апелляционной инстанции указал, что спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), поэтому арендная плата по договору аренды земельного участка имеет регулируемый характер. В силу абзаца второго пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления. Постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в городе Сочи" (далее - постановление N 791) ставка годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, установлена в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка. Данная ставка не превышает ставку арендной платы, установленную подпунктом "г" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582, Правила), для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. При определении долга по арендной плате суд апелляционной инстанции учитывал платежи, совершенные в пользу территориального управления. Апелляционный суд также установил, что период рассмотрения спора судом первой инстанции кооператив передал права и обязанности арендатора по договору агрофирме. Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. Это означает, что арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты арендных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Из материалов дела не следует, что муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице уполномоченного органа (администрации или департамента) выражено согласие на перевод на агрофирму долга по арендной платы за период с 07.11.2009 по 06.06.2013. В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13, в случае, если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс) и применительно к пункту 1 статьи 322 Гражданского кодекса считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя. Передача прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды кооперативом агрофирме имела место в период рассмотрения спора судом первой инстанции. С учетом установленных обстоятельств апелляционный суд пришел к выводу о том, что на день принятия решения кооператив являлся должником муниципального образования города-курорта Сочи по требованию о взыскании арендной платы. Суд апелляционной инстанции также указал, что арендодателем в спорных правоотношениях выступает не департамент, а муниципальное образование город-курорт Сочи как субъект гражданских правоотношений в соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса. Как администрация, так и департамент являются органами местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи, которые в рамках установленной нормативными правовыми актами компетенции реализуют гражданскую правосубъектность муниципального образования. В соответствии с частью 1 статьи 38 Устава муниципального образования город-курорт Сочи (утвержден решением Городского Собрания Сочи от 29.07.2010 N 92) администрация представляет собой исполнительно-распорядительный орган города Сочи, наделенный полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных федеральными законами и законами Краснодарского края. Статьей 40 Устава администрация наделена полномочиями в сфере регулирования земельных отношений, в том числе по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Следовательно, администрация является органом местного самоуправления, уполномоченным выступать от имени муниципального образования город-курорт Сочи в спорных правоотношениях. Поскольку ответчики допустили просрочку внесения арендной платы, а также не представили доказательств использования участка по целевому назначению, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды (пункт 5.1.5 договора, статья 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22, подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса).

В кассационной жалобе агрофирма и кооператив, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие содержащихся в судебном акте выводов представленным в дело доказательствам, просят отменить постановление суда апелляционной инстанции. Податели жалобы указывают, что администрацией не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поэтому у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для рассмотрения по существу требования о расторжении договора аренды. В рассматриваемом случае администрация не является арендодателем спорного земельного участка, в связи с чем не имеет права на предъявление в суд требования о взыскании долга по договору аренды. Апелляционный суд допустил нарушение норм процессуального права, поскольку не привлек департамент к участию в деле. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что арендная плата вносилась арендатором участка не в полном объеме, ошибочен. В данном случае арендная плата пересматривается не автоматически, а исключительно по требованию арендодателя. Для кооператива до конца 2012 года арендодателем являлось территориальное управление, которое не предъявляло требований о повышении размера арендной платы. Доводы ответчиков о нарушении принципов и ориентиров определения арендной платы, закрепленных в постановлении N 582, суд апелляционной инстанции надлежащим образом не оценил. Кроме того, администрация злоупотребила принадлежащим ей правом, предъявив к взысканию суммы за прошедшие периоды. При этом ответчики не допустили существенных нарушений условий договора, которые позволили бы расторгнуть его в судебном порядке.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

Представитель администрации просил оставить без изменения постановление от 16.07.2014.

Кассационный суд объявлял перерыв в заседании до 12 часов 10 минут 23 октября 2014 года.

В судебном заседании 23.10.2014 представитель кооператива и агрофирмы поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление арбитражного суда апелляционной инстанции надлежит оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 27.04.2006 территориальное управление (арендодатель) и ОАО "Агрофирма "Кудепста"" (арендатор) заключили договор N 04-24/186С, по условиям которого арендатору на срок до 27.04.2055 предоставлен в пользование земельный участок площадью 90 036 кв. м (кадастровый номер 23:49:04 08 000:0012), расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, м-н Кудепста, участок N 3, предназначенный для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса. В договоре указано, что он заключен на основании распоряжения от 22.03.2006 N 04-04/1123С о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (т. 1, л. д. 6 - 10).

На основании договора от 07.07.2006 N 3 права и обязанности арендатора по спорному договору переданы жилищно-строительному кооперативу "Гранит" (т. 1, л. д. 11, 12).

По договору от 12.03.2007 N 3/3 права и обязанности арендатора земельного участка переданы кооперативу. Данная сделка зарегистрирована в установленном порядке (т. 1, л. д. 13, 14).

Суд апелляционной инстанции установил, что в связи с уточнением границ кадастрового деления кадастровый номер земельного участка изменен на 23:49:0401008:1252 (т. 1, л. д. 17 - 20).

Распоряжением территориального управления от 04.09.2009 N 966-р спорный земельный участок передан в муниципальную собственность, право собственности муниципального образования зарегистрировано в ЕГРП 07.11.2009 (т. 1, л. д. 16).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401008:1252 разделен на два земельных участка: площадью 20 кв. м (кадастровый номер 23:49:0401008:1475) и площадью 90 016 кв. м (кадастровый номер 23:49:0401008:1476; т. 1, л. д. 132 - 135).

Земельный участок площадью 20 кв. м (кадастровый номер 23:49:0401008:1475) изъят для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта на основании соглашения от 13.09.2012, заключенного департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта и кооперативом (т. 1, л. д. 79 - 83).

Муниципальное образование город-курорт Сочи (в лице директора департамента) и кооператив 23.11.2012 заключили дополнительное соглашение, которым зафиксирован новый субъектный состав спорного договора (арендодатель - муниципальное образование город-курорт Сочи), уточнен объект договора - земельный участок площадью 90 016 кв. м (кадастровый номером 23:49:0401008:1476), а также внесены изменения в условия договора о размере и порядке внесения арендной платы (т. 1, л. д. 84 - 86).

Апелляционный суд установил, что объектом аренды по спорному договору в период с 07.11.2009 по 03.12.2012 являлся земельный участок площадью 90 036 кв. м (кадастровый номером 23:49:0401008:1252), а с 04.12.2012 по 06.06.2013 - площадью 90 016 кв. м (кадастровый номер 23:49:0401008:1476).

Администрация, полагая, что плата за использование земельного участка вносится ответчиками не в полном объеме, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Апелляционный суд, с учетом норм статьи 617 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", установил, что в связи с переходом права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи также перешли права и обязанности арендодателя по договору от 27.04.2006 аренды земельного участка.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса определяет, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Из материалов дела следует, что истец произвел расчет арендной платы за участок с применением методики и ставок, утвержденных постановлением N 791 (т. 1, л. д. 3, 4, 32).

Предоставленный в аренду земельный участок находился в федеральной собственности, 07.11.2009 на него зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи (т. 1, л. д. 16).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса плата за пользование такими участками относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку переданный в аренду земельный участок до 07.11.2009 находился в федеральной собственности, договор от 27.04.2006 заключен после введения в действие Земельного кодекса, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Как следует из текста договора аренды от 27.04.2006, он заключен в связи с переоформлением ОАО "Агрофирма "Кудепста"" принадлежащего названному юридическому лицу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Земельный участок в спорный период в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса относился к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа санитарной охраны курорта федерального значения; т. 1, л. д. 20). Доказательства, свидетельствующие о том, что участок предоставлен ОАО "Агрофирма "Кудепста"" по правилам статей 30.1, 30.2 либо 31 Земельного кодекса, в деле отсутствуют.

Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводной закон).

В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 статьи 3 данного Закона. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Согласно подпункту "г" пункта 3 Правил, вступивших в силу с 04.08.2009, размер арендной платы составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, на момент передачи участка из федеральной собственности в муниципальную арендная плата по договору от 27.04.2006 подлежала расчету в процентах от кадастровой стоимости с применением ставки, установленной для земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что земельный участок передан в муниципальную собственность на основании норм Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон N 244-ФЗ). Право муниципальной собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2009 (т. 1, л. д. 16).

Согласно пункту 6 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" арендная плата по договорам аренды земельных участков, переданных в соответствии с Законом N 244-ФЗ из федеральной в муниципальную собственность, сохраняется на уровне, установленном договором аренды земельного участка федеральной собственности и действует до ее актуализации, индексации или переоценки. В силу пункту 7 данного нормативного правового акта до договорам аренды земельных участков, указанных в пункте 6 рассматриваемого постановления, арендная плата подлежит обязательной актуализации или переоценке с 1 января года, следующего за годом регистрации права муниципальной собственности на земельный участок, в случае если с даты проведения последней оценки прошло более трех лет.

На момент передачи участка в муниципальную собственность размер арендной платы определялся в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, поэтому актуализация ее размера с 01.01.2010 могла осуществляться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку арендная плата по договору носила регулируемый характер (ее размер определялся на основании предписаний нормативных актов), доводы ответчиков о том, что у них отсутствовала информация о ее действительном размере, а также о том, что территориальное управление не требовало вносить плату в измененном размере, не принимаются.

Ссылка ответчиков на нарушение истцом принципов определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, не может служить достаточным основанием для отмены постановления, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие применить в заявленный период ставку арендной платы, названную в пунктах 11 и 12 постановления N 791 (наличие на участке жилищного фонда социального использования, специализированного или индивидуального жилищного фонда, жилищного фонда коммерческого использования, осуществление гражданами или их объединениями жилищного строительства с некоммерческими целями). В то же время, размер арендной платы, исчисленный с применением ставки, названной в подпункте "г" пункта 3 Правил, а также новых показателей кадастровой стоимости земельного участка (т. 2, л. д. 105, 106), превышает размер долга, требуемый истцом.

Аргументы ответчиков о том, что суд апелляционной инстанции неправильно определил субъектный состав рассматриваемого спора, не принимаются. В силу статьи 617 Гражданского кодекса с момента регистрации права муниципальной собственности арендодателем земельного участка являлось муниципальное образование город-курорт Сочи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 125 Гражданского кодекса от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Проанализировав положения нормативных актов, определяющих компетенцию органов местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что администрация вправе представлять муниципальное образование в спорных правоотношениях.

Поскольку участие в настоящем деле муниципального образования обеспечено, непривлечение к участию в деле департамента не может служить достаточным основанием для отмены постановления от 16.07.2014 (часть 3 статьи 288 Кодекса).

Согласно резолютивной части постановления долг по договору взыскан в пользу муниципального образования, что исключает возможность повторного удовлетворения тождественных требований департамента.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими федеральными законами, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Вывод суда апелляционной инстанции о допущенной арендатором просрочке внесения арендной платы (даже с учетом применения истцом ставки, установленной постановлением N 791) является верным, что свидетельствует о существенном характере нарушения обязанности ответчиком с точки зрения критериев, определенных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно определил наличие оснований для расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя (пункт 5.1.5 договора, пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора апелляционный суд правомерно принял письмо департамента от 02.11.2012 N 02-05-16/17255 и претензию от 10.01.2013 N 159/02-05-17, которые направлены от имени муниципального образования, являющегося арендодателем по рассматриваемому договору аренды. Кроме того, в претензии от 10.01.2013 указано, что требование о расторжении договора будет предъявлено в суд администрацией (т. 1, л. д. 33 - 35).

Довод ответчиков о неверном применении судом пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса не принимается. Согласно названной норме по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), основанием для досрочного расторжения договора является просрочка внесения арендной платы (в полном объеме или в части) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. В рамках настоящего дела такие обстоятельства суд апелляционной инстанции установил.

Довод жалобы о том, что арендатор не допустил нецелевого использования земельного участка, не принимается. В письме от 02.11.2012 муниципальное образование (в лице департамента) потребовало от кооператива устранить нарушения договора аренды в виде просрочки внесения арендной платы и нецелевого использования земельного участка (пункт 6.2.7 договора) с указанием на возможность расторжения договора в случае неисполнения указанных требований (т. 1, л. д. 74 - 76). Выводы суда апелляционной инстанции в указанной части соответствуют представленным в дело доказательствам. Отрицательное заключение государственной экспертизы проектной документации от 05.05.2012 (т. 3, л. д. 29 - 62) данные выводы не опровергает.

Обращение муниципального образования в лице администрации (право которого нарушено длительным ненадлежащим исполнением контрагентом договорных обязательств) с основанным на законе (статьи 450 и 619 Гражданского кодекса, статья 22 Земельного кодекса) требованием о расторжении договора аренды земельного участка не может свидетельствовать о злоупотреблении истцом своим правом на судебную защиту.

При этом ответчики, заявляя о злоупотреблении правом, в установленном порядке не опровергли закрепленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса презумпцию добросовестности истца (статья 65 Кодекса).

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационный суд проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Иные доводы ответчиков, приведенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены арбитражным судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и имели бы значение для разрешения спора по существу с учетом предмета исковых требований, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы апелляционного суда, в связи с чем, не принимаются судом кассационной инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нормы материального права при рассмотрении дела суд апелляционной инстанции применил правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену постановления, отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд относятся на ответчиков (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу N А32-38806/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова