Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 ноября 2014 г. N Ф08-8069/14 по делу N А53-3823/2014

г. Краснодар

18 ноября 2014 г.

Дело N А53-3823/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Андреевой Е.В. и Денека И.М., при участии в судебном заседании от заявителей: администрации г. Таганрога и комитета по управлению имуществом г. Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726) - Артемова Ю.А. (доверенности от 31.01.2014 и 05.03.2014), от третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Кобарт-Строй" - Барабаш П.В. (доверенность от 25.01.2014), индивидуального предпринимателя Кириченко Владимира Владимировича - Канищевой Е.В. (доверенность от 22.07.2014), в отсутствие заинтересованного лица - Управления Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области (ИНН 6163030500, ОГРН 1026103173172), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Производственная жилищно-строительства компания "Муромец"", Поленниковой Л.П., извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев кассационные жалобы Управления Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области и индивидуального предпринимателя Кириченко В.В. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2014 (судья Паутова Л.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 (судьи Сурмалян Г.А., Соловьева М.В., Филимонова С.С.) по делу N А53-3823/2014, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области (далее - управление) о признании недействительными решения от 07.02.2014 и предписания от 05.07.2014 N 50/04.

Администрация г. Таганрога (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением к управлению о признании недействительными решения от 07.02.2014 и предписания от 05.07.2014 N 49/04.

Дела объединены в одно производство с присвоением делу N А53-3823/2014.

Решением от 10.06.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.08.2014, решение от 07.02.2014 и предписания от 05.07.2014 N 49/04 и 50/04 признаны недействительными.

В кассационных жалобах управление и индивидуальный предприниматель Кириченко В.В. просят судебные акты отменить. По мнению подателей жалоб, суды пришли к неправильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 09.06.2011 правомерно заключен без проведения торгов.

Отзывы на жалобы не поступили.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя Кириченко В.В. (далее - предприниматель) повторил доводы, изложенные в жалобе, представители администрации, комитета и ООО "Кобарт-Строй" (далее - общество) просили судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по результатам рассмотрения заявления предпринимателя управление приняло решение от 07.02.2014, которым признало администрацию и комитет нарушившими часть 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). Нарушения выразились в том, что земельный участок для строительства жилых домов предоставлен в аренду ООО "Производственная жилищно-строительства компания "Муромец"" (далее - компания) без проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

В предписании от 05.02.2014 N 49/04 управление указало администрации на необходимость прекращения нарушения Закона о защите конкуренции и отмене постановления от 17.05.2011 N 1523 "О предоставлении ООО "Производственная жилищно-строительства компания "Муромец"" земельного участка, находящегося по адресу: Ростовской область, г. Таганрог, ул. Маршала Жукова, 1д". В предписании от 05.02.2014 N 50/04 комитету указано на необходимость принятия мер, направленных на изъятие земельного участка, переданного по договору аренды от 09.06.2011.

Администрация и комитет, полагая, что указанные ненормативные акты управления являются незаконными, обратились в арбитражный суд с заявлениями.

Согласно части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Как установили суды, постановлением администрации от 29.09.2005 N 4815 утверждены проект границ и акт выбора земельного участка общей площадью 17 490 кв. м по адресу: ул. Маршала Жукова, 1 д г. Таганрога Ростовской области для строительства многоквартирных жилых домов с предварительным согласованием места размещения объекта потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Муромец" (далее - кооператив, правопредшественник компании) для строительства многоквартирных жилых домов. Постановлением мэра г. Таганрога от 13.07.2006 кооперативу предоставлен в аренду на срок пять лет земельный участок общей площадью 17 490 кв. м по названному адресу для строительства многоквартирных жилых домов. Комитет и кооператив заключили договор аренды от 27.07.2006 N 06-758, согласно которому кооперативу на срок с 13.07.2006 по 13.07.2011 предостаовлен указанный земельный участок для использования в целях строительства многоквартирных жилых домов.

Администрация приняла постановление от 17.05.2011 N 1523 о предоставлении обществу названного земельного участка сроком на 5 лет. Комитет и общество заключили договор аренды земельного участка от 09.06.2011 N 11-204. В связи с оформлением нового договора аренды договор аренды от 27.07.2006 расторгнут на основании соглашения сторон от 05.08.2011.

По договору об уступке права аренды от 08.09.2011 права и обязанности арендатора перешли к Поленниковой Л.П.; на основании договора об уступке права аренды от 24.07.2012 права и обязанности арендатора перешли к обществу.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, пришли к выводу, что администрация правомерно предоставила компании спорный земельный участок без проведения торгов. Суды исходили из того, что в силу части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Пунктом 4.3.3. договора аренды земельного участка от 27.07.2006 установлено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора. В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. У администрации не имелось оснований для одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, поэтому действия по предоставлению компании земельного участка в аренду не противоречат законодательству. Указанные выводы сделаны без учета следующих обстоятельств.

Суды применили к спорным правоотношениям части 1, 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, не приняв во внимание, что в силу части 2 статьи 17.1 Закона указанный в части 1 данной статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Часть 9 статьи 17.1 Закона, предусматривающая возможность заключения договора аренды на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, без проведения конкурса, аукциона, применяется к договорам аренды, указанным в частях 1 и 3 настоящей статьи.

Согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса в целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство заявление о выдаче разрешения на строительство. В данной части также указаны документы, которые необходимо приложить к этому заявлению. Суды пришли к выводу, что строительство жилых домов возможно было начать только при условии строительства подстанции, однако не указали мотивы, на основании которых сделан данный вывод, принимая во внимание, что в силу статьи 51 Градостроительного кодекса строительство подстанции не является условием выдачи разрешения на строительство. Вопрос о том, совершали ли кооператив и компания действия, необходимые для получения разрешения на строительство, и применительно к этому вопрос о возможном прекращении действия договора аренды от 27.07.2006, суды не выясняли. Направление письма в отношении водоснабжения и водоотведения, наличие договоров на выполнение эскизного проекта застройки спорного земельного участка и на разработку проектной документации на строительство многоквартирных жилых домов нельзя признать необходимыми и достаточными действиями для получения разрешения на строительство объектов в отсутствие доказательств, свидетельствующих о принятии кооперативом и компанией иных мер, предусмотренных Градостроительным кодексом для получения разрешения на строительство. Также не был предметом исследования вопрос о наличии (отсутствии) обстоятельств, объективно препятствующих получению такого разрешения и строительству объектов на спорном земельном участке. Утверждение в 2012 году Городской Думой города Таганрога Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Таганрог" не свидетельствует об отсутствии у кооператива и компании объективной возможности совершить действия по получению разрешения на строительство и строительству в период действия договора аренды от 27.07.2006. Названные обстоятельства являются существенными для рассмотрения вопроса о наличии у компании в 2011 году права на получение земельного участка в аренду для строительства многоквартирных жилых домов без проведения аукциона.

Вывод о неисполнимости оспариваемого комитетом предписания сделан без учета того обстоятельства, что антимонопольный орган не указал действия, которые необходимо совершить комитету для его исполнения. В то же время вопрос наличии у управления оснований для выдачи предписаний об отмене постановления о предоставлении земельного участка и обязании совершить действия по изъятию земельного участка следует рассматривать в совокупности с вопросом о наличии (отсутствии) оснований для возобновления договора от 27.07.2006 на неопределенный срок с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", о том, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. Однако и в этом случае необходимо выяснение вопроса о добросовестном отношении арендатора к выполнению обязанностей по договору в части, касающейся принятия мер к получению разрешения на строительство и строительству объектов.

Вывод о том, привели или могли привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции действия администрации и комитета по заключению договора аренды без проведения аукциона, зависит от выяснения вопроса о наличии у компании права на получения земельного участка без проведения торгов, принимая во внимание, что в тех случаях, когда требуется проведение аукциона, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. При этом суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Кодекса). Поскольку судебные акты приняты без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, их надлежит отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении и с учетом установленных обстоятельств, касающихся выполнения арендатором обязательств по договору аренды земельного участка от 27.07.2006, рассмотреть вопрос о законности предоставления компании земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов в 2011 году.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А53-3823/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Калашникова

Судьи

Е.В. Андреева И.М. Денека