Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2015 г. N Ф08-10824/14 по делу N А15-3717/2013

г. Краснодар

11 февраля 2015 г.

Дело N А15-3717/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования "Сельсовет Чохский" (ИНН 0510007081, ОГРН 1060533001000) - Салимова С.И. (глава), Атаева С.Д. (доверенность от 02.02.2015), от ответчика - кооперативного хозяйства "Агрофирма Чох" (ИНН 0510008198, ОГРН 1020500814949) - Абдурахманова М.Т. (председатель), в отсутствие третьих лиц: Магомедова А.К., Закариева И.М., Нажмудинова М.И., Абдулмагомедова Т.Г., извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу кооперативного хозяйства "Агрофирма Чох" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 30.04.2014 (судья Ахмедов Д.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 (судьи Джамбулатов С.И., Бейтуганов З.А., Сомов Е.Г.) по делу N А15-3717/2013, установил следующее.

Администрация муниципального образования "сельсовет Чохский" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к кооперативному хозяйству "Агрофирма Чох" (далее - агрофирма) о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 21.06.2006 и взыскании 86 596 рублей арендной платы в период с 01.06.2006 по 01.06.2009.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Магомедов А.К., Закариев И.М., Нажмудинов М.И., Абдулмагомедов Т.Г. (арендаторы земельных участков).

Решением от 30.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.10.2014, заявленные требования удовлетворены частично. Договор аренды расторгнут. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды установили наличие у агрофирмы непогашенной (просроченной) задолженности перед арендодателем в период с июня 2006 года по июнь 2013 года (за 7 лет). При этом задолженность в период с июня 2009 года по июнь 2012 года (за 3 года) взыскана с арендатора в пользу арендодателя на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Дагестан от 17.08.2013 по делу N А15-1520/2013. Арендная плата спорного периода (4 года) по рассматриваемому делу ответчиком погашена после обращения истца в суд и фактически перечислена арендодателю по назначению 28.04.2014 (за один день до принятия судебного решения). Данное нарушение со стороны арендатора суды расценили как существенное, поскольку, с учетом пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) такое нарушение договорных обязательств повлекло для арендодателя ущерб, лишив того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. Более семи лет администрация не имела возможности получать доход от сдачи муниципального имущества в аренду. Спорная арендная плата погашена ответчиком в судебном порядке без учета основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"; далее - постановление N 582), без учета кадастровой стоимости земли и индекса инфляции за последние 7 лет. Период просрочки исполнения обязательства по оплате аренды значительно превышает срок, предусмотренный договором (оплата по существу обязательства и на основании закона - своевременно один раз в полугодие, по обычаям делового оборота - по окончании финансового года) и законом (более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа) как основание для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Факт неэффективного и нецелевого использования арендатором переданных в аренду земельных участков подтвержден материалами дела. Кроме того, в нарушение условий договора, которым не предусмотрена возможность сдачи земли в субаренду, часть арендуемых земель передана агрофирмой в арендное пользование сроком на 10 лет для закладки фруктового сада без согласования с арендодателем.

В кассационной жалобе и дополнении агрофирма просит решение и апелляционное постановление отменить, в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка отказать. Заявитель указывает, что договор предусматривает арендную плату без указания периодичности внесения, платежных реквизитов, ввиду чего невозможно определить обязательных сроков внесения арендных платежей, а, следовательно, своевременность оплаты. Вывод судов о нарушении ответчиком сроков внесения арендных платежей более двух раз подряд, несостоятелен. В целях мирного урегулирования спора агрофирма до принятия решения суда задолженность по арендной плате полностью погасила, о чем свидетельствуют платежные поручения, что должно расцениваться как исполнение обязанности в разумный срок. Администрация направляла письма агрофирме по ненадлежащему адресу, которые вручены неуполномоченным лицам, не имевшим полномочий на получение, ввиду чего председателем правления ответчика (единственным лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени хозяйства), они получены гораздо позже сроков, установленных для погашения долга. Суды не учли, что земельный участок, как до заключения договора, так и на всем протяжении его действия, находился и находится на налоговом учете за ответчиком, который исправно платил земельный налог. Выводы судов о существенном нарушении прав истца на получение доходов от сдачи земли в аренду являются несостоятельными и противоречат фактическим обстоятельствам дела. Уведомление (письмо) от 06.03.2014, направленное истцом, получено ответчиком позже даты, на которую назначено обследование земельного участка, ввиду чего присутствие представителя агрофирмы при обследовании участка не было возможно. Акт обследования составлен администрацией в одностороннем порядке, без удостоверения в надлежащем получении приглашения ответчиком. Вывод суда о надлежащем уведомлении ответчика не подтвержден допустимыми доказательствами. Нарушения, указанные в представленных истцом актах, не соответствуют действительности. Участок, полученный в аренду агрофирмой, обрабатывается и культивируется, используется в соответствии с прямым назначением, по мере существующих возможностей и трудовых средств, не смотря на то, что большинство многолетних насаждений исчерпали свой репродуктивный возраст. Пастьба скота, даже если и имела место, не противоречит целевому назначению участка, и не может привести к его ухудшению.

В отзыве на кассационную жалобу Захариев И.М. указал, что не имеет договорных отношений с агрофирмой. Нажмудинов М.И. в отзыве указал, что договор с агрофирмой не заключал, с 1996 года ни один арендатор (кроме агрофирмы) деятельности на закрепленном за ним садом не вел. В дело поступили также три отзыва Захариева И.М., Магомедова А.К., Абдулмагомедова Т.Г., идентичные по тексту, в которых указано на согласие с обжалуемыми судебными актами. Аналогичная позиция изложена в отзыве администрации.

В судебном заседании представитель агрофирмы поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители администрации просили оставить жалобу без удовлетворения. Третьи лица направили ходатайства о проведении судебного разбирательства в их отсутствие, которое удовлетворено коллегией окружного суда.

Агрофирма заявила ходатайство об отложении рассмотрения жалобы ввиду возможного мирного урегулирования спора. Администрация возразила. Ходатайство отклонено ввиду отсутствия проекта мирового соглашения и возражения стороны по данному ходатайству.

От администрации муниципального образования "Гунибский район" поступило ходатайство, в котором указанное лицо поддержало доводы, приведенные в кассационной жалобе агрофирмы.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации от 20.06.2006 N 7 на основании заявления агрофирмы земельный участок площадью 3602 га, находящийся в пользовании на основании решения исполкома райсовета народных депутатов от 28.01.1993 N 9, переоформлен СКХ "Агрофирма "Чох"" Гунибского района на право аренды сроком на 49 лет (т. 1, л. д. 12).

В соответствии с данным постановлением администрация (арендодатель) и агрофирма (арендатор) заключили договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 21.06.2006, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3602 га согласно прилагаемой экспликации земель для ведения сельскохозяйственного производства сроком на 49 лет. Общая сумма арендной платы за арендованные земли составила 21 649 рублей в год, которую арендатор обязан вносить своевременно (пункты 1.1, 1.2, 2.1, 3.2 договора; т. 1, л. д. 25 - 27).

Из приложения N 2 к договору экспликации земель, предоставленных в аренду агрофирме, следует, что в состав этих земель входят 70 га - пашня, 59 га - многолетние насаждения (сады), 75 га - сенокосы, 2876 га - пастбища, 22 га - леса и кустарники, 7 га - под водой, 493 га - другие земли (т. 1, л. д. 28).

Согласно пункту 3.2 договора арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением, повышать плодородие почв и не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом участке в результате хозяйственной деятельности.

Договор зарегистрирован главным управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 18.07.2006.

Постановлением главы администрации муниципального образования "Гунибский район" от 15.12.2010 N 147 в целях разграничения государственной собственности на землю муниципальному образованию "сельсовет Чохский" переданы: земельный участок N 1 сельскохозяйственного назначения площадью 3292,6232 га с кадастровым номером 05626:000035:303 и земельный участок N 2 сельскохозяйственного назначения площадью 3075,0178 га с кадастровым номером 05626:000035:305.

26 июня 2012 года Управлением Росреестра по Республике Дагестан произведена государственная регистрация права собственности муниципального образования "сельсовет Чохский" Гунибского района Республики Дагестан на земельные участки сельскохозяйственного назначения: площадью 32 926 232 кв. м с кадастровым номером 05:26:00035:303 с местоположением: Республика Дагестан, Гунибский район, с. Чох, сельсовет "Чохский", ЗУ N 1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 26.06.2012; площадью 30 750 178 кв. м с местоположением: Республика Дагестан, Гунибский район, с. Чох, сельсовет "Чохский", ЗУ N 2, с кадастровым номером 05:26:000035:305, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 26.06.2012.

Созданной распоряжением сельской администрации от 27.03.2013 N 16 комиссией зафиксирован факт нецелевого и неэффективного использования садовой территории площадью 60 га садоводческой бригадой с. Чох-Коммуна хозяйственного подразделения агрофирмы, что отражено в акте от 29.03.2013 (т. 1, л. д. 29, 30), согласно которому существующие по всему периметру садовой территории стены ограждения разрушены; оросительная сеть полностью разрушена; поливные работы по орошению сада не проводятся более 15 лет, сад обречен на высыхание; земельная территория не обрабатывается и не используется по назначению; обрезка и другие агротехнические работы по уходу и содержанию сада, а также по обновлению сада не проводятся; садовая территория превращена в пастбище для скота; арендатором без согласования с собственником (администрацией) на территории сада участки предоставлены в субаренду (подтверждено фото- и видеоматериалом).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 17.08.2013 по делу N А15-1520/2013 удовлетворен иск администрации о взыскании с агрофирмы 64 947 рублей задолженности по арендной плате в период с 21.06.2009 по 21.06.2012 за пользование земельным участком. Требование истца в части расторжения договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 21.06.2006 оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

14 августа 2013 года администрация уведомила арендатора о невыполнении обязательств по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 21.06.2006, необходимости изменения арендной платы земельного участка с учетом его кадастровой стоимости со ссылкой на постановление N 582 и указанием на то, что земельные участки переданы посторонним лицам в безвозмездную субаренду, предложив в срок до 01.09.2013 исполнить все условия договора аренды, представить документы бухгалтерского и налогового учета, истребованные определением арбитражного суда от 12.07.2013 по делу N А15-1520/2013. При наличии оснований считать, что договор аренды можно не исполнять, администрация предложила арендатору представить обоснованные возражения и вести переговоры в здании администрации до 01.09.2013 и направить компетентную комиссию для выработки соглашения по данному вопросу (л. д. 13).

Указанное письменное обращение арендодателя оставлено агрофирмой без ответа.

16 октября 2013 года администрация повторно обратилась к агрофирме с письмом-предупреждением о расторжении договора аренды и необходимости исполнения обязательств в разумный срок до 30.10.2013 (л. д. 15).

Письмом от 30.10.2013 N 54 агрофирма сообщила о том, что находящиеся на основании решения райсовета от 08.01.1993 N 9 земли, переоформленные на право аренды на 49 лет, находятся на налоговом учете, на праве постоянного пользования, что является причиной не внесения арендной платы по договору; для производства сверки расчетов представить справку о неполучении перечисленных денег; договор аренды законно заключен и зарегистрирован; просил представить межевые и кадастровые документы на арендованную землю (л. д. 16).

Полагая, что агрофирма ненадлежащим образом исполнила обязательства, принятые по договору от 21.06.2006, администрация обратилась с иском в суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Решение и постановление суда апелляционной инстанции обжалуются только в части расторжения договора аренды от 21.06.2006, заключенного администрацией и агрофирмой, поэтому в остальной части судебные акты судом кассационной инстанции не проверяются.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей передачи в аренду земельных участков.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что досудебный претензионный порядок истцом соблюден. Предложение администрации о погашении в разумный срок задолженности по арендной плате и устранении нарушений в части нецелевого использования арендуемых земель, пересмотре условий договора аренды в части увеличения размера арендной платы в связи с изменением кадастровых цен на землю и изменением уровня инфляции (постановление N 582), ответчику направлено и фактически получено последним, тогда как направление ответа на такое предложение и (или) фактическое выполнение требований арендодателя о погашении долга арендатор документально не подтвердил.

Суды первой и апелляционный инстанций, признавая обоснованными исковые требования в части расторжения договора аренды, исходили из отсутствия доказательств надлежащего исполнения агрофирмой обязательств по внесению арендных платежей, наличия факта неэффективного и нецелевого использования арендатором переданных в аренду земельных участков и сдачи арендатором в аренду (субаренду) используемых земель. При этом признали соблюденным законодательно установленный досудебный порядок, являющийся необходимым условием обращения с соответствующим иском.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что уведомления ответчик не получал, судом кассационной инстанции не принимаются как противоречащие установленным судом на основании имеющихся в деле материалов обстоятельствам.

Кроме того, из материалов дела следует, что нарушение обязательств по договору аренды от 21.06.2006 ответчиком носит систематический характер, вопросы о взыскании задолженности (за иные периоды) и о расторжении спорного договора являлись предметом судебного разбирательства (дело N А15-1520/2013).

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется, поскольку они не свидетельствуют об ошибочности выводов судов и сводятся к несогласию с ними. Переоценка исследованных судами первой и апелляционной инстанций доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Кодекса, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 30.04.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 по делу N А15-3717/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерина