Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2014 г. N Ф08-8584/14 по делу N А18-163/2013

г. Краснодар

27 ноября 2014 г.

Дело N А18-163/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ИНН 0602012733, ОГРН 1020600987571), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Эко Стар" (ИНН 7724266093, ОГРН 1037724014437), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 17.02.2014 (судья Цицкиев Б.У.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Егорченко И.Н.) по делу N А18-163/2013, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эко Стар" (далее - общество) о расторжении договора от 27.12.2007 N 228 аренды земельного участка площадью 348 001 кв. м с кадастровым номером 06:02:0100005:0940, расположенного по адресу: Республика Ингушетия, Сунженский район, примерно в 40 метрах по направлению на северо-восток от ориентира "перекресток улицы Свердлова в ст. Орджоникидзевская и а/д "Орджоникидзевская - Серноводск" (далее - договор аренды, земельный участок).

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.04.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано ввиду недоказанности существенного нарушения обществом условий договора аренды, подготовки проектной и иной документации, необходимой для получения разрешения на строительство, подачи соответствующего заявления в орган местного самоуправления. Использование обществом земельного участка площадью, превышающей площадь арендуемого земельного участка, не признано существенным нарушением условий договора аренды, препятствующим министерству инициировать судебное разбирательство по виндикационному иску.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.12.2013 решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.04.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2013 отменены, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Ингушетия в связи с несоответствием выводов судов об отсутствии оснований для расторжения договора аренды установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 17.02.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014, в удовлетворении иска отказано по мотивам несущественности нарушения условий договора аренды, выразившемся в использовании земельного участка, площадь которого превышает площадь арендуемого земельного участка, наличия у собственника возможности обращения в суд с виндикационным иском и с требованием о взыскании неосновательного обогащения, избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, отсутствия оговоренных сторонами договора аренды сроков начала строительства, принятия арендатором мер, направленных на достижение цели аренды. Суды также указали на наличие объективных препятствий в использовании земельного участка по назначению, выразившихся в уклонении органа местного самоуправления от выдачи разрешения на строительство и существовании в период с 2008 по 2013 годы правовой неопределенности относительно прав на земельный участок.

Министерство обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), настаивая на том, что общество после заключения договора аренды в течение длительного периода не использовало арендуемый земельный участок по назначению, до подачи министерством иска не устраняло допущенные нарушения, представленная им документация не соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к проектной документации, проектная документация не прошла государственную экспертизу, не утверждена заказчиком и не может служить доказательством исполнения обществом обязанностей по договору аренды. Имеющиеся в деле копии газеты и страницы официального сайта Республики Ингушетия, по мнению заявителя кассационной жалобы, не подтверждают, что строительство населенного пункта будет осуществляться на земельном участке.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Из материалов дела видно и судами установлено, что министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сроком на 49 лет в целях строительства жилых домов и размещения производственной базы. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 28.02.2008 (запись регистрации N 06-06-01/001/2008-49).

Право собственности Республики Ингушетия на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) 17.07.2010 (запись регистрации N 06-06-01/025/2010-49), что нашло отражение в выписке из реестра от 16.05.2014 N 06-06-00/004/2014-33.

По итогам проведенной проверки, результаты которой отражены в акте от 19.11.2012, министерство направило обществу письмо от 27.11.2012 N 2109 с указанием на неиспользование арендуемого земельного участка по целевому назначению и письмо от 13.02.2013 N 276 с предложением о досрочном расторжении договора аренды.

Отсутствие со стороны общества должного реагирования на названное предложение послужило основанием обращения министерства в арбитражный суд.

Законность решения суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Вывод судов о соблюдении министерством досудебного порядка расторжения договора аренды, установленного статьями 452, 619 Гражданского кодекса, сделан без оценки указанного в письме министерства от 27.11.2012 N 2109 срока устранения выявленных недостатков на предмет его разумности и достаточности. Сделав вывод о несущественности допущенных обществом нарушений договора аренды, суды не установили обстоятельства, связанные с возможным причинением такими нарушениями ущерба, лишившего департамент или представляемое им публично-правовое образование того, на что они вправе были рассчитывать при заключении договора аренды.

Недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 30 Земельного кодекса определена возможность предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с проведением работ по их формированию как без предварительного согласования места размещения объекта, так и с таковым.

С 01.10.2005 вступила в силу норма статьи 30.1 Земельного кодекса, которой установлен запрет на предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта.

Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Данная норма, в силу пункта 4 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", распространяется на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.

Как следует из статей 30, 31, 32 Земельного кодекса, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения работ по формированию земельного участка, определения разрешенного использования земельного участка и технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов), публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов), проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу.

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10, исполнением органом местного самоуправления обязанности по информированию населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды не оценили договор аренды с точки зрения его соответствия вышеприведенным нормативным положениям, не установили обстоятельства, связанные законностью изъятия земельного участка у государственного унитарного предприятия "Осканова", наличием у последнего титула на земельный участок, наличием у министерства полномочий на распоряжение земельным участком с учетом того, что право собственности республики на него зарегистрировано спустя значительный промежуток времени с момента заключения оспариваемой сделки, соблюдением установленных земельным законодательством публичных процедур распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено. В материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения названных процедур и разграничения государственной собственности на земельный участок до заключения договора аренды. Судебные акты не содержат нормативного обоснования возможности заключения договора аренды земельного участка с его разрешенным использованием для жилищного строительства без соблюдения установленного статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса порядка.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о соблюдении министерством досудебного порядка урегулирования спора, о несущественности допущенных обществом нарушений условий договора аренды, о надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей, о принятии обществом всех необходимых для начала строительства мер, об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, об отсутствии оговоренных сторонами договора аренды сроков начала строительства, о наличии объективных препятствий в использовании земельного участка по назначению, выразившихся в уклонении органа местного самоуправления от выдачи разрешения на строительство и существовании правовой неопределенности относительно прав на земельный участок не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, дать необходимую оценку имеющимся в деле доказательствам, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 17.02.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу N А18-163/2013 отменить.

Дело N А18-163/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Ингушетия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова