Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 ноября 2014 г. N Ф08-8105/14 по делу N А53-28500/2013

г. Краснодар

18 ноября 2014 г.

Дело N А53-28500/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Айбатулина К.К. и Рогальского С.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Новотэк" (ИНН 6151345872, ОГРН 1106176000380) - Злыгостевой В.С. (доверенность от 05.11.2014), от ответчика - индивидуального предпринимателя Зеленой Елены Александровны (ИНН 615100793115, ОГРНИП 304615120800186) - Зеленой Е.А. (паспорт), Куделиной А.С. (доверенность от 10.03.2014) и Зеленого А.Н. (доверенность от 10.01.2014), в отсутствие третьих лиц: Комитета по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска (ИНН 6151005594, ОГРН 1026102484000) и индивидуального предпринимателя Павленко Юрия Валентиновича (ИНН 615100406990, ОГРН 304615108600065), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зеленой Елены Александровны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.05.2014 (судья Жигало Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-28500/2013, установил следующее.

ООО "Новотэк" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Зеленой Е.А. (далее - предприниматель) о взыскании 467 419 рублей авансовых платежей по неисполненным договорам субаренды нежилого помещения от 25.11.2010 N 1 и 27.12.2010 N 2.

Первоначальный иск мотивирован наличием переплаты по договорам субаренды, поскольку, как считает общество, реальным арендодателем являлся индивидуальный предприниматель Павленко Юрий Валентинович.

Предприниматель обратилась со встречным иском к обществу о взыскании 613 139 рублей 70 копеек задолженности по договору субаренды от 27.12.2010 N 2 (требования изменялись в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Встречный иск мотивирован ненадлежащим исполнением обязательств арендатора по договору субаренды от 27.12.2010 N 2. Индивидуальный предприниматель Павленко Ю.В. не мог являться арендодателем спорных нежилых помещений по отношению к обществу, поскольку договор аренды от 01.11.2002 N 271 надлежащим образом не расторгнут. Спорные нежилые помещения в фактическое владение предпринимателя Павленко Ю.В. не передавались.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом города Новошахтинска (далее - комитет) и индивидуальный предприниматель Павленко Ю.В.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.05.2014 с учетом исправительного определения от 19.05.2014 с предпринимателя в пользу общества взыскано 313 727 рублей 40 копеек задолженности и 8 285 рублей 76 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 с учетом исправительного определения от 18.07.2014 решение от 14.05.2014 изменено. С предпринимателя в пользу общества взыскано 336 363 рубля задолженности и 8 886 рублей 12 копеек судебных расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы следующими обстоятельствами. Начиная с 01.07.2011, предприниматель не предоставлял обществу в субаренду спорные помещения, за исключением комнаты N 8; такое предоставление обществу в аренду осуществлял предприниматель Павленко Ю.В. по договору от 01.07.2011 N 11. Относительно довода предпринимателя о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.05.2011 N 79, на основании которого предприниматель Павленко Ю.В. приобрел титул на спорные нежилые помещения, суды указали, что в материалах дела не имеется доказательств повторного вступления предпринимателя во владение комнатами N 1, 2 и 3.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить состоявшиеся судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, договоры аренды от 01.11.2002 N 271 и субаренды от 27.12.2010 N 2 в установленном законом порядке не расторгнуты, спорные нежилые помещения не возвращены обратно обществом собственнику (арендодателю). Акт от 01.07.2011 о принятии спорных помещений в аренду подписан обществом, несмотря на то, что помещения уже находились у общества во владении и пользовании по договорам субаренды. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.05.2011 N 79 недействителен с момента его заключения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суды не применили положения пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. В договоре субаренды от 27.12.2010 N 2 (пункт 3.1.1) размер арендной платы установлен без привязки к площади арендуемого имущества.

В возражениях на кассационную жалобу и дополнениях к возражениям на кассационную жалобу комитет просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что договор аренды от 01.11.2002 N 271 расторгнут в июле 2011 года по правилам абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом комитет указал, что действие договора аренды от 01.11.2002 N 271 на момент проведения торгов никем не оспаривается.

Комитет заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании истец по встречному иску поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества возражал против отмены обжалуемых судебных актов, просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании, состоявшемся 06.11.2014, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16 часов 10 минут 12.11.2014. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Кавказского округа в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено с участием предпринимателя и его представителей.

Законность судебных актов проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, письменных пояснений предпринимателя, возражений комитета на кассационную жалобу и дополнений к ним, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 25.11.2010 общество (арендатор) заключило с предпринимателем (арендодатель) договор субаренды нежилого помещения N 1, состоящего из комнат N 1 - 3 и 8. Названный договор заключен на срок с 01.12.2010 по 31.10.2011 включительно. По соответствующему акту указанное нежилое помещение передано предпринимателем в субаренду (т. 1, л. д. 33).

На момент вступления с обществом в правоотношения по договору субаренды спорное нежилое помещение находилось во владении предпринимателя на основании договора аренды от 01.11.2002 N 271, заключенного с комитетом (представитель публичного собственника).

В письме от 28.09.2010 N 2260 комитет дал свое согласие на заключение договора субаренды между предпринимателем и обществом (т. 1, л. д. 34).

27 декабря 2010 года общество (арендатор) и предприниматель (арендодатель) заключили еще один договор субаренды на срок с 01.11.2011 по 30.09.2012 включительно. Размер арендной платы определен сторонами в размере 45 тыс. рублей в месяц.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения N 1 в счет арендных платежей по договору субаренды общество авансом перечислило предпринимателю 720 тыс. рублей с 26.11.2010 по 31.03.2011, что подтверждается соответствующими платежными поручениями и не оспаривается сторонами.

11 мая 2011 года комитет обратился к обществу с требованием освободить нежилое помещение, занимаемое по договору аренды от 01.11.2002 N 271, в связи с состоявшимися аукционными торгами на данное помещение (т. 1, л. д. 40).

По результатам состоявшегося аукциона комитет (продавец) заключил с предпринимателем Павленко Ю.В. (покупатель) договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.05.2011 N 79 (т. 1, л. д. 41 - 42).

Зарегистрировав переход права собственности на спорное нежилое помещение, 28.06.2011 предприниматель Павленко Ю.В. обратился к обществу с предложением заключить с ним договор аренды, в противном случае Павленко Ю.В. потребовал освободить помещение (т. 1, л. д. 49).

01 июля 2011 года общество заключило с Павленко Ю.В. договор аренды N 11. Стороны указанного договора подписали акт приема-передачи от 01.07.2011, в котором указали, что арендодатель (Павленко Ю.В.) передал, а арендатор (общество) принял помещение N 1 (т. 1, л. д. 57).

С 01.07.20011 по 05.09.2013 арендные платежи общество оплачивало Павленко Ю.В.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.11.2011 по делу N А53-9705/2011 по иску предпринимателя к комитету торги в форме аукциона в отношении нежилого помещения N 1 (комнаты N 1, 2 и 3) признаны недействительными. Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества по итогам открытого аукциона от 11.05.2011N 79. Суд обязал Павленко Ю.В. вернуть комитету нежилое помещение N 1 (комнаты N 1, 2 и 3).

С целью исполнения указанного судебного акта комитет и Павленко Ю.В. подписали акт приема-передачи нежилого помещения N 1 (комнаты N 1, 2 и 3) от 05.09.2013.

Указав, что спорное нежилое помещение по ничтожной сделке купли-продажи возвращено в порядке реституции непосредственно собственнику и в материалах дела не имеется доказательств повторного вступления предпринимателя во владение комнатами N 1, 2 и 3, суды пришли к выводу, что с 01.07.2011 предоставление помещения обществу в аренду осуществлял предприниматель Павленко Ю.В. и именно он имеет право на получение арендных платежей за пользование обществом нежилыми помещениями.

При этом суды также сослались на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013 по делу N А53-13313/2013 по иску общества к Павленко Ю.В. о признании недействительным договора аренды от 01.07.2011 N 11, в котором указано, что отношения сторон регулируются условиями договора аренды, то есть между сторонами имеются обязательственные отношения. Спорный договор сторонами исполнялся, помещение передано арендатору по акту, арендатором производилась оплата. В признании договора недействительным отказано.

Между тем суды не учли следующее.

Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения (комнаты N 1, 2 и 3) с момента их получения по договору субаренды, заключенному с предпринимателем, и до их возврата комитету (собственнику) по акту от 19.05.2014 находились в непрерывном фактическом владении общества.

Сторонами не оспаривается, что на момент проведения аукциона и заключения договор купли-продажи недвижимого имущества по итогам открытого аукциона от 11.05.2011 N 79 комитет не владел спорными нежилыми помещениями.

Таким образом, передача титула собственника спорного имущества от комитета к Павленко Ю.В. не сопровождалась фактической передачей нежилых помещений.

По смыслу положений статей 8 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента его государственной регистрации за этим лицом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 1689/11).

Суды посчитали, что наличия титула собственника достаточно для того, чтобы Павленко Ю.В. по самостоятельному договору мог предоставить обществу в аренду спорные нежилые помещения, несмотря на договор субаренды между предпринимателем и обществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Установленный нормой пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип сохранения договора аренды неизменным в части прав и обязанностей арендатора и нового арендодателя означает не только то, что с момента перехода права собственности на сданное в аренду имущество у арендатора возникает право пользоваться являющимся объектом аренды имуществом на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем, а новый арендодатель имеет право требовать внесения арендатором платы на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем; смысл указанной нормы состоит прежде всего в том, чтобы обеспечить арендатору, от волеизъявления которого не зависело обстоятельство состоявшегося перехода права собственности на сданное в аренду имущество, неизменность его правового статуса в обязательстве из договора аренды (пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Таким образом, несмотря на смену собственника сданного в аренду имущества общество должно было осуществлять оплату арендных платежей по условиям договора субаренды, заключенного с предпринимателем.

В возражениях на кассационную жалобу и дополнении к ним комитет указал, что договор аренды от 01.11.2002 N 271 расторгнут в июле 2011 года по правилам абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем Павленко Ю.В. мог распоряжаться помещением N 1 путем сдачи его в аренду третьему лицу (обществу).

Сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 01.11.2002 N 271 возобновлен сторонами на неопределенный срок.

Довод комитета о расторжении в июле 2011 года договора аренды от 01.11.2002 N 271 по правилам абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления письма от 04.04.2011 N 997 не был предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций.

Однако суд кассационной инстанции, исходя из принципа правовой определенности, считает необходимым указать следующее.

В письме от 28.06.2011 (т. 1, л. д. 49) Павленко Ю.В. потребовал освободить спорное помещение, в случае отказа от заключения с ним договора аренды. Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что Павленко Ю.В. намеревался получить владение помещениями только в случае отказа от заключения с ним договора аренды.

Сославшись на акт приема-передачи от 01.07.2011, в котором указано, что арендодатель (Павленко Ю.В.) передал, а арендатор (общество) принял помещение N 1. (т. 1, л. д. 57), суды не установили наличие в деле доказательств поступления помещения N 1 в фактическое владение Павленко Ю.В.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

При отсутствии доказательств вступления Павленко Ю.В. во владение помещением N 1 последний не мог исполнить обязанность арендодателя, составляющую предмет договора аренды. Поскольку арендодатель (Павленко Ю.В.) не исполнил обязанность по передаче имущества, то на стороне общества не возникла обязанность по внесению арендной платы (по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств - пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества, судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как было указано выше, владение нежилым помещением N 1 (индивидуально-определенная вещь) общество получило от предпринимателя в результате исполнения последним обязанности по договору субаренды. До 19.05.2014 спорные нежилые помещения находились в непрерывном фактическом владении общества.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.20014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, даже если исходить из возражений комитета о расторжении договора аренды от 01.11.2002 N 271 в июле 2011 года (отсюда вытекает прекращение договора субаренды от 27.12.2010, имеющего производный характер от договора аренды (пункты 15 и 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66)), в отсутствие доказательств возврата имущества из аренды на стороне предпринимателя сохранялась обязанность по оплате арендных платежей в пользу комитета до 19.05.2014, а у общества - в пользу предпринимателя.

При таких обстоятельствах предприниматель не может быть лишен права взыскивать арендные платежи с общества по договору субаренды, при этом оплачивая пользование по договору аренды от 01.11.2002 N 271.

Кроме того, суды фактически лишили предпринимателя прав арендодателя по причине заключения ничтожной сделки, которая не должна влечь (и не влечет) никаких правовых последствий и недействительна с момента ее заключения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применение судом по делу N А53-13313/2013 реституции заключалось в возврате муниципалитету титула собственника спорного имущества, поскольку по договору купли-продажи от 11.05.2011 покупатель не получил владение помещением N 1.

Подписание акта приема-передачи имущества от 05.09.2013 носило формальный характер, поскольку Павленко Ю.В. являлся невладеющим собственником, в связи с чем не мог являться арендодателем спорного имущества.

При подписании акта от 19.05.2014 комитет подтвердил, что с 25.11.2010 спорные помещения находились в непрерывном фактическом владении общества.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено право суда кассационной инстанции на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить допущенные нарушения, исследовать и дать надлежащую правовую оценку в совокупности представленным в дело и дополнительно истребованным доказательствам, правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести законный и обоснованный судебный акт.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.05.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по делу N А53-28500/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Бабаева

Судьи

К.К. Айбатулин С.В. Рогальский